El precio de la vivienda se desacelera

27 de julio de 2021

Según el INE, el precio de la vivienda avanzó un 0,5% intertrimestral en el 1T 2021, aunque en términos interanuales se siguió desacelerando (0,9% frente a 1,5% en el 4T 2020). El precio de la obra nueva se desaceleró de forma muy marcada hasta ritmos de crecimiento más sostenibles (del 8,2% en el 4T 2020 al 2,3% interanual en el 1T 2021), aunque sigue creciendo por encima del de segunda mano (0,7% interanual en el 1T 2021).

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De forma similar, el índice de precios de viviendas repetidas que publica el Colegio de Registradores avanzó un 2,1% intertrimestral en el 1T 2021 (1,9% interanual). Por su parte, el precio de tasación de la vivienda libre del Mitma avanzó un 0,2% en el 1T 2021, igualando el registro del trimestre anterior. En términos interanuales, el precio de la vivienda suavizó su ritmo de descenso (–0,9% frente al –1,8% en el 4T). Los indicadores de precios que publican distintos portales inmobiliarios y otros agentes del mercado inmobiliario indican que la senda de recuperación del precio de la vivienda tuvo continuidad en el 2T 2021. Desde CaixaBank Research, esperamos que el precio de la vivienda siga anotando avances moderados pero sostenidos en el tiempo, de modo que podría crecer ligeramente por encima del 1% en 2021.


El precio del alquiler suele ser más flexible y se ajusta más rápidamente a la situación económica que el precio de compraventa. Según los indicadores disponibles en distintos portales inmobiliarios, el precio del alquiler ha descendido de forma más marcada en el conjunto de España (según idealista, el precio del alquiler descendió un 5,6% interanual en junio de 2021). Dicho ajuste ha sido más intenso en las principales ciudades (–13,2% en la ciudad de Barcelona y –12,4% en Madrid), si bien los datos mensuales más recientes muestran que los alquileres se habrían estabilizado en un nivel más bajo.

Un factor que ha incidido en la bajada de los alquileres durante la pandemia es el notable incremento de la oferta de pisos en alquiler, derivado del trasvase de viviendas que se destinaban a alquiler turístico al mercado residencial tradicional.12 En estos momentos, cuando ya se vislumbra el final de la actual crisis sanitaria y se inicia la reactivación del mercado turístico, es de esperar que se produzca un nuevo reajuste, que supondrá un incremento en la oferta del alquiler turístico, si bien dentro de unos parámetros moderados puesto que aún existe mucha incertidumbre sobre la velocidad de recuperación del turismo.

Por el lado de la oferta, la escasez de vivienda en alquiler está incentivando el desarrollo de proyectos Build to Rent (B2R) –construcción de edificios completos destinados al alquiler–. Estas promociones se concentran por ahora en las grandes capitales y sus zonas de influencia, que son las zonas con mayor demanda de vivienda en alquiler, pero el potencial de crecimiento de este modelo de negocio es indudable habida cuenta de la tendencia creciente de la proporción de hogares que viven en régimen de alquiler.13 En el artículo «Impacto de la COVID-19 sobre la inversión inmobiliaria comercial en España y su elevado potencial de demanda» de este mismo informe analizamos las tendencias recientes en inversión residencial.

Según un estudio de pisos.com, el verano pasado un 20% de la oferta de alquiler turístico de España había cambiado a residencial, una tendencia que se está revirtiendo poco a poco en 2021: desde enero de 2021, el 2% de la oferta de alquiler residencial de España ha cambiado a turístico. Un estudio de Fotocasa del mes de abril estima que el 84% de los pisos en alquiler se destina a uso residencial y solo el 18% restante a un alquiler vacacional. 13. En 2020, un 17,3% de los hogares españoles vivía en una vivienda alquilada, lo que muestra un cierto retroceso respecto a 2019 (18,3%) pero un claro avance si se toma una perspectiva a medio plazo (16,1% en 2013) y todavía más marcada a largo plazo (menos del 10% en 2001).

A diferencia de la anterior crisis, el sector constructor podría ser una palanca de crecimiento en la actual recuperación gracias en parte a las múltiples inversiones y reformas que plantea el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR) y que ya ha sido aprobado por la Comisión Europea. La cifra engloba un paquete de inversiones y medidas fiscales dirigidas al sector que suman un total de 6.820 millones de euros en el periodo 2021-2023.
Dentro del componente dos del PRTR, consistente en la implementación de la Agenda Urbana española, se destinarán 3.420 millones a la rehabilitación de vivienda y a la recuperación económica y social de entornos residenciales. Las ayudas estarán condicionadas y moduladas en función de los ahorros energéticos que se obtengan con la actuación, con el fin de incentivar la rehabilitación integral y la mejora de la eficiencia energética de un parque de viviendas de los más envejecidos de Europa.

Por otra parte, se prevé destinar 1.000 millones más para la construcción de viviendas en alquiler social en edificios eficientes en materia energética, una actuación muy necesaria para fortalecer el parque residencial público destinado al alquiler social o asequible. En efecto, España cuenta con uno de los parques más exiguos de Europa: la vivienda social representa el 2,5% del total de viviendas principales en España frente a un promedio europeo del 9,3%, según datos de Eurostat. Para alcanzar el promedio europeo, harían falta 1,2 millones de viviendas sociales adicionales, una cifra que difícilmente se pueda alcanzar sin colaboración público-privada.

 

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