LEY DE ALQUILERES EN CATALUÑA

A seis meses de su aprobación, caen los precios y la oferta

03 de mayo de 2021

El 9 de septiembre de 2020 el Parlament de Catalunya aprobó la Ley 11/2020, que establece la limitación de los precios del alquiler en la comunidad autónoma. A partir de ese momento, el precio medio comenzó a reducirse notablemente, alcanzando un descenso del 7,53% en el primer trimestre de 2021, de acuerdo con estimaciones de Vecinos Felices.

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Por otro lado, desde su entrada en vigor hace ya más de seis meses, se ha frenado la mayoría de los planes de inversión debido a que los propietarios “ya no consideran tan rentables las zonas que ahora están reguladas, lo que provoca una caída de alrededor del 10% en la oferta de inmuebles en alquiler”, 
Por si ello fuera poco, la situación económica que ha dejado la pandemia es otro motivo por el cual los propietarios han rebajado los precios de sus viviendas en alquiler. Durante el último año la demanda se ha reducido por lo que ha sido necesario equilibrar el mercado.
En definitiva, la incertidumbre económica ha frenado el mercado inmobiliario casi por completo. Sin embargo, los arrendadores aún se negaban a rebajar la renta y los arrendatarios reclamaban mayor soporte legal. Por este motivo, se considera que la pandemia fue el empujón final para lograr la regulación. “Aún falta que el mercado se adapte por completo, pero cada vez son más inquilinos que logran una seguridad y una tranquilidad en su vivienda”, finaliza Blanco.

De cualquier forma, la Ley “está siendo objeto de mucha controversia en el sector inmobiliario”, y ha sido recurrida ante el Tribunal Constitucional por parte del Partido Popular, por lo que es incierto si la normativa se terminará aplicando en el futuro.
“Lo más probable es que la normativa acabe siendo declarada inconstitucional”, opina Bilbao, abogada del departamento de Private Law de CIM Tax & Legal. quien entiende que, por un lado, la Generalitat no tiene competencias para regular medidas relativas al derecho a la propiedad y, por otro, que “los índices de referencia solo pueden ser utilizados como criterios orientadores y a efectos informativos”.

En este sentido, la abogada hace referencia a la sentencia del Tribunal Constitucional por la resolvía el recurso de inconstitucionalidad presentado contra el Decreto Ley catalán sobre medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, aprobado en 2019 en Cataluña. Esta resolución declaró varios de los preceptos de la Ley inconstitucionales, entendiendo que no pueden ser reguladas por decreto ley medidas relativas al derecho de propiedad.

En esta sentencia, el TC no se pronuncia sobre a limitación de los precios del alquiler, ya que no eran objeto de recurso, sin embargo, sí que avala la existencia de los índices de referencias de precio, “pero únicamente a efectos informativos y como criterios orientadores que sirvan tanto a propietarios como arrendatarios para conocer el estado del mercado de alquiler”, matiza Cristina Bilbao.

En opinión de la experta, los índices de referencia según este criterio “no pueden menoscabar la libre voluntad de las partes al pactar los términos del contrato de arrendamiento ni limitar el derecho a la propiedad privada”, por lo que, a su entender, la normativa será declarada inconstitucional. “El precio del alquiler de la vivienda supone una limitación del derecho a la propiedad, un derecho que está reconocido constitucionalmente y que no puede ser limitado por las Comunidades Autónomas”, añade.
Bilbao entiende que, en el supuesto de que se siguiera este criterio y el Constitucional tumbara la ley de alquiler catalana, al reinstaurarse la libre voluntad de pactos entre las partes a la hora de acordar el precio de renta, está por ver si la sentencia tendrá efectos “ex tunc, esto es, desde el momento en que el TC resuelva, o ex nunc, como si nunca hubiera existido.”
 “Esta situación no hace más que alimentar la inseguridad jurídica en el sector inmobiliario”, opina la experta, quien considera que esta inseguridad acaba afectando “tanto al arrendatario como al propietario”.
 

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