En el cuarto mes de 2023, los cambios en las condiciones hipotecarias abarcaron a préstamos por valor de 2.503 millones de euros, lo que supone el mayor nivel mensual para este tipo de operaciones desde Banco de España empezó a ofrecer este dato en enero de 2015.
De hecho, solo el dato de abril ya es más abultado que todas las renegociaciones que tuvieron lugar en 2022 (1.910 millones), 2021 (1.744 millones), 2019 (1.318 millones), 2018 (1.744 millones) y 2017 (2.357 millones). En cambio, está por debajo de las renegociaciones registradas en 2020 (2.605 millones), 2016 (6.396 millones) y 2015 (9.241 millones).
Las renegociaciones pueden abarcar modificaciones en los plazos, en el tipo de interés o cambiar de tipo de interés fijo a variable. El abultado cambio en las renegociaciones se produce en un contexto en el que el Banco Central Europeo ha llevado a cabo la subida de tipos más rápida de su historia. Esto ha llevado al Euríbor a máximos desde 2008.
De hecho, las hipotecas firmadas a tipo variable han experimentado durante los tres primeros meses del año encarecimientos en el tipo de interés que pagan por encima de los 3,8 puntos porcentuales. Esto supone encarecimientos de aproximadamente 300 euros al mes para una hipoteca media, aunque dependiendo el plazo de vencimiento y del capital, el encarecimiento puede llegar a ser mucho mayor. Contando el resto de operaciones, las hipotecas firmadas en abril alcanzaron los 6.231 millones de euros, lo que supone el mayor nivel desde julio de 2022, así como un alza del 16,1% respecto al mes de marzo.
Por plazo de vencimiento, las hipotecas firmadas en abril con menos de un año de vencimiento fueron de 2.456 millones (el 39% del total), mientras que los vencimientos entre 1 y 10 años supusieron el 22%. Las créditos para adquisición de vivienda negociados con un plazo de vencimiento superior a los 10 años se situaron en 2.386 millones de euros, un 38% del total.
Las nuevas operaciones firmadas en el cuarto mes del año no pudieron compensar las amortizaciones anticipadas, por lo que el saldo vivo de la cartera hipotecaria del conjunto de las entidades españoles fue de 504.355 millones de euros, su nivel más bajo desde enero de 2021, que a su vez fue el nivel más bajo desde antes de la crisis de 2008.
Respecto al precio, el tipo de interés medio ponderado de las operaciones firmadas en abril fue del 3,48%, siete puntos básicos menos que en marzo. Este descenso se debe a que el tipo de interés de las renegociaciones cayó en 19 puntos básicos, hasta el 3,29%, mientras que el del resto de operaciones se elevó en cinco puntos básicos, hasta el 3,60%.
Por plazos de vencimiento, el tipo de interés al que se firmaron las hipotecas con menos de un año de vencimiento fue del 3,47%, mientras que con plazos superiores a la década se registró un tipo de interés del 3,09%.
De esta forma, el tipo medio ponderado del saldo vivo de la cartera hipotecaria española fue del 2,86% en el mes de abril, 16 puntos básicos más que en mayo. En comparación con abril de 2022, el tipo medio se ha elevado en 1,72 puntos porcentuales.
Las hipotecas son un préstamo a largo plazo. El importe medio de las nuevas hipotecas es de 142.663 euros, por lo que devolver esta cantidad (más los intereses) lleva muchos años. La incertidumbre económica y el encarecimiento de estos productos hace que los españoles huyan de las hipotecas. Sin embargo, sí que se interesan por los créditos al consumo, que se pagan antes, aunque los intereses son más elevado, pero suelen ser de menor importe y para productos o servicios puntuales como un coche, el arreglo de unos electrodomésticos o incluso para vacaciones.
Los datos del Banco de España muestran ese retroceso en los préstamos para vivienda, pero un aumento en los créditos al consumo. El saldo vivo de los préstamos de entidades a los españoles para la vivienda se posicionó en abril en los 506.381 millones de euros, lo que supone 926 millones de euros menos que en marzo, pero 10.930 millones de euros menos que hace un año (en abril de 2022 ese saldo se situó en 517.311 millones de euros.
Estos datos muestran que los españoles se están alejando de las hipotecas, es decir, que no se quieren endeudar. Actualmente, es difícil obtener un producto hipotecario fijo por debajo del 3%. Por otro lado, las hipotecas variables se están abaratando, pero corren el riesgo de que el euríbor continúe subiendo.
Pero también demuestran que se está amortizando deuda, esto es, los españoles están utilizando el dinero ahorrado o guardado para otras cosas para quitarse la hipoteca. Los bancos ya lo están notando. De hecho, los clientes del Banco Santander han reducido en unos 150 euros millones mensuales sus créditos hipotecarios en el primer trimestre del año.
Esta amortización se debe a que la subida de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE) ha hecho que el euríbor registre un aumento en el euríbor rápido y sin precedentes, lo que hace que las cuotas de la hipoteca variable suban mes a mes. El 70% del saldo hipotecario vivo está a variable, por lo que los españoles prefieren quitarse deuda y así no sufrir tanto esa subida del euríbor. Desde que el BCE comenzó la subida de tipos, después de once años con una política monetaria más laxa, el saldo hipotecario se ha reducido en 12.748 millones
En el otro lado de la balanza están los créditos al consumo y para otros fines. En el caso de los primeros, el saldo vivo se situó en 95.666 millones de euros en abril. Esta cifra supone un aumento de 286 millones respecto a marzo y de 2.583 millones de euros en comparación al mismo mes del año anterior. El otro tipo de créditos aumentó en 122 millones de euros en abril en comparación a marzo, pero se redujo en 2.800 en comparación a 2022.
El tipo de interés medio actual de los préstamos personales es del 7,94%, mientras que la TAE media es del 9,02%. Este es el precio de los créditos al consumo concedidos en marzo de 2023, según el Banco de España (son los últimos datos disponibles). El tipo de interés medio de las hipotecas se situó en marzo en el 3,54%.
A pesar de que la reducción se ha producido en el saldo hipotecario, los datos del Banco de España muestran que el importe que las familias destinan a su hogar sigue ocupando la mayor parte de su endeudamiento, ya que supone en torno al 73,2% del mismo.
Todo apunta a que ese porcentaje se irá reduciendo. En marzo estaba en el 73,4%. Las previsiones marcan que el euríbor, que cerró en el 3,862% en mayo, seguirá subiendo. Muchos organismos ya lo sitúan en el 4% en las próximas sesiones. Esto hará que los españoles que puedan permitírselo seguirán reduciendo su deuda hipotecaria.
Asimismo, hay que tener en cuenta que el 60% de las hipotecas variables de España todavía no se han repreciado, es decir, no han sufrido la subida del euríbor. Otro punto que no hay que dejar pasar por alto es que en los primeros años del préstamo hipotecario es cuando se pagan más intereses, por lo que muchas de esas hipotecas no se verán tan afectadas por la subida de ese índice.
