La evolución económica impacta en el sector inmobiliario

22 de septiembre de 2022

La escalada del precio de la energía ha provocado un alza en el precio de todos los demás productos, pues apunta directamente a las cadenas de producción. En un contexto de subidas de tipos de interés y de malas expectativas económicas, la red inmobiliaria donpiso vaticina un final de año y un 2023 de ajustes en el sector inmobiliario que se traducirá en una caída de las operaciones y la adecuación a la baja de los precios a la nueva situación.

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El menor crecimiento de la economía española, lastrada por la caída del consumo, las dificultades financieras de las empresas, la deuda pública y un mercado laboral incierto provocarán caídas en el índice de confianza de los consumidores, que influirá negativamente en las decisiones de compra de productos de alta implicación económica como la vivienda o los vehículos.

Bermúdez, subdirector general de donpiso. señala que las políticas monetarias impulsadas desde el Banco Central Europeo podrían causar una situación de recesión en algunas economías europeas que debería evitarse con moderación en la política monetaria dado que una parte de la inflación no está asociada al consumo y sí a factores relacionados con la energía provocados por la situación en Ucrania, que es coyuntural. “Hay una inflación general elevada, pero no está provocada por un excesivo recalentamiento del mercado vía consumo. De hecho, la tasa inflación podría controlarse sin aplicar medidas excesivamente drásticas en la subida de tipos. Si no se actúa con moderación puede ser peor el remedio que la enfermedad”. Tal y como subrayan desde la compañía, el elevado índice de inflación no se va a moderar hasta que la guerra entre Ucrania y Rusia haya concluido.

Como consecuencia de este escenario, el directivo avisa que “se acerca un ajuste generalizado en el sector, una moderación de los precios y una caída del volumen de las operaciones”. Y es que el esfuerzo de las familias para pagar las cuotas hipotecarias ya llega al 35-40% de sus ingresos mensuales netos por la subida de tipos, por lo que una parte de la demanda quedará fuera del mercado.

Los efectos en el inmobiliario para final de año y 2023

La economía española podría acercarse a una situación de estanflación coyuntural (acrónimo de “estancamiento” e “inflación”) que podría evitarse con un comportamiento positivo debido a la inversión de los fondos europeos Next Generation y una mejora del turismo internacional. Según donpiso, en el inmobiliario este cambio de tendencia se va a notar no sólo en el volumen de operaciones sino en el aumento del tiempo medio de venta de una propiedad, razón por la que desde la compañía se está recomendando a los propietarios que ajusten el precio de salida de sus viviendas a la situación actual y sean rigurosos con la realidad del mercado, con el objetivo de vender su propiedad en un plazo de tiempo razonable y al mejor precio posible.

En este contexto, la inmobiliaria prevé que el aumento sostenido del precio de la vivienda registrado los últimos años se va a ralentizar y este año se cerrará el ejercicio con un alza interanual en torno al 5% y una clara tendencia a la baja en 2023, aunque siempre en ratios moderados.

Bermúdez incide en que “el precio de la vivienda es muy inelástico porque los vendedores son muy reacios a bajarlo”. “De hecho, en el 2008, con el colapso del mercado inmobiliario tras el estallido de la burbuja, tardaron casi dos años en empezar a bajar significativamente”, asegura y achaca la escalada de los precios a la falta de oferta en el mercado inmobiliario residencial español y a las buenas expectativas de la economía española en los últimos años.

Por otra parte, ya se empieza a ralentizar significativamente el aumento drástico de ventas que se registró tras la pandemia, impulsado por el dinero “barato”, el ahorro que la demanda acumuló durante esos meses y el deseo de anticiparse a la subida de tipos de interés, que ya se ha producido a raíz de una inflación acelerada por el conflicto bélico. “Hoy, con el Euríbor por encima del 2% y la inflación rozando el 11%, prevemos que el 2022 se alcancen con dificultad las 600.000 compraventas, un 6% más que las del año pasado, pero muy lejos de las previsiones en función de los incrementos producidos en el primer semestre del año, que proyectaban más de 650.000 operaciones anuales, un 15% más que en el 2021, cuando se vendieron algo más de 565.000 viviendas”.

Cambia el perfil del comprador de vivienda

El estado civil de quien compra mediante hipoteca ha experimentado cambios notorios entre 2021 y 2022: se reducen los compradores casados, pareja de hecho o convivencia en pareja en favor de quienes están solteros/as. El 67% de las personas dentro de este grupo están emparejada, cuando el año pasado eran casi el 75%, mientras que los compradores con hipoteca solteros/as han crecido del 19% en 2021 a ser el 26% en 2022.

Esta es una de las principales conclusiones del informe 'Perfil del hipotecado español en el primer semestre de 2022' publicado por el portal inmobiliario Fotocasa. Además, refleja que la imagen del comprador que necesita una hipoteca permanece estable y es muy similar al de años anteriores. El 56% de los compradores que firman un préstamo vinculado al inmueble son mujeres y la edad media es de 39 años. La mitad de los compradores se ubica en los estratos socioeconómicos intermedios.
En cuanto a su situación de convivencia, aumentan los compradores hipotecados que viven solos/as, que pasa de ser el 9% en 2021 al 12% en 2022. Por otro lado, también experimentan un ligero incremento quienes viven con sus padres, que crece del 5% en 2021 al 7% en 2022. No obstante, las personas que conviven con su pareja son el perfil más común, ya sea con hijos (38%) o sin ellos (36%). El mercado, por lo que se ve, se caracteriza por un perfil maduro y estable.

Cuando se pregunta por el uso que se le va a dar a la vivienda por la que se han hipotecado, sigue siendo principalmente para que se convierta en su vivienda habitual (85%). Este porcentaje no ha variado prácticamente de lo visto el año pasado. No obstante, sí se detectan ligeros cambios en quienes compran como segunda residencia, que crece del 8% de 2021 al 11% de 2022.

Este aumento coincide con el descenso de quienes se hipotecan para obtener el inmueble como inversión, que se reduce del 5% en 2021 al 2% en 2022. Por lo que se ve, en el mercado hipotecario sigue primando la compra para uso personal habitual o, como mucho, segunda residencia.

 

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