Hacienda da los primeros pasos para el catastrazo

15 de octubre de 2021

El Ministerio de Hacienda y Función Pública ha publicado los mapas de valores correspondientes a los informes del mercado inmobiliario urbano y rústico de 2021. Esta publicación es el primer paso en la determinación de los valores de referencia de los inmuebles.

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Esos nuevos indicadores constituirán, a partir del 1 de enero de 2022, la base imponible del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sustituyendo al valor real como base en estos tributos. Estos cambios empezarán a surtir efecto en las operaciones que se lleven a cabo a partir del próximo ejercicio, por lo que no tienen carácter retroactivo.
Esta modificación, recogida en la Ley de Medidas de Prevención y Lucha
contra el Fraude, obedece a la necesidad de resolver los problemas de
gestión de estos impuestos, provocados por la litigiosidad que tenía la base
imponible definida como valor real.
El valor de referencia no superará al valor de mercado
En este sentido, la norma establece que los valores de referencia no
superarán a los valores de mercado. Para tal fin, se aplicarán los factores
de minoración que se han fijado por la Orden Ministerial publicada hoy en
el Boletín Oficial del Estado BOE). Ese coeficiente será del 0,9, tanto para
los inmuebles urbanos como para los rústicos.
Con esta medida se garantiza que el valor de referencia no excederá al
valor de mercado. Por tanto, al usar este indicador como base imponible
en los tributos citados no se producirá una subida de impuestos.
Mapas de valores
Por otra parte, los mapas de valores que hoy se publican representan el
comportamiento medio de los precios de las compraventas de los
inmuebles comunicadas por los fedatarios públicos. Es decir, determinan
el valor medio en una zona, que no tiene por qué coincidir con un barrio ni
con un distrito.
Estas publicaciones constituyen un requisito legal del procedimiento que
debe determinar los valores de referencia. Con ello se pretende dar
transparencia al análisis de los precios comunicados en las compraventas
inmobiliarias efectuadas, por separado para inmuebles urbanos (uso
residencial y de garaje-aparcamiento) e inmuebles rústicos (cultivos
representativos).

En estos mapas se asignan módulos de valor medio a los productos
inmobiliarios representativos por zonas del territorio, llamados ‘Ámbitos
territoriales homogéneos de valoración’, que se corresponden con los
precios medios de las compraventas. En la sede electrónica del Catastro
se pueden consultar los importes de los módulos, las características de los
productos inmobiliarios representativos y la delimitación de los ámbitos
territoriales.

En el caso de bienes inmuebles urbanos, la Dirección General del Catastro
calculará el valor de referencia de un inmueble concreto teniendo en
cuenta diversos criterios, como son las diferencias de calidad, antigüedad
y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario
representativo al que se refiera el módulo de valor medio. Para ello se
usará, transitoriamente, la normativa de valoración catastral.
En el caso de inmuebles rústicos sin construcción, el valor de referencia
se calculará a partir del módulo de valor medio, en función de sus
características, y de los factores correctores por localización, agronómicos
y socioeconómicos que se determinen en el informe anual del mercado
inmobiliario correspondiente.

Antes de su aprobación, estas resoluciones se someten a un trámite de
audiencia pública, para que, conocidas por todos los interesados, éstos
puedan formular alegaciones y presentar cuantas pruebas consideren
oportunas.
Como se anunció en el Boletín Oficial del Estado (BOE) de ayer, 13 de
octubre, los trámites de audiencia colectiva previos a la aprobación de las
resoluciones para el ejercicio 2022 están abiertos desde el día 14 hasta el
día 27 de octubre de 2021.
Una vez tramitado el procedimiento para su determinación, a partir del 1
de enero de 2022, los valores de referencia individualizados de los
inmuebles estarán disponibles para su consulta en la sede electrónica del
Catastro.

En todo caso, el valor de referencia es distinto del valor catastral, y no
afecta en modo alguno a los valores catastrales vigentes, de forma que
tampoco a los impuestos cuya base imponible sea ese indicador, como es
el caso del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Por lo tanto, el valor de referencia sólo afectará a quien adquiera un
inmueble a partir del 1 de enero de 2022, y a la vez tenga que tributar, bien
por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados, bien por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Igualmente, sólo podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que
se refiera a inmuebles adquiridos a partir de la entrada en vigor de la
norma, en ningún caso afecta al patrimonio preexistente.

 

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