La ley de alquiler catalana un perfecto fracaso

21 de septiembre de 2021

Hace ya un año que el Parlament dio luz verde a la aprobación de la ley de limitación del precio del alquiler en Catalunya. Esta medida afecta a los arrendamientos de Barcelona y 60 municipios catalanes que cuentan con más de 20.000 habitantes. Es decir, zonas donde el mercado está tensionado. Pero, doce meses después, ¿Cómo ha afectado esta medida en el mercado inmobiliario?

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Y tras un año, los precios de alquiler en los municipios considerados “tensionados” y analizados de pisos.com determina que “no ha habido un efecto directo sobre la caída de los precios, sino que la evolución decreciente registrada desde principios de 2020 ha respondido a una natural tendencia a la baja tras años de crecimiento previo y una posterior estabilización”. En Barcelona ciudad el precio del alquiler ya había comenzado a caer a principios de 2020, antes de la aplicación de la nueva regulación, según los datos ofrecidos por la propia Generalitat de Catalunya.
Font, director de Estudios del portal inmobiliario, subraya que “los precios ofertados por los propietarios barceloneses han seguido la misma tendencia a la baja desde hace más de un año”. “Las tasas de crecimiento de dos dígitos se produjeron hasta inicios de 2019, siendo sólo del 5% a finales de 2019 y pasando a terreno negativo en 2020. En Madrid capital la tendencia ha sido prácticamente idéntica, por lo resulta evidente que la moderación de los precios del alquiler en Barcelona no responde a un impacto directo ley de alquileres catalana”, indica el experto.

De hecho, si algo ha tenido incidencia clara sobre el contenido de la oferta de la vivienda de alquiler en Catalunya es la pandemia, especialmente por el trasvase de alquiler turístico a larga duración que se produjo el pasado año, que llegó a duplicar el contenido en los portales en alquiler residencial. “No obstante, en el último año se ha producido un ‘efecto rebote’ en el que se ha registrado una caída del 40% de la oferta de alquiler disponible tanto por el auge del alquiler turístico como por la inseguridad que se ha generado en el mercado con la aplicación de esta ley, lo que a su vez ha llevado a muchos propietarios a retirar su vivienda del mercado”, afirma Font. El experto alerta de que “la regulación de los alquileres en Catalunya llegó tarde, por lo que no sólo no ha conseguido el efecto deseado sino que tampoco ha compensado el elemento desestabilizador que provocó su implementación en el mercado”. “Si bien la evolución de las rentas no ha ido acorde con la evolución de los salarios, por lo que cada vez más hay familias a las que les resulta difícil pagar el alquiler, se ha optado por una medida que ha sido todavía más perjudicial para el mercado del alquiler”, subraya Font.

En cambio, otras medidas que sí se han mostrado efectivas en Europa han sido aquellas que, de una manera u otra, se han enfocado precisamente en hacer crece<< la oferta. “Paradigmáticos son los casos de Viena, donde la propia ciudad es el principal propietario de la vivienda en alquiler y es su gran apuesta desde hace 100 años, o Sídney donde se ha duplicado la oferta de alquiler desde 2017. Estos ejemplos demuestran que actuando sobre la oferta es posible rebajar la tensión en los precios y resolver el problema de accesibilidad a la vivienda”, subraya el especialista. Font resumen así el escenario que plantea la regulación de alquileres: “La diferencia entre la capacidad de pago de las familias y la evolución de las rentas hace necesaria la actuación de las administraciones públicas. Esta ayuda debe ir enfocada a aumentar la situación económica de los inquilinos y aumentar el parque de vivienda en alquiler tanto en el mercado libre como el de vivienda asequible o alquiler social, a través de la colaboración público-privada”.

Por su parte, AEPSI  han asegurado que la ley ha generado variaciones que van más allá del precio del alquiler, ya que en este último año se ha producido una contracción de más del 40% de la oferta. Su presidente, Unsain, declara que “las restricciones de la ley del alquiler han provocado que muchos propietarios opten por vender sus viviendas, ya que consideran que pueden tener más beneficios que alquilándolas”. “Por esa razón, la oferta es más reducida y, por lo tanto, se ha tensionado la demanda”, afirma el experto. Para evitar que los arrendadores dejen de alquilar sus viviendas, AEPSI propone medidas como la puesta en marcha de incentivos al alquiler vía IRPF, tanto a arrendadores como a arrendatarios o proyectos de desarrollo de vivienda asequible a través de acuerdos públicos y privados.

En cuanto a los precios de los alquileres, se han reducido casi un 10% interanual en Barcelona ciudad. En este último año, los distritos que han experimentado bajadas más notables son Ciutat Vella, l’Eixample y Les Corts. Sin embargo, no se trata de una tendencia aislada que solo ha afectado a los alquileres de la capital catalana, ya que se ha producido una caída similar en otras grandes capitales como Madrid, Valencia o Sevilla, donde no se ha regulado el mercado del alquiler. El presidente de AEPSI asegura que “los precios han caído por el ‘efecto COVID’ y ya se están corrigiendo”. “Además, la aplicación de esta ley ha aumentado la inseguridad de los inversores en Catalunya y por esa razón, muchos han decidido invertir en otras zonas de España”, añade Unsain.

Otro de los factores a considerar es la irrupción de la pandemia, ya que es una variable que distorsiona la tendencia del mercado del alquiler. Desde AEPSI, explican que “mientras algunos propietarios se muestran mucho más cautelosos con sus arrendatarios, ya que cuestionan su solvencia, otros deciden establecer precios más bajos a sus inquilinos debido a la incertidumbre que ha generado la llegada de la Covid-19”. En este caso, la reducción del precio del alquiler no estaría relacionada con la aprobación de la ley. Además, se debe tener en cuenta que la ley del alquiler solamente está pensada para las zonas tensionadas. Sin embargo, el presidente de AEPSI, afirma que “la implementación de nuevas rutinas, como el teletrabajo, han provocado un aumento de la demanda de residencias con elementos exteriores situadas en zonas periféricas de las grandes urbes”. “Por esa razón, esta tensión que contempla la ley cada vez es menos nítida, ya que el éxodo de las ciudades ha provocado una descongestión de las zonas tensionadas”, añade el personal shopper.
 

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