Tras una caída del 53% en la inversión en oficinas durante el año 2023, el mercado busca formas de innovar y mejorar su competitividad, esforzándose por minimizar el impacto del teletrabajo en el segmento del espacio de oficinas. Para muchas compañías, esta renovación para estar al día con el mercado supone un cambio completo o incluso pasar a usar los inmuebles para otros fines.
A pesar del duro golpe que supuso para el sector el gran impacto de la pandemia, cuando la mayoría de puestos de trabajo se traspasaron a modalidad ‘online’ y gracias a esta popularización del teletrabajo cayó fuertemente la demanda de oficinas, los inversores del segmento están viendo una gradual recuperación, con la irrupción del modelo hibrido como principal responsable de la vuelta, aunque sea parcial, al trabajo en oficinas.
Frente a esta nueva situación, muchas empresas se ven obligadas a adaptar su espacio o incluso migrar a oficinas de menor tamaño para amoldarse a sus necesidades actuales. El otro gran problema del mercado es la falta de oferta de calidad, especialmente en zonas céntricas de grandes ciudades, donde el incremento de los precios de los inmuebles limita las opciones viables.
El teletrabajo se ha implantado en mayor o menor medida en casi todas las organizaciones, lo que no siempre está unido a menor necesidad de espacio. El verdadero impacto es que las ha obligado a adaptarse a las nuevas tendencias (avances tecnológicos, espacios más atractivos, de calidad, sostenibles, etc), apunta el responsable de oficinas de BNP Paribas Real Estate, Gómez.
De acuerdo con un estudio de CBRE, los españoles van de media casi tres días a la semana a la oficina y se están reduciendo los puestos de trabajo individuales dando paso a las ‘sillas calientes’, señala el director senior de Advisory & Transaction de Oficinas de la firma, Mittelbrum.
JLL sostiene que algunas empresas han reducido su demanda de metros cuadrados en favor de tener oficinas de mayor calidad, lo que ha elevado la disponibilidad en ciertas zonas, sobre todo periféricas. Sin embargo, los edificios bien ubicados y con buenas prestaciones son los que presentan ocupaciones más altas, explica su «head of Markets», Gorri.
Este aumento de la demanda en las almendras centrales ha presionado las rentas al alza. Por el contrario, en las periféricas la amenaza de salida de inquilinos a zonas más céntricas ha provocado ciertos ajustes, agrega el director nacional de oficinas de Colliers, Galbete. La escasez de producto y la alta demanda en zonas centrales ha situado las rentas en estas zonas por encima de 30 euros/m2 al mes, y en los activos más prime de Madrid en 40 euros, que no se veía desde 2007.
Para 2024 BNP Paribas Real Estate prevé un incremento de la inversión apoyada en mejores perspectivas macroeconómicas, la estabilización y posible bajada de los tipos y el incremento de los procesos de venta que están en marcha. Tras registrar en 2023 más de 1.200 millones (el 11 % del total) y caer un 53 % con respecto al año anterior, CBRE espera que la primera mitad de 2024 sea similar y que el foco esté puesto en operaciones de entre 5-25 millones y en activos de mayor calidad y bien ubicados.
Es probable que en algunos submercados, especialmente en los que haya un parque sobredimensionado, las oficinas tengan que transformarse a otros usos alternativos que retornen en beneficio de la sociedad, reconocen desde Colliers. Estos cambios pueden ser hacia activos residenciales u hoteleros, aunque otras opciones pasan por el subarriendo o la rehabilitación de los edificios para adaptarlos a las nuevas demandas, agregan desde JLL.
Según CBRE solo en Madrid hay más de 300 edificios de oficinas de menor calidad que suman 1,5 millones de metros cuadrados. Es en estos edificios más obsoletos y con menos ocupación donde ven una oportunidad de reconvertirse a otros usos, un proceso que los expertos coinciden en que es complejo que necesita del impulso de las administraciones.
