Uno de los elementos que están detrás de la escasez de oferta en alquiler en el mercado es la sobrerregulación que vive el sector, con medidas como los controles de precios regulados en la Ley de Vivienda o las moratorias de desahucio. Esta intervención del mercado está haciendo que los cientos de miles de propietarios individuales retiren sus pisos del mercado, haciendo que medidas como los controles de precios, bienintencionadas en su origen, acaben perjudicando a los que pretenden proteger las capas de población más vulnerables.
El control de alquiler es ineficiente para lograr mejorar el acceso al mercado del alquiler, además de contraproducente, en la medida en que empeora la oferta en cantidad y calidad, con el consiguiente perjuicio y discriminación a los colectivos de menor renta a los que se pretendía favorecer. De este modo, una medida que pretende supuestamente ser una solución temporal al problema de acceso al alquiler, mientras se corrigen los verdaderos desequilibrios en el mercado, termina suponiendo, precisamente una intensificación de dicho desequilibrio entre oferta y demanda, y un agravamiento del problema. De ahí que no debe ser aceptable ni siquiera como solución transitoria.
En este contexto, la sociedad española se enfrenta a un problema de accesibilidad al mercado de la vivienda, que afecta sobre todo a las capas más vulnerables, que no tienen acceso al mercado de la vivienda en propiedad por su encarecimiento y, también, se han visto desplazados del mercado de alquiler por el incremento de las rentas. La alternativa al alquiler social o asequible es prácticamente inexistente debido al escaso parque de vivienda social en alquiler en España (un 2,5% del parque total frente al 9% de la media UE, llegando al 2% en Austria o al 30% en Países Bajos, según Eurostat). La vivienda en alquiler de titularidad pública se sitúa en el entorno de las 290.000 viviendas.
En España se ha favorecido históricamente la construcción de un parque de vivienda protegida en régimen de propiedad. En la actualidad, resulta necesario que todos los esfuerzos se centren en vivienda en alquiler, con el objetivo de cubrir al máximo número de familias en los próximos años. Una vivienda protegida en propiedad solo resuelve la situación de una familia. Con un parque de vivienda en alquiler podemos ayudar a familias jóvenes que van a prosperar en los próximos años, familias con problemas coyunturales de empleo, familias monoparentales, de bajos recursos, etc… Se multiplican las familias que pueden beneficiarse del parque de vivienda social y asequible, ya que la vivienda puede ser utilizada por diversos grupos familiares en distintos años.
Por tanto, urge poner a la vivienda social en alquiler en el centro de las políticas económicas ya que se trata de un problema central de la sociedad española. El Gobierno se ha comprometido a la creación de 184.000 viviendas sociales en los cuatro años de legislatura. Parece un objetivo demasiado ambicioso teniendo en cuenta que la construcción anual de obra nueva en régimen libre en la actualidad alcanza apenas las 100.000 viviendas: supondría construir 46.000 viviendas sociales al año en los próximos ejercicios.
Así pues, España tiene un largo camino por delante para poder cumplir los «objetivos específicos» de lo estipulado por el apartado 1 de la disposición transitoria 2.ª de Ley 12/2023, de 24 de mayo (BOE, 2023), por el derecho a la vivienda, que establece «como referencia general el compromiso de alcanzar, en el plazo de 20 años, un parque mínimo de viviendas destinadas a políticas sociales del 20% respecto al total de hogares que residen en aquellos municipios en los que se hayan declarado zonas de mercado residencial tensionado». Pero parece evidente que un objetivo tan ambicioso —incrementar en los próximos 20 años los parques públicos de vivienda del 1,6 al 20% con respecto al total de hogares— no podrá ser logrado únicamente a través de la iniciativa pública.
Ahora bien, esta provisión pública de vivienda tiene un elevado coste presupuestario y administrativo tanto en su modalidad de promoción directa de este tipo de viviendas, como en la gestión pública de los alquileres, si fuera la propia Administración la que directamente acometiera estas actuaciones por sus propios medios. La posición actual de las finanzas públicas deja a los próximos gobiernos con un escaso margen de maniobra lo que requiere de medidas que promuevan la consolidación fiscal de estas Administraciones, especialmente por el lado del gasto público. En este sentido, las distintas administraciones están reorientando sus esfuerzos presupuestarios, apoyados por los fondos “Next Generation”, en el desarrollo de políticas de promoción de viviendas destinadas al alquiler social, opción más efectiva para proporcionar vivienda a aquellos que realmente la necesitan, ya que permite adaptarse a las cambiantes circunstancias (renta, movilidad laboral, entre otras) de las familias a lo largo del tiempo además de contribuir a mantener el stock y aumentar la oferta de viviendas destinadas a la protección social.
Esta transición hacia una mayor promoción pública de viviendas para el alquiler social supone un modelo mucho más homologable con nuestro entorno. Todo lo anterior implica, adicionalmente, realizar un esfuerzo de mejora de la eficiencia del gasto de estas Administraciones, de tal forma que la participación de la iniciativa privada en estos planes de vivienda debería contemplarse como un requisito para el desarrollo de estas actuaciones. Cabe actuar en varios frentes para atajar la situación de emergencia habitacional que viven las familias más vulnerables. Por un lado, favorecer una regulación equilibrada y que incentive la puesta en el mercado de vivienda en alquiler, con programas de colaboración entre el sector público y el privado. La gestión del gasto público a través de estos modelos de colaboración público – privada presenta ventajas potenciales tales como la optimización de recursos presupuestarios, la mejora de la eficiencia de la gestión de los proyectos y de la calidad de los servicios prestados, así como una mayor transparencia en la gestión de los procesos de contratación y en el uso de los recursos públicos.
Ahora bien, la colaboración público – privada en materia de políticas de vivienda se ve obstaculizada por el entorno regulatorio, así como por la falta de incentivos económicos y financieros dirigidos hacia la oferta. De igual forma, España necesita, por tanto, movilizar grandes cantidades de recursos financieros y de suelo público finalista en los próximos años para cumplir con las necesidades de oferta de vivienda pública destinada al alquiler social. Así se recoge en la Ley de Vivienda recientemente aprobada que faculta a las Administraciones Públicas para «otorgar derechos de superficie o concesiones administrativas a terceros para que edifiquen, rehabiliten y/o gestionen viviendas del parque público, siempre que quede garantizada la titularidad pública del suelo, mediante los correspondientes procedimientos que garanticen la transparencia y pública concurrencia en la concesión de estos derechos».
Junto a lo anterior, es mandatorio incorporar fórmulas de colaboración público-privada junto con planes que pongan a disposición de la Administración vivienda ya existente de segunda mano. En relación con este último punto, es necesario que la normativa en materia de vivienda recoja un modelo de colaboración público – privada explícito basado en experiencias europeas y que fomente a través de un programa específico la puesta a disposición de viviendas tanto de pequeños propietarios, como grandes tenedores, estos son, los fondos de inversión, entidades de gestión de activos, fondos de capital riesgo y fondos de titulización de activos para su alquiler como vivienda asequible o social.
Los inversores institucionales y las empresas inmobiliarias favorecen el incremento de la profesionalización del mercado del alquiler, y promueven importantes mejoras en la eficiencia, en tanto que contribuyen a reducir los costes de gestión y búsqueda de viviendas de alquiler. Por tanto, la solución no puede pasar por penalizar, precisamente, a quienes pueden contribuir a resolver el problema de la vivienda en España, sino por todo lo contrario, por promover su participación para que el mercado de alquiler pueda beneficiarse de una mayor profesionalización y eficiencia.
Este modelo tendría por objeto la cesión en arrendamiento por un plazo mínimo del orden de 25 años de las viviendas de titularidad de los grandes tenedores que se acogieran al programa, a las comunidades autónomas donde radiquen, para su subarriendo como vivienda asequible, a un precio inferior en una cuantía que podría ser inferior en un mínimo de un 20% al que resulte del índice de referencia del precio de alquiler de vivienda al que se refiere la normativa correspondiente, o al autonómico que resulta de aplicación. Los propietarios contarían con un contrato de alquiler con aval público (ICO o Tesoro Público) y el Estado podría, a su vez, movilizar decenas de miles de viviendas para familias vulnerables (incluido viviendas ocupadas) de forma inmediata y solo desembolsando un alquiler. Se trata de una medida poco onerosa para las arcas del estado, que puede combinarse también con aportaciones de las familias.
En el supuesto de inmuebles deteriorados o inacabados, la Administración autonómica que asuma la ejecución del programa podría asumir su rehabilitación o finalización de la construcción, acordando el Programa en dicho caso la contraprestación mediante la ampliación del plazo de arrendamiento o en forma monetaria.
Por su parte, en cuanto a la puesta a disposición de suelo, debería analizarse la viabilidad jurídica de una propuesta en que el suelo sea privado, el propietario elabore el proyecto constructivo y proceda a ejecutar las obras de edificación asumiendo el riesgo de la obra y posteriormente explote el activo mediante el alquiler de las viviendas. En este caso, obviamente debería existir aportación pública (también existe en algunos casos de colaboración con suelo público), que puede tener diversas concreciones. También podría variar el momento en que el activo se incorpore al patrimonio público. Podría ser en el momento en el que finaliza la ejecución de obra de edificación estableciendo una cesión de uso o alquiler del conjunto. O bien se podría producir la adquisición del activo por parte del sector público al final del período contractual.
El equilibrio económico y financiero de este modelo de colaboración podría instrumentarse mediante dos posibles alternativas. Por un lado, una aportación económica pública fija en función del valor del activo, de la inversión en obra, del coste del mantenimiento en la explotación estableciéndose que compensara total o parcialmente el riesgo de demanda. Por el otro, una aportación económica determinada para cubrir el diferencial entre el ingreso derivado de la explotación y todos los costes a asumir sin eliminar por completo el riesgo de demanda de la explotación.
Es necesario huir de dogmatismos ideológicos que demonizan el papel del sector privado en el mercado inmobiliario, en el que las familias españolas tienen depositado el 70% de su riqueza. Hay que incentivar que los propietarios, tanto pequeños como grandes, sean parte de la solución a la emergencia habitaciones que viven las familias con menos recursos ante las dificultades de acceso al mercado de la vivienda.