Ley de vivienda, todos dudan de su duracion en el tiempo

27 de octubre de 2021

El texto de la primera Ley estatal por el derecho a la vivienda, aprobado este martes por el Consejo de Ministros para su remisión al Congreso por trámite de urgencia establece por primera vez un marco estatal de definición en conceptos como área de mercado tensionada, vivienda digna o gran tenedor de vivienda, a la vez que permite a las diferentes administraciones actuar para bajar o congelar los precios del alquiler o penalizar los inmuebles deshabitados.

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El Consejo de Ministros, a su vez, ha prorrogado hasta el próximo 28 de febrero el llamado escudo social que suspende los desahucios de familias vulnerables, permite las moratorias en el pago de las rentas y prorrogar los contratos del alquiler o prohíbe el corte de suministros básicos.El Consejo de Ministros, a su vez, ha prorrogado hasta el próximo 28 de febrero el llamado escudo social que suspende los desahucios de familias vulnerables, permite las moratorias en el pago de las rentas y prorrogar los contratos del alquiler o prohíbe el corte de suministros básicos.Con la aprobación de la ley, ha explicado tras el consejo la ministra portavoz,  Rodríguez, el Gobierno fortalece la función social de la vivienda. El texto será tramitado por procedimiento de urgencia para que llegue a Cortes antes de que termine el año, ha recalcado la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Sánchez, "feliz" de presentar una norma que hace de la vivienda un derecho a proteger. "Es una ley histórica para combatir los excesos del mercado inmobiliario y para dar seguridad jurídica al proteger al inquilino y al propietario".
El texto, estará sujeto a las posibles enmiendas y cambios que los grupos parlamentarios introduzcan en el periodo de tramitación. La ministra Raquel Sánchez ha detallado que el escenario que baraja el Gobierno es que la normativa se apruebe "en el segundo semestre de 2022". Por ahora, estas son las principales claves.


• La ley de vivienda establece una serie de definiciones clave de cara a facultar a las comunidades autónomas y ayuntamientos a que pongan en marcha una serie de medidas. Una de estas definiciones es la que marca la frontera entre los pequeños y los grandes caseros. Así, la norma establece que el gran tenedor de vivienda es la persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.
• La regulación de los precios del alquiler ha sido la gran batalla entre los dos socios de Gobierno a lo largo de todos los meses de negociación. Finalmente, las dos formaciones han optado por una herramienta intermedia que permite que las comunidades autónomas limiten los precios en las zonas tensionadas siempre que las viviendas pertenezcan a grandes propietarios con personalidad jurídica (es decir, una empresa). Así, los topes a los precios en las autonomías que decidan aplicar la normativa dependerán de una estadística oficial que todavía tiene que estructurarse y que tardará en estar lista 18 meses, según recoge el texto legislativo.
• Para que el límite de los precios pueda aplicarse sobre los grandes tenedores con personalidad jurídica, la administración competente deberá definir una zona (ya sea una calle, un barrio, un distrito o una ciudad entera) como área de mercado tensionado. La ley establece dos requisitos que tienen que cumplirse para que esto suceda. Por un lado, el precio medio de las hipotecas o de los alquileres de la zona, más los gastos y suministros básicos (luz, agua, gas, telecomunicaciones, impuestos vinculados al inmueble y gastos de comunidad), debe superar "el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares”. Por otro, en estas áreas, los precios de compra o alquiler deben haber subido en cinco años más de cinco puntos por encima del IPC autonómico.
• Los pequeños propietarios y los grandes tenedores con personalidad física que tengan viviendas en las zonas tensionadas no estarán sujetos a esta limitación de precios, pero sí a una congelación de las rentas que afectará tanto a los nuevos contratos como a los ya firmados.
• El inquilino de una zona tensionada que esté a punto de ver finalizar su contrato podrá pedir una prórroga extraordinaria de tres años en los mismos términos, es decir, abonando la misma cantidad. A su vez, en los nuevos contratos, la renta estará limitada al precio establecido en el contrato anterior. En ambos casos, no obstante, los precios podrán adecuarse al IPC.

• La congelación de precios para pequeños propietarios y grandes tenedores con personalidad física tendrá, sin embargo, una serie de excepciones que permitirán encarecer los precios hasta un máximo del 10%. Por un lado, el casero podrá subir la renta si firma un contrato con una duración mínima de 10 años. Por otro, tendrá permitido encarecer el precio (de nuevo hasta un 10%) si demuestra haber realizado obras de mejora en la vivienda para rehabilitarla, mejorar la accesibilidad o lograr un ahorro del 30% en el consumo de energía.
• La ley de vivienda incluye la propuesta de Transportes de utilizar los incentivos fiscales para propiciar un abaratamiento generalizado de los precios del alquiler. Por norma general, la deducción en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que actualmente se sitúa en un 60% de los rendimientos del alquiler, se reduce al 50%. Esta cantidad, sin embargo, será modulable hasta una bonificación máxima del 90% en función de una serie de requisitos. La norma, por ejemplo, recoge bonificaciones del 60% si la vivienda se ha rehabilitado dos años antes, del 70% si se alquila a menores de 35 años en una zona tensionada, y del 90% si se ha rebajado el precio del alquiler un 5%, de nuevo en un área tensionada.
• La normativa también deja varias decisiones en manos de los ayuntamientos. Así, los consistorios podrán penalizar mediante un recargo de hasta el 150% en el IBI a "aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal", como ser segunda residencia, estar en obras de rehabilitación o estar ofertada en el mercado. El recargo fija un 50% por tener una casa vacía, de otro 50% si la desocupación se prolonga durante tres años, y de otro 50% si el mismo propietario tiene dos o más inmuebles vacíos en la misma zona.
• La ley de vivienda recoge un cambio en la fiscalidad de las conocidas como entidades arrendadoras de viviendas, que verán rebajada en 45 puntos, hasta el 40%, la bonificación con la que cuentan en el impuesto de sociedades. Esta ventaja afecta a empresas que tengan arrendadas más de ocho viviendas y que permanezcan alquiladas durante más de tres años, según los regímenes tributarios especiales recogidos por la Agencia Tributaria.
• Entre otras medidas destinadas a incrementar el parque de vivienda social en España, el texto legislativo establece una reserva del 30% del suelo urbanizado en las nuevas promociones que deberá destinarse a la vivienda protegida, reservando un 10% de esa cantidad al alquiler social. Esta reserva, con todo, tendrá que ser compensada a las promotoras por los ayuntamientos que decidan exigirla. La normativa, ha recordado Raquel Sánchez, también blinda la vivienda pública para que las administraciones autonómicas y locales (quienes tienen competencias en la materia) no puedan enajenar el parque público.
• Respecto a los desahucios, ha recordado la titular de Transportes, la norma establece que serán los juzgados los que, de oficio, suspendan los desahucios por impago de alquiler de familias vulnerables durante dos meses, si el demandante es una persona física, y durante cuatro meses si es persona jurídica.
Los socios del Gobierno amenazan con tumbarla 
Los partidos en los que tiene que apoyarse la coalición para alumbrar esta normativa consideran que el articulado que conocen no se ajusta a las expectativas que tienen. ERC, PNV y EH Bildu se posicionan, de partida, en contra de una de las leyes estrella de la legislatura para el Ejecutivo. La negociación, vaticinan los socios, se espera que sea compleja.Los socios de referencia del Gobierno esgrimen diferentes motivos para considerar la norma, que conocen únicamente por los medios de comunicación, ya que el Ministerio de Transportes aún no les ha informado, como “insuficiente” o “incompleta”.
ERC ya habla de aspectos que no le gustan y que va a enmendar. Por ejemplo, los republicanos consideran que la nueva ley estatal entra en colisión con su propia normativa autonómica a la hora de la contención de las rentas del alquiler. En efecto, la ley catalana de vivienda, que el Gobierno central recurrió, pero no suspendió, contempla la posibilidad de congelar o rebajar el precio de los alquileres si se detectan zonas con “tensión”. Este aspecto también es recogido por la norma estatal, pero tras una ‘vacatio legis’ de 18 meses para poder establecer un índice de referencia adecuado y actualizado. Es decir, la regulación de los alquileres en Cataluña podría decaer si se aprueba la Ley de Vivienda hasta que entre en vigor la legislación nacional, y eso es lo que no está dispuesto a aceptar Esquerra.A ERC tampoco le gusta el cheque vivienda de 250 euros que anunció Sánchez y que está incluido en los Presupuestos. “Puede tener un efecto contrario y los propietarios pueden subir los precios”, advierten de cara a la negociación paralela de las cuentas públicas. También enmendarán esta medida.
Por su parte, el PNV pone pegas de fondo “hay que abordar, sobre todo soluciones para la juventud”. Con su habitual estilo pragmático, los nacionalistas vascos señalan que están dispuestos a aceptar algunas medidas que han ido conociendo, pero consideran que deben ser “las adecuadas” y tienen que “respetar el marco competencial”.
EH Bildu no se queda atrás “Tememos que la ley se quede corta y sea insuficiente”, apuntan. Hay dos aspectos importantes para la formación vasca, primero,  consideran importante que la ley estatal instale un marco jurídico general en relación con la regulación de los alquileres y que, por tanto, se blinden las leyes autonómicas de recursos ante el Tribunal Constitucional. Después,,que integre de manera permanente, y no temporal, la prohibición de los desahucios y cortes de suministros básicos recogidos en el llamado 'escudo social'. “Nos preocuparía mucho que la Ley de Vivienda que se quiere aprobar en Madrid tapara el recorrido de la ley que viene de los movimientos sociales (la que presentamos hace unas semanas con el apoyo de nueve fuerzas políticas) y que promueve una vivienda digna para todos y todas. Porque la vivienda ante todo es un derecho, no un bien para especular”, apuntan desde EH Bildu. 

pisos.com: “Será una ley de recorrido corto o aplicación relativa”
En opinión de  Font, director de Estudios del portal inmobiliario pisos.com “la nueva Ley de la Vivienda saldrá con muy poco consenso, sobre todo a nivel político. En este sentido, es muy complicado que, sin una mayor alineación con el resto de formaciones políticas, sea una ley que se aplique a largo plazo, que es lo realmente necesario para que pueda dar sus frutos”.
Al margen de la falta de consenso político, el experto también destaca la falta de consenso con el sector desde el punto de vista de la discusión en foros, de cara a encontrar una situación beneficiosa tanto para el sector como para el consumidor. “Debido a esto y, sobre todo, debido a que las competencias en la aplicación de puntos críticos como la ley que limita el alquiler o el impuesto a la vivienda vacía, van a recaer en comunidades autónomas y ayuntamientos, se augura una ley que tendrá un recorrido corto o una aplicación muy relativa”.
Desde el portal inmobiliario señalan que se trata de una ley que está creando una situación muy inestable y, a la vez, está generando muchas dudas sobre cómo se va a aplicar, quién lo va a aplicar, cuál va a ser el resultado, etc. “La incertidumbre surge porque hay escasez de información. Por ejemplo, ¿serán consideradas viviendas vacías las segundas residencias? Pese a que estas permanecen cerradas gran parte del año no tienen demanda residencial, sino turística. Otro aspecto complicado es la aplicación de la limitación de los precios en el alquiler ya que no se sabe de dónde van a extraer los índices para limitar las rentas. Además, estos podrán ser renegociados durante un año y medio desde la aprobación de la normativa”, subraya el experto.
“La inestabilidad jurídica, las dudas generadas por esta ley y el hecho de que se esté descomponiendo parte del sector, pueden provocar que una gran cantidad de inversores sean muy cautos a la hora de invertir en vivienda en España” manifiesta Font. Y prosigue, “como consecuencia veremos reducida la oferta de vivienda disponible y nos encontraremos con una situación contraria a la que se está buscando. El objetivo es que exista mayor oferta disponible para responder a una demanda creciente que, hasta ahora, no está encontrando su sitio en el sector inmobiliario; con menos oferta, obviamente, no se va a poder dar esa respuesta”.
Otro de los puntos críticos de esta nueva Ley de la Vivienda es el hecho de que las Comunidades Autónomas tendrán delegadas las competencias sobre la vivienda, con lo cual serán estas las que aprueben la regulación. “Como consecuencia se va a producir un deterioro a nivel territorial que modificará los flujos de inquilinos” puntualiza Font, quien también achaca que, a partir de ahora, serán los gobiernos regionales y los alcaldes, en lugar del Gobierno central, quienes tendrán la última palabra, lo cuál provocará un mayo daño en el mercado del alquiler.
Desde pisos.com apuntan a que esta ley no va a solucionar el problema de la escasez del alquiler, sino que más bien creará incertidumbre y confusión en el mercado, dando lugar a un marco operativo poco estable que no promoverá la llegada de capital institucional.

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