Servihabitat: el precio de la vivienda aumenta

04 de marzo de 2022

El mercado residencial en España cierra el 2021 con una actividad intensificada, una demanda activa y un renovado compromiso por parte del inversor. Para 2022, los pronósticos están en la línea del optimismo: el dinamismo del mercado será un hecho, aunque la tendencia se presenta más contenida que el año pasado. Esto es lo que se desprende de la X edición del informe sobre el “Mercado residencial en España” que elabora Servihabitat Trends, una plataforma de investigación y análisis del sector impulsada desde Servihabitat.

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Analizando los principales indicadores del sector, se constata la fortaleza del mercado de la vivienda en España. Tal como explica Iheb Nafaa, Consejero Delegado de Servihabitat, “2021 ha demostrado una intensificación en la actividad tras un año de explosión en la intención de compra que se ha traducido en un alto volumen de compraventas”. Lo cierto es que el nivel de operaciones ha estado por encima de las expectativas más optimistas, puesto que no se vendían tantas casas en España desde antes de la última crisis.
En este sentido Nafaa destaca que “entre los motivos que han propiciado este incremento encontramos el ahorro acumulado durante los momentos más estrictos del confinamiento, los bajostipos de interés, el cambio de estilo de vida donde el hogar ha recobrado su papel como espacio donde vivir y no solo dormir, y el alto interés inversor”. No obstante, aunque 2021 ha sido un añode récord, todavía se está lejos de las marcas de 2007, por lo que el CEO de la Compañía puntualiza que “no hay motivos para abrir el debate sobre el calentamiento en el sector inmobiliario. La salud
del mercado residencial descansa en la sostenibilidad, y no solo de las compraventas, sino también de los préstamos hipotecarios y del arranque de nuevas promociones”.


En esta línea y siguiendo esta tendencia al alza en el volumen de compraventas, en la Comunidad de Madrid se ha elevado el nivel de ventas respecto a 2019, lo que permite hablar de una recuperación por encima de las cifras anteriores a la pandemia. Además, destaca el cambio de tendencia de la demanda de los compradores, trasladando la compraventa desde la capital hacia la periferia. Sin embargo, este movimiento no se ha dirigido tanto a poblaciones reducidas, ya que el foco del comprador se ha puesto en zonas del área metropolitana y nuevos PAUs.

El precio de la vivienda repunta un 1,6 % en la Comunidad de Madrid en 2021

El cómputo global de 2021 arroja un incremento del 2,9 % en el precio de la vivienda a nivel español, con la obra nueva encareciéndose un punto porcentual más que la segunda mano. La profesionalización del sector inmobiliario tras la anterior crisis, el comportamiento activo de la demanda y la facilidad de acceso al crédito son tres de los factores que han propiciado el avance del sector, sólido y saneado. En 2022, se prevé un mantenimiento de la tendencia ascendente en el precio, con un avance del 4 % y la vivienda nueva (4,5 %) por encima de la usada (3,9 %).
Sin embargo, en la Comunidad de Madrid, aunque el precio de la vivienda aumenta ligeramente, con un 1,6 % en 2021, la cifra continúa situándose por debajo de la media nacional. El esfuerzo medio que debe realizar un hogar en España para adquirir una vivienda sigue avanzando de forma moderada, pasando de los 7,2 años de renta bruta en 2020 a los 7,6 en 2021.

Durante la primera mitad de 2021, las compraventas avanzaron a buen ritmo en España y, a partir del verano, las operaciones se dispararon con incrementos que no se veían desde hacía una década. Así, 2021 cerró con un nivel de operaciones por encima de las expectativas más optimistas, con un aumento de más del 28 % interanual, hasta las 664.900 viviendas vendidas, por lo que nos encontramos ante el año con más transacciones desde el último boom.
En la Comunidad de Madrid, la tendencia ha sido similar, con un aumento del 26,8 % en el número de operaciones en 2021, alcanzando casi las 84.500 viviendas vendidas. Tras las necesidades surgidas a raíz de la pandemia, una gran cantidad de personas han puesto a la venta su piso con el objetivo de acceder a una vivienda plurifamiliar más grande, destacando la preferencia por las zonas comunes con piscina y exteriores con terraza. Siguiendo esta tendencia al alza, la vivienda en Madrid se ha continuado considerando como un valor refugio, sobre todo, desde la óptica del mediano y gran inversor.


La previsión es que, para 2022, el crecimiento en el ritmo de transacciones se modere, pues se espera un ascenso de alrededor del 4,5 % a nivel nacional y. Sin embargo, en el caso de la Comunidad de Madrid, se estima que durante el próximo año se mantenga estable el volumen de transacciones, sin previsiones de grandes cambios porcentuales.

Una vez sobrepasados los descensos de proyectos iniciados al principio de la pandemia, en 2021 se alcanzan cerca de 113.000 viviendas iniciadas en España, tras una subida del 29 %. Para 2022 se estima que repunten un 8 %, retomando la senda alcista y superando los niveles prepandemia. En la Comunidad de Madrid, en 2021, aumentan un 22,7 % las viviendas iniciadas, hasta las 22.000. Además, en 2022 seguirán aumentando a un ritmo del 6,6 %. Asimismo, habrá que prestar atención a cómo se va absorbiendo toda la oferta programada para los próximos años sin perder de vista los precios finales de las transacciones, puesto que el endurecimiento de las condiciones de financiación y el encarecimiento de la mano de obra y los materiales podrían introducir elementos de riesgo.
A pesar de estos ritmos, la promoción residencial ha estado sujeta a la intermitencia que ha caracterizado a las cadenas de suministros, lo que ha retrasado la ejecución de algunas obras. En cuanto a los proyectos finalizados, mientras que 2021 cierra con un incremento de obras entregadas de cerca del 8 % a nivel estatal, con más de 93.700 viviendas, en 2022 se superará la barrera psicológica de las 100.000, con un repunte de cerca del 7 % y en línea con la creación de nuevos hogares.


En la comunidad madrileña, las viviendas finalizadas crecen un 3,9 % en 2021 y un 7,2 % en 2022, con cerca de 21.000 unidades entregadas. El auge de la obra nueva ha sido especialmente destacable en la costa norte oriental, en Extremadura y Murcia. La Comunidad de Madrid ha sido una de las regiones más dinámicas en cuanto a la actividad promotora, junto con Cataluña y Andalucía. La obra nueva en esta comunidad ha estado marcada por el efecto traslado hacia la periferia desde el interior de la M30, donde las
parcelas disponibles son escasas y muy caras. Se consolida la tendencia a la búsqueda de viviendas más grandes y con espacio exterior
Aunque la venta de viviendas de más de 90 m2 se ajusta, con el 50,5 % del total de transacciones, se consolida la tendencia a la búsqueda de superficies más grandes por parte de los compradores. En este sentido, la promoción residencial se ha reenfocado hacia espacios con más habitaciones y con salida al exterior.


En cuanto al precio de los inmuebles vendidos, los de más de 150.000 € pierden peso ligeramente y más del 60 % de las viviendas tienen un precio inferior a esta cifra. En referencia a las motivaciones de compra, el primer acceso a la vivienda sigue siendo la finalidad principal, aunque ha perdido peso en el caso de la vivienda habitual, principalmente, pues en la vivienda vacacional este motivo ha despuntado de forma importante. La inversión también ha ganado cierta relevancia y supone el 18 % de las adquisiciones de vivienda habitual.
El tiempo medio de venta de la vivienda habitual se ha reducido desde los 5,9 hasta los 5,5 meses en un año, gracias al despertar de la demanda embalsada. El comprador de vivienda vacacional
también ha acortado sus plazos desde los 7,5 meses a los 6,8 meses. Las Islas Canarias y las Islas Baleares han sido ejemplo de tracción, aunque la Comunidad de Madrid es la región donde las firmas se suceden con mayor celeridad.
Las compraventas de viviendas por parte de extranjeros aumentan un 28,5 % en 2021 y se encuentran cerca de los datos previos a la pandemia En el tercer trimestre de 2021, el comprador extranjero representó el 10,8 % dentro del cómputo total de compraventas en España, según datos del Colegio de Registradores, un impulso que todavía se encuentra lejos del 17 % (MITMA) del último año prepandemia.
De acuerdo con datos extraídos de MITMA, todo apunta a que 2021 terminó con un volumen cercano a las 92.000 viviendas firmadas por foráneos en todo el país, un 28,5 % más que en 2020, casi igualando los registros previos al estallido de la pandemia. La reactivación del interés en vivienda en España por parte de extranjeros se debe, además de la búsqueda del paradigma ‘sol y playa’, a que el ahorro se refugia en la inversión en vivienda ante la inflación, entre otros factores.

La costa se mantiene como destino principal de las operaciones y el comprador alemán adelanta al británico como consecuencia del Brexit. El 19% de la población española vive de alquiler, retrocediendo al nivel de hace dos años. El retraso en la emancipación de estudiantes y jóvenes profesionales debido a la pandemia y la extensión del teletrabajo, que ha reducido la movilidad laboral hacia las capitales de primera línea, han propiciado este leve descenso. Aun así, se espera que en 2022 el alquiler vuelva a recuperar los niveles previos a la pandemia.
La oferta se desacelera por el trasvase del alquiler a la venta, por la vuelta de la vivienda de alquiler vacacional a su mercado de origen después que fuera absorbida por la residencial y por los límites en las mensualidades. Así, el stock disponible ha pasado de las 134.065 viviendas en septiembre de 2020 a las 91.854 viviendas en el mismo mes de 2021, una reducción del 31,5 %.

Sobre el total de viviendas que se encuentran en venta, el porcentaje de vivienda en alquiler baja del 16,4 % al 11,5 %, lo que supone cerca de 800.000 viviendas. En la Comunidad de Madrid, la oferta de vivienda en alquiler roza las 19.000 unidades en septiembre 2021, siendo la segunda comunidad autónoma, solo por detrás de Andalucía, con la mayor oferta de vivienda en alquiler del país.


El precio del alquiler cierra 2021 con un ajuste y sitúa el precio medio por metro cuadrado en los 9,7 €, hecho que confirma la autorregulación del mercado. En España, el precio medio del alquiler de una vivienda de entre 80 y 90 m2 es de 826 €, mientras que en la Comunidad de Madrid es de 1.061 €, siendo la zona de España con el precio medio del alquiler más caro.
La rentabilidad bruta media anual en España para una vivienda en alquiler ha bajado ligeramente, desde el 6,8 % en septiembre de 2020 al 6,1 % en el mismo mes de 2021, aunque se mantiene por encima de los años previos a la pandemia. En Madrid este dato cae hasta el 5,1 %.

 

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