En España se venden y compran más casas pero o se construyen menos

04 de mayo de 2022

El sector inmobiliario se mantiene fuerte en España pese al escenario adverso de los últimos meses por la invasión rusa a Ucrania. El motivo principal de esta fortaleza es que la venta de viviendas ha crecido con intensidad durante el año 2021, un 38,4% interanual, y durante los dos primeros meses de 2022, un 26,2%, frente al mismo periodo del año previo.

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En adelante se espera una ligera caída de las transacciones en el acumulado del año (-1,3%), hasta las 670.000 unidades, aunque en 2023 se remontará el crecimiento a una tasa en torno al 4,0%, alcanzando prácticamente las 696.000 unidades. Este crecimiento se explica por varios motivos, entre ellos por el cambio de preferencias de los hogares hacia residencias más amplias; la evolución en las formas de trabajo de las personas; el buen comportamiento del empleo; los bajos tipos de interés y las buenas condiciones favorables para endeudarse con una cuota fija, así como el uso del ahorro acumulado por las familias durante el confinamiento para la compra de vivienda y el creciente atractivo de la vivienda como activo de inversión.

Por un lado, el comprador puede ver la compra de un inmueble como un valor refugio que aporta una renta mensual fija y una rentabilidad superior a otras opciones que hay en el mercado. Por otro, el plazo para recuperar la inversión en una vivienda suele ser largo, son necesarias reinversiones periódicas para mantener su valor y, además, se trata de un activo no líquido: es posible que la casa adquirida tarde tiempo en venderse si se necesita recuperar el capital invertido o que una venta más rápida suponga asumir pérdidas. Conocer las ventajas e inconvenientes de las diferentes alternativas de inversión es importante a la hora de planificar el futuro y tratar de mejorar la salud financiera.
Pero no todos los datos son tan halagüeños. Lo cierto es que la recuperación de la actividad constructora ha sido más lenta que la de la propia demanda. Los visados de iniciación de obra nueva en 2021 apenas crecieron el 1,9% respecto a 2019. Y la realidad es que la recuperación no ha llegado a todas las regiones. De hecho, en algunas, el nivel se sitúa por debajo del previo a la pandemia. Un factor a tener en cuenta es que la incertidumbre regulatoria (Ley de Vivienda) podría estar condicionando esta evolución.

¿Qué pasará en los próximos meses?

La respuesta más inmediata es que el sector inmobiliario se verá condicionado por la revisión a la baja del crecimiento económico; por la guerra en Ucrania, y sobre todo por la escasez y la elevada inflación de los materiales de construcción, así como por la posible subida de los tipos de interés y la persistencia de la incertidumbre regulatoria.
Como consecuencia de estos imprevistos, se espera una ligera caída de las transacciones en el acumulado del año (-1,3%), hasta las 670.000 unidades. En 2023 previsiblemente se remontará el crecimiento a una tasa en torno al 4,0%, alcanzando prácticamente las 696.000 unidades. Esta óptima previsión se debe a la posible reducción de la incertidumbre, a la moderación del precio de las materias primas y a unas condiciones de financiación relativamente favorables, puesto que la subida de tipos mantendrá el esfuerzo de acceso a la vivienda por debajo del promedio histórico. Además, también se prevé que la demanda por parte de extranjeros se debería reactivar, sobre todo ante el mayor atractivo relativo de España como destino residencial.
Por último, cabe destacar que la falta de oferta nueva y la recuperación de la demanda impulsará la iniciación de viviendas en 2023, un 21%, tras la moderación esperada para 2022 (9,5%). Por lo que, una vez solventados estos problemas que afectan a la producción, la actividad constructora elevará su dinamismo para paliar la falta de vivienda nueva en algunas áreas geográficas.

¿Qué pasará con los precios de la vivienda los próximos meses?
Previsiblemente, el precio de la vivienda continuará aumentando, un 5,0% en 2022 y un 5,8% en 2023, como consecuencia de la recuperación que ya se ha visto en la propia demanda y en la inflación. De hecho, el nivel de ventas seguirá siendo elevado en un contexto de oferta de nueva vivienda relativamente baja, sobre todo en algunas tipologías, lo que propiciará la subida del precio. Por otro lado, el incremento de los costes de construcción también contribuirá a esta subida. Aún así, el precio de la vivienda se mantendrá todavía alejado de los máximos del ciclo anterior al final del intervalo de previsión (-11%).

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