La compraventa de pisos se modera

23 de agosto de 2022

El sector inmobiliario afronta una recta final de año con muchos cambios, pues, tras una serie de meses registrando cifras cada vez más ascendentes en lo que a compraventa respecta, el número de operaciones empieza a ralentizarse fruto de la creciente inflación y la histórica subida de tipos del Banco Central Europeo.

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Es por esto que Font, director de Estudios del portal inmobiliario pisos.com, reconoce que la evolución del mercado estará marcada por el giro que ha experimentado la política monetaria a nivel europeo. “Con las subidas de tipos, el coste de las hipotecas será más elevado y los hogares con préstamos referenciados al Euríbor empezarán a perder poder adquisitivo”, explica el experto.“Por todo esto, prevemos que, de aquí a finales de año, las operaciones de compraventa se moderarán, dejando atrás los porcentajes abultados y abriendo así una nueva etapa con repuntes razonables sin perder dinamismo”, añade el portavoz del portal inmobiliario.

Estado actual del mercado

Hasta la entrada en vigor del aumento de más de 1,5 puntos en el Euríbor, el mercado inmobiliario español se movía en valores muy positivos, encadenando -hasta el pasado mes de junio- una racha de 16 meses consecutivos de tasas positivas de crecimiento en el número de compraventas de viviendas registradas por el Instituto Nacional de Estadística (INE). “El primer semestre de 2022”, afirma Font, “sirvió para demostrar el carácter resiliente de nuestro mercado inmobiliario”, y añade, “pese a la complicada coyuntura internacional y el encarecimiento de las hipotecas a tipo variable, las operaciones sobre viviendas nuevas impulsaron un repunte en las compraventas totales de junio”.

En lo que respecta al nivel de precios, el último informe semestral elaborado por pisos.com muestra un ligero repunte respecto al año anterior. En definitiva, el mercado de la vivienda cerró la primera mitad del año de forma “imparable” y evidenció la corrección al alza que están experimentado los precios de la obra nueva, los cuales “han actuado como correa de transmisión hacia la segunda mano”.

La inflación y la pandemia han encarecido un 30% las reformas

La red inmobiliaria nacional donpiso alerta de que la pandemia, la inflación y la subida del IPC consecuencia de la guerra de Ucrania también están afectando de manera notable al sector de la construcción y, por ende, al de las reformas.

Y es que hace sólo un año el precio medio para una reforma estándar era de 500 euros/m2, y el de una premium de unos 600 euros/m2, muy lejos de las cifras actuales, que llegan a los 650 euros/m2 para una reforma estándar, mientras que en reformas de alta gama llegan a los 800 euros/m^2, un 30% más que a mediados de 2021.En este contexto, la compañía subraya que todos los materiales relacionados con la madera, el cobre, el aluminio y el cristal son los que más han subido de precio precisamente porque se importan de China o, en el caso de reformas de alta gama, de Italia. “Hay algunos materiales que aún no han tocado techo en su precio”, avisan desde donpiso.

Según los datos del informe de la inmobiliaria, el tiempo medio de un proyecto de reforma en una vivienda media en España está fijado en torno a los 2-3 meses. No obstante, esta cifra irá en función de la superficie del inmueble. Si en un piso de 70 m^2 una reforma integral puede finalizarse en 2 meses, para un piso de 200 m^2 serán necesarios unos 6 meses.

Por otra parte, la inmobiliaria informa de que invertir en la reforma de una vivienda para su posterior venta es rentable por el interés de los compradores en adquirir una vivienda “para entrar a vivir”, estando dispuestos a pagar el sobrecoste y evitando así iniciar una reforma con presupuesto y plazos indeterminados. En este sentido, desde la inmobiliaria indican que la operación siempre va a ser rentable salvo si el inmueble se ha comprado por encima de su valor de mercado.

“Evidentemente, la decisión del propietario también irá en función de la prisa que tenga por vender y el presupuesto del que disponga para llevar a cabo la obra. Cada caso es un mundo. Un particular que necesita vender cuanto antes para contar con liquidez no hará reformas. Pero si un vendedor dispone de tiempo y de capacidad financiera, reformar para después vender acelera el proceso de venta y revaloriza el activo”, afirma Vázquez, socio fundador y subdirector general de donpiso. La inversión recomendada en la reforma oscila entre el 15% y el 18% sobre el valor total del inmueble, aunque puede ser más en función de las necesidades de cada caso. Como es lógico, el coste de la reforma sobre el total tenderá a la baja cuanto más alto sea el valor del activo. Por otra parte, el experto avisa de que, si la compra de la vivienda se hace para un posterior arrendamiento, la rentabilidad de la reforma es mucho menor. “Si el piso a alquilar no está en condiciones sí que será conveniente reformarlo para que tenga una habitabilidad mínima aceptable. Pero si el piso ya es habitable, una reforma integral no tiene sentido para el propietario, pues la vivienda estará tres meses vacía durante la obra y una reforma no garantiza la posibilidad de cobrar una mayor renta, pues el mercado del alquiler es más cortoplacista que el de la venta y la demanda busca cosas diferentes”, indica el subdirector general de donpiso.

Revalorización de hasta el 50%, rentabilidad de hasta un 14% y venta en la mitad de tiempo

Por ejemplo, si una vivienda a reformar cuesta 200.000 euros y se invierten unos 50.000 euros en la reforma, el inmueble es fácilmente vendible por 300.000 euros. A eso habrá que restar los gastos de la operación, evidentemente. Así pues, en un piso de unos 75-80 m^2 ubicado en un barrio residencial se puede obtener una rentabilidad de la reforma del 12-14%. Además, los plazos de venta se verán reducidos a la mitad: un piso sin estar reformado se vende en un periodo de entre 2-4 meses por 1-2 meses de un piso reformado y en perfectas condiciones.

El numero de operaciones disminuirá

Desde AEPS prevén una reducción en el número de operaciones en la segunda mitad de 2022 y probablemente durante el próximo año 2023. Moreno, vicepresidenta de AEPSI señala a una desaceleración en el número de operaciones de compraventa en los próximos meses, y, pese a estar lejos de los niveles de endeudamiento de 2007, considera que la demanda de primera residencia se paralizará. “A final de año, el cierre de operaciones será menor que en el primer semestre. ¿Se alargará esta tendencia hasta 2023? Habrá que ver las políticas monetarias a aplicar con la subida de tipos, y si consiguen que los países no entren en una recesión. Venimos de dos años de pandemia con PIB muy bajos, por lo que la incertidumbre en los mercados es una constante”, concluye la experta.
En la misma línea de subida de los tipos de interés y de la inflación también crece el precio de las viviendas. Unsain, presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario explica que se espera un crecimiento de hasta el 5%. No obstante, la presencia de los inversores seguirá muy presente. Unsain asegura que “algunos inversores que tienen liquidez en entidades financieras se decantan por comprar vivienda y alquilarla, para evitar que su dinero pierda valor debido a la inflación”.

Las zonas más demandadas son las zonas costeras y las principales ciudades. En este contexto, Barcelona ha batidos su récord histórico en cuanto a inversión inmobiliaria. “Los barrios más demandados por los clientes que buscan viviendas de lujo son Pedralbes, Sarria-Sant Gervasi, Ensanche Derecho y Pueblo Nuevo” explica Unsain. Por lo que respecta a sus alrededores, Matadepera, Sant Vicente de Montalt, Sitges o Castellfedels también están adquiriendo peso. Iñaki Unsain destaca que en estos municipios cada vez se consolida más el inversor europeo como el francés, el alemán y el belga.

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