Los inversores apuestan por la compra de viviendas

02 de febrero de 2022

Durante el año 2021, el 23% de las compraventas de vivienda de segunda mano —el segmento mayoritario del mercado inmobiliario— tuvieron detrás a un inversor. La cifra supone un avance de cuatro puntos respecto a los datos del ejercicio 2020, cuando las transacciones se hundieron debido a la crisis sanitaria y económica, y se alinea de nuevo con los números previos a la pandemia.

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Esta recuperación inversora, según Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, ha ido avanzando al son de la paulatina recuperación de la normalidad. Así, analizando el año 2021 por trimestres, "el porcentaje de inversores aumenta trimestre tras trimestre, llegando a ser del 24% en el último periodo del año", tal y como ha explicado el director de análisis del Grupo Tecnocasa, Cubero. Los datos del avance del perfil inversor en el mercado se conocen justo un día después de que el Gobierno de coalición haya aprobado definitivamente la ley de vivienda tras duros meses de debate interno, en los que buena parte del sector inmobiliario ha asegurado que la normativa reducirá la oferta de vivienda en alquiler y espantará a la inversión. En opinión del catedrático de Economía de la Pompeu Fabra, García-Montalvo, se ha hablado mucho de la posible limitación de precios que recoge la ley, "quizá por ser una de las medidas más polémicas", pero no parece que sus consecuencias hayan echado para atrás a los pequeños inversores.
La razón, ha detallado, es que los efectos de la normativa parece que serán mínimos debido a que su aplicación dependerá de las propias comunidades autónomas. También, porque la regulación de las rentas tardará en llegar varios meses debido a la vacatio legis de hasta 18 meses de la que dispone el Ministerio de Transportes para desarrollar un índice de precios que permita declarar zonas tensionadas y regular las rentas.

El comprador de primera vivienda, ha proseguido Cubero, sigue siendo el principal. Según los datos del informe, el 71,1% de las transacciones en 2021 se firmaron para cubrir la residencia habitual. Después se encontrarían los inversores (22,9%), a distancia del 4,7% que adquiere un inmueble para sus hijos o el 1,3% restante que compra para tener una segunda residencia.
El comportamiento del mercado inversor va por zonas. La mayor participación de este tipo de perfiles se encuentra en las ciudades de Valencia, Zaragoza y Madrid, con tasas que llegan hasta el 38% en la localidad mediterránea y que rondan el 30% en los otros dos mercados. Por detrás se sitúan Barcelona (24,5%) y Sevilla y Málaga, ambas algo por encima del 23%. Según la radiografía que desprende el informe, estas transacciones tienen un carácter de compra rápida, en las que el proceso completo no se alarga durante más de 60 días. La mayor parte de ellas, en un 70%, se compran al contado. La razón es que suelen ser pisos pequeños, de entre 40 y 60 metros cuadrados; normalmente vacíos y con necesidad de una reforma; y con una antigüedad de al menos 60 años. No suelen disponer de ascensor y son más baratos que las viviendas con características similares. "El cliente inversor es una persona que normalmente vive en el mismo barrio y compra una vivienda porque considera que le va a dar más rentabilidad que tener el dinero en el banco", ha señalado Cubero.

Precios del mercado

Según los datos de Tecnocasa y la Pompeu Fabra, el precio de la vivienda usada en España se situó en la segunda mitad de 2021 en los 2.327 euros por metro cuadrado, un avance anual del 3,37%. El segundo semestre del año es, además, el primero que registra subidas tras cuatro semestres consecutivos a la baja.
El mercado inmobiliario, por ello, muestra signos de estar "en fase de crecimiento" pese a que ya haya ciudades que hayan llegado al punto de inflexión, según ha detallado Cubero. La fase actual, ha añadido, se caracteriza por un alto volumen de ventas y unos precios "relativamente bajos" en comparación con la serie histórica. Sevilla y Zaragoza se encontrarían en esta situación, mientras que Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia estarían ya "en fase de madurez, con un alto volumen de compraventas y unos precios más altos".
En la parte del alquiler, los precios presentan en 2021 un leve retroceso a nivel estatal, del 0,43%. Los abaratamientos más pronunciados se han registrado en Madrid, con una caída del 4,25%, mientras que en Barcelona la desaceleración es únicamente del 0,2%. Otras ciudades con mercados dinámicos pero con menos actividad que las dos principales urbes, como pueden ser Valencia, Sevilla y Zaragoza, muestran encarecimientos en los precios que oscilan entre el 9,5% y el 0,3%, según los datos.

 

 

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