II S 2022: PREVISIÓNES VIVIENDA

Ralentización en las transacciones inmobiliarias y moderación en los precios

14 de septiembre de 2022

Las subidas de tipos realizadas por el Banco Central Europeo empiezan a mermar el poder adquisitivo de las familias y hacen crecer el riesgo de entrada en una nueva recesión, lo cual se traduce en un nivel de actividad menor en el mercado inmobiliario español.

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El mercado inmobiliario español entra en la recta final del año con unas previsiones marcadas por las subidas de tipos de interés aplicadas por el Banco Central Europeo (BCE), que se traducen en una ralentización progresiva del número de compraventas y una moderación de precios en el mercado de venta y alquiler. Font, director de Estudios del portal inmobiliario pisos.com explica que, si bien el mercado residencial experimentó un “increíble auge” a lo largo de 2022, las cifras de compraventas e hipotecas dejarán de ser tan abultadas en el tercio final del año. “Con las subidas de tipos los préstamos para la compra de vivienda no serán tan accesibles y, los hogares con créditos hipotecarios referenciados al Euríbor empezarán a perder poder adquisitivo”.

Con una financiación cada vez más encarecida, la demanda experimentará cierto retraimiento, estabilizándose así unos precios que habían mostrado gran dinamismo, situando incluso a algunas capitales en niveles previos al estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008. “Si tenemos en cuenta la tendencia inflacionista actual, la recisión es una amenaza real para la economía española. Ante este panorama las transacciones inmobiliarias deberían obedecer un ritmo de venta más lento, pues las decisiones de compra serán más reducidas ante una capacidad de endeudamiento más comprometida por parte del consumidor”, revela Font.

Una inevitable subida de precios en el mercado del alquiler

En lo que respecta al mercado del alquiler, la situación es ligeramente diferente a la de la compraventa. Al encarecer la subida de tipos del BCE, los propietarios, especialmente en los casos en los que la demanda sea suficiente para presionar los precios al alza, encarecerán sus alquileres para paliar la diferencia de precio en los préstamos. “¿Asumirán el incremento en su cuota o lo repercutirán en la mensualidad que cobran al inquilino? Pensemos también en aquellos inversores que compren ahora, ya sea a tipo fijo o variable. Sin duda, pagarán más por su préstamo que hace unos meses. Aunque muchas viviendas alquiladas están ya pagadas, al final es inevitable que suban los alquileres”, asegura Font.
En términos generales, la ralentización del mercado está presente también en los precios del alquiler, que poco a poco se van moderando. Es cierto, sin embargo, que la salida de la demanda del mercado de la compra hacia el alquiler, impulsada por la inflación y la subido del Euríbor, está añadiendo presión al alquiler en las grandes capitales. “En definitiva”, detalla, “en ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Palma vemos como las subidas son mucho más grandes y no se están moderando como el resto”.

Por todo esto, desde pisos.com, afirman que “ser inquilino a día de hoy es más caro que hace un año en todas las capitales de provincia. A nivel nacional, las más económicas son Zamora (5,94€/m²), Ourense (6,08 €/m²) y Teruel (6,25 €/m²)” y añade, “este mercado es un fiel reflejo de la inflación disparada que está experimentando nuestra economía, se necesitan cambios estructurales y medidas a largo plazo dentro del mercado del alquiler o veremos a muchas familias con serias dificultares financieras”.

Málaga adelanta a Madrid como la ciudad con la mayor subida en el precio

Málaga se ha convertido en la ciudad española donde más se ha incrementado el precio de la vivienda. Así lo refleja el Global Residential Cities Index de la consultora inmobiliaria internacional Knight Frank, que clasifica las 150 principales ciudades del mundo por la evolución de los importes residenciales.De acuerdo con este índice, el coste de los inmuebles residenciales en Málaga se ha encarecido en un 9,8% respecto al mismo periodo de 2021, lo que la sitúa en el puesto 69. Tras la capital malagueña aparece Madrid, que había liderado las ciudades españolas hasta esta revisión del índice.

La capital de España ocupa el puesto 71, tras registrar un incremento de sus viviendas del 9,5% en marzo de este año frente al primer trimestre de 2021. Valencia (con una subida del 8,6%) y Sevilla (donde los precios han crecido en un 7,9%) ocupan el 80º y el 84º lugar, respectivamente. La representación española en el índice la cierra Barcelona, en el puesto 94, con un incremento del 6,1% interanual a cierre de primer trimestre del 2022.

A nivel internacional, lideran la clasificación las ciudades turcas de Estambul, Ankara e Izmir, con unos incrementos superiores al 150%. Esto se debe a la elevada inflación, que roza el 80%, y a la falta de oferta por la subida de los costes de construcción. En el cuarto lugar se encuentra Miami, con un incremento del 34% al cierre del segundo trimestre de 2022 frente al mismo periodo de 2021. Otras dos ciudades norteamericanas, Halifax (Canadá) y Dallas (EEUU), superan ligeramente el 30% y ocupan el 5º y 6º lugar, respectivamente.

En general, de las 150 ciudades analizadas, solo 12 de ellas vieron disminuir sus importes residenciales. Destaca el hecho de que 66 ciudades del total de localidades estudiadas registran un crecimiento interanual de doble dígito.

Entre los 40

La consultora inmobiliaria internacional también elabora un índice, el Global House Price Index, que estudia el comportamiento de los precios del mercado residencial en más de 50 países. En esta indicador, que distingue entre el precio total y el precio descontando la inflación, España ocupa el 36º lugar del mundo, con un crecimiento de los importes del 6,7% en el primer trimestre de 2022 frente al mismo periodo del año anterior.

En Europa, España ocupa el 26º lugar, por detrás de países como Francia (+7,3%), Reino Unido (+7,8%) o Grecia (+8,6%). El Global House Price Index sitúa en lo más alto de su clasificación a Turquía, impulsada por la elevada inflación del país.

 

 

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