UN BRINDIS AL SOL

El Consejo de Ministros aprueba las ayudas a las hipotecas

22 de noviembre de 2022

El Consejo de Ministros aprueba un paquete de medidas para aliviar la carga hipotecaria a más de un millón de hogares vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad por el incremento del Euribor, preservando la estabilidad financiera. Esta iniciativa se adopta en medio de una negociación abierta con las patronales bancarias –AEB, CECA y UNACC- y el Banco de España.

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Gracias a las medidas de protección de rentas y a la bajada del stock de crédito, los hogares tienen una posición financiera más saneada con más ahorro y menos endeudamiento que en el pasado. A esto hay que añadir que tres de cada cuatro hipotecas se conceden actualmente a tipo fijo, el plazo medio residual ha bajado hasta los 10 años en 2021 y el porcentaje de hogares que dedica más de un 40% de su renta disponible al pago de la hipoteca ha descendido sustancialmente en los últimos años. Gracias a las medidas de protección de rentas y a la bajada del stock de crédito, los hogares tienen una posición financiera más saneada con más ahorro y menos endeudamiento que en el pasado. A esto hay que añadir que tres de cada cuatro hipotecas se conceden actualmente a tipo fijo, el plazo medio residual ha bajado hasta los 10 años en 2021 y el porcentaje de hogares que dedica más de un 40% de su renta disponible al pago de la hipoteca ha descendido sustancialmente en los últimos años.

La ampliación del catálogo de medidas a las que pueden acceder los hogares les permitirá disponer de más opciones para reducir su carga hipotecaria de forma efectiva y tener más certidumbre en su nivel de gasto a medio y largo plazo, pudiendo elegir la medida que mejor se ajuste a sus necesidades y situación financiera.De forma específica se actúa en tres vías: mejorando el tratamiento de las familias vulnerables, abriendo un nuevo marco de actuación temporal para familias en riesgo de vulnerabilidad por la subida de tipos, y adoptando mejoras para facilitar la amortización anticipada de los créditos y la conversión de las hipotecas a tipo fijo.

Ampliación y refuerzo del Código de Buenas Prácticas para familias vulnerables

En primer lugar, se recogen medidas que mejoran el Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios vulnerables, aprobado en 2012, con el fin de adaptarlo a la situación actual. De esta forma los deudores vulnerables tendrán la posibilidad de reestructurar el préstamo hipotecario con un tipo de interés más bajo durante la carencia del principal de 5 años (Euribor – 0,1% frente al Euribor + 0,25% actual).También se amplía a 2 años el plazo para solicitar la dación en pago de la vivienda y se contempla la posibilidad de una segunda reestructuración,en caso necesario. Con el objetivo de ampliar el ámbito de actuación, se permite que los hogares con renta inferior a 25.200 euros al año (tres veces el IPREM) que dediquen más del 50% de su renta mensual al pago de la hipoteca, pero no cumplan el criterio actual del incremento de un 50% del esfuerzo hipotecario, puedan acogerse al Código con una carencia de 2 años, untipo de interés menor durante la carencia y un alargamiento del plazo de hasta 7 años.Esta medida es necesaria para aquellas familias que, comoconsecuencia de la subida de tipos de interés, lleguen a niveles deesfuerzo hipotecario excesivos que les obliguen a reducir gastos deprimera necesidad y pongan en peligro el pago de la hipoteca, puedan recibir un tratamiento adecuado.La aplicación de estas medidas permitirá que los deudores hipotecarios vulnerables vean aliviada su carga financiera de forma inmediata. Por ejemplo, una familia con una hipoteca tipo de 120.000 euros y una cuota mensual de 524 euros tras la revisión de tipos de interés, verá reducida su cuota durante el periodo de carencia de cinco años más de un 50%, hastalos 246 euros.

Nuevo Código de Buenas Prácticas para deudores en riesgo devulnerabilidad por la subida de tipos de interés

También se propone un nuevo Código que proporcione alivio a losdeudores de clase media en riesgo de vulnerabilidad por el incremento de la cuota hipotecaria, facilitando a las familias una adaptación más gradual al nuevo entorno de tipos de interés.Podrán beneficiarse de estas medidas los hogares con renta inferior a tres veces y media el IPREM (29.400 euros anuales) con hipotecas suscritas hasta el 31 de diciembre de 2022, una carga hipotecaria superior al 30% de su renta y que haya subido al menos el 20%. Para todos estos casos, las entidades financieras deberán ofrecer la posibilidad de congelación durante 12 meses de la cuota, un tipo de interés menor sobre el principal aplazado y un alargamiento del plazo del préstamo de hasta 7 años.

Medidas complementarias

Por último, se reducirán aún más los gastos y comisiones para facilitar el cambio de tipo variable a tipo fijo y se eliminarán durante todo 2023 las comisiones por amortización anticipada y cambio de hipoteca de tipo variable a fijo. Se incluirán medidas para la promoción de la educación financiera y se reforzará el seguimiento de la aplicación de ambos códigos.Los dos Códigos de Buenas Prácticas serán de adhesión voluntaria por parte de las entidades financieras y de obligado cumplimiento una vez suscritos. Las entidades bancarias deberán garantizar la protección de este catálogo de medidas en caso de transmisión del crédito a un tercero. El objetivo es que el conjunto de medidas adoptado esté disponible a partir del 1 de enero de 2023.

Banca y Gobierno llevaban negociando este paquete de medidas desde septiembre y a pesar de que ambas partes transmitían la buena predisposición por llegar a una entente, el acuerdo final se venía retrasando. El Ejecutivo llevará este martes la propuesta al Consejo de Ministros y las medidas entrarán en vigor a partir del 1 de enero de 2023, cuando se espera que las cuotas hipotecarias empiecen a experimentar una subida importante, ya que las cuotas tardan varios meses en repreciarse tras una subida de tipos. Más allá del acuerdo entre ambas partes, los bancos podrán efectuar ofertas adicionales a sus clientes atendiendo a cada caso.Aunque la banca ha venido recalcando que se trata de un reducido porcentaje de clientes los que se verán impactados, desde el sector y el Gobierno se ha buscado un acuerdo que permita mitigar la carga que supondrá el aumento en la cuota las familias vulnerables.

Los préstamos hipotecarios formalizados en los últimos cinco años son los que más preocupan tanto al Gobierno como al Banco de España y los propios bancos, porque se encuentran todavía en el periodo inicial de amortización, cuando la carga de intereses es mayor. Por ello son las que más van a sufrir la subida de los tipos, poniendo a prueba la capacidad de pago de muchas familias.Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), entre 2016 y 2021 se firmaron un millón y medio de hipotecas a tipo variable, pero el Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital prevé que se vean beneficiados por estas medidas hasta un millón de clientes. No obstante, los bancos vienen recalcando que no esperan una avalancha de impagos ni de familias afectadas por la subida de tipos de interés.

En ese sentido, desde hace meses las entidades financieras se han apresurado a explicar que la mayor parte de la cartera hipotecaria producida en los últimos años se trata de préstamos a tipo fijo, que han estado incentivados por las propias entidades, para aprovechar la época de bajas tasas de interés, por lo que no sufrirán ninguna alteración de la cuota. Además, de la cartera a tipo variable, la mayor parte se formalizó antes de 2016, y que el grueso de los intereses ya está amortizado.

Calviño: los hipotecados verán reducida su cuota un 50% durante cinco años

"Con una hipoteca de 120.000 euros y una cuota mensual de 524 euros, el cliente verá reducida su cuota durante el periodo de carencia de cinco años en un 50%", ha ejemplificado la vicepresidenta Calviño, en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros, asegurando que "vamos a conseguir aliviar la carga hipotecaria de los hogares más afectados por la subida de los tipos de interés".
El objetivo es que estas medidas, que pueden proteger a más de un millón de hogares, estén disponibles a partir del 1 de enero de 2023. Las entidades financieras tendrán un mes para adherirse. "Espero que todos lo hagan porque es el momento de arrimar el hombro", ha expresado Calviño. "Hemos tenido ya declaraciones de intención muy claras por parte de alguna entidad, en concreto CaixaBank, claramente ha dicho que va a suscribir este nuevo código", ha matizado.El texto aprobado incluye ayudas que varían en función de los hogares. Así, para aquellos con renta inferior a tres veces el IPREM (rentas inferiores a 25.200 euros al año), con un incremento del esfuerzo hipotecario de al menos el 50% y cuota hipotecaria superior al 50% de la renta familiar se prevé la reducción del tipo aplicable al periodo de carencia (euríbor -0,10% desde el +0,25 actual), la posibilidad de solicitar restructuración en más de una ocasión, la ampliación del plazo para solicitar dación en pago de la vivienda y un nuevo plazo de solicitud para alquiler en caso de ejecución de la vivienda habitual.

Para hogares que no cumplen el requisito de incremento del esfuerzo hipotecario del 50% habrá una carencia de dos años, un tipo de interés menor y un alargamiento del plazo durante siete años. Mientras, para hogares con renta inferior a 3,5 veces el IPREM (29.400 euros anuales), con incremento del esfuerzo hipotecario de al menos el 20% y cuota hipotecaria superior al 30% de la renta familiar, se plantea una congelación de la cuota durante 12 meses, un tipo de interés menor sobre el principal durante 12 meses y un alargamiento del plazo de vencimiento hasta siete años.
Además, en este paquete se incluyen una serie de medidas complementarias: eliminación de comisiones por amortización anticipada y por conversión de tipo variable a fijo en 2023, reducción permanente del coste de conversión de tipo variable a fijo del 0,15% al 0,05%, se le ha encargado al Banco de España que elabore una guía para deudores hipotecarios en dificultades y habrá un refuerzo del seguimiento de la aplicación de los códigos. También se facilita el alquiler social de las viviendas en situación de riesgo de desahucio para que el plazo pueda ser de 12 meses en lugar de seis meses.
Calviño ha querido dejar claro que estas medidas "no responden a un riesgo o a un impacto macroeconómico por esta subida de los tipos de interés. Afortunadamente, la situación en el mercado financiero e hipotecario es muy diferente de la de 2007".

El coste de cambiar una hipoteca de tipo variable a fijo es de 500 a 1.000 euros

Siempre se pueden negociar las condiciones de una hipoteca durante la vida del contrato teniendo en cuenta las circunstancias del hipotecado y su capacidad económica. El cambio de tipo variable a fijo dependerá en última instancia de la voluntad del banco.

En lo que llevamos de año el Euríbor ha escalado 3 puntos porcentuales, del -0,49% al 2,6%. Un ritmo de aumento muy superior al registrado incluso durante la burbuja inmobiliaria, en la que el índice tardó tres años en hacer ese mismo recorrido, pasando del 2,17% en septiembre del 2005 al 5,5% en octubre del 2008. Es decir, que las hipotecas se han encarecido en los últimos meses a un ritmo mucho más elevado que el de entonces. No obstante, las cifras actuales aún están muy lejos del máximo histórico.
En este sentido, cada vez más titulares de hipotecas variables se plantean ir a preguntar a su entidad bancaria por la posibilidad de cambiar su contrato de variable a fijo. La gran parte de las hipotecas se revisan anualmente, por lo que la subida continuada del Euríbor está teniendo un impacto directo en las cuotas hipotecarias de los españoles. Desde hace seis meses el principal índice de referencia de las hipotecarias variables pasó de negativo a positivo. Hoy una hipoteca variable media de 150.000 euros a 25 años y a la que ahora le toque revisión va a ser 228 euros al mes más cara, lo que arroja un total de 2.735 euros más al año. Por eso una parte de los consumidores ya está negociando con su banco para pasar a un tipo de interés fijo.

En un contexto de encarecimiento de la financiación hipotecaria debido a las subidas de tipos impulsadas por el Banco Central Europeo (BCE), un hipotecado puede modificar el tipo de interés que rige su hipoteca. Hay que tener en cuenta que apenas se encuentran ofertas hipotecarias a tipo fijo con un interés inferior al 3%. No obstante, y si bien no es el mismo interés que se podría haber firmado hace seis meses, el propietario va a ganar en estabilidad en el coste mensual de su hipoteca, pues todo hace prever que esta tendencia al alza se va a prolongar durante los próximos meses. "Por eso recomendamos no esperar y, en el caso de encontrar una oferta hipotecaria competitiva, firmar cuanto antes", avisa Hernández Reche. "Siempre se pueden negociar las condiciones de una hipoteca durante la vida del contrato hipotecario. Eso sí, se debe tener en cuenta las circunstancias del hipotecado y su capacidad económica. En cualquier caso, en última instancia el cambio de tipo variable a fijo dependerá de la voluntad del banco", indica el CEO de Tecnotramit. Los gastos de la negociación con el banco para el cambio de tipo de interés oscilan entre los 500 y los 1.000 euros.

Reacciones encontradas

La noticia del acuerdo entre Gobierno y Banca no ha satisfecho a los socios de Sánchez y su portavoz Echenique, ha arremetido contra acuerdo de medidas acordado entre Moncloa y la banca.

En concreto, Echenique ha acusado al anuncio de ser una medida filtrada por la vicepresidenta primera, Nadia Calviño, y asegura que "apenas va a reducir la cuota de la hipoteca". El acuerdo establece una congelación de 12 meses de cuota a hogares que no superen 3,5 veces el IPREM (29.400 euros al año). "No toca sus beneficios obscenos. Nosotros vamos a seguir trabajando para limitar las subidas abusivas de verdad", ha declarado el portavoz morado a través de su perfil de Twitter. Una de las batallas que más tiempo lleva estancada entre los socios de Gobierno es la Ley de Vivienda, concretamente debido una enmienda de Unidas Podemos para topar las hipotecas a la que el PSOE no quiere ceder.


Por su parte, CECA ha distribuido un comunicado en el que señala que el sector bancario español ha trabajado y colaborado muy intensamente en la definición de un marco de soluciones para las familias en dificultad que sea compatible con la normativa europea en materia de provisiones, que es la que garantiza la estabilidad financiera.

Como sector - añade- hemos realizado un gran esfuerzo en elevar diferentes propuestas para la creación un marco flexible que se adapte a las diferentes tipologías de clientes. De este modo, se ajusta el Código vigente destinado a los más vulnerables a las actuales circunstancias económicas, y se crea un Código adicional destinado a colectivos específicos de rentas medias que estén especialmente impactados por la subida de los tipos de interés.
Tenemos un mercado hipotecario eficiente y robusto que ha permitido el acceso a la propiedad de la vivienda de amplias capas de población. Nuestra prioridad en el diálogo con las autoridades es mantener se ese flujo de crédito también para las generaciones sucesivas.

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