Este fenómeno se explica en gran medida por el déficit de vivienda acumulado desde 2021 a causa de una persistente brecha entre la oferta y la demanda. Dicho déficit de vivienda es significativo (estimamos que asciende a cerca del 4% del parque de viviendas principales en España), y más elevado en determinadas provincias, grandes municipios y zonas turísticas: precisamente donde se observan las mayores presiones alcistas sobre los precios.
El precio de la vivienda en España ha acentuado su tendencia alcista en los últimos años y refleja un mercado cada vez más tensionado. Este encarecimiento se explica, en gran medida, por un déficit de vivienda que responde a un desequilibrio persistente entre una oferta todavía insuficiente y una demanda que sigue siendo muy dinámica. Por el lado de la oferta, aunque la construcción de nuevas viviendas va cogiendo tracción, los niveles actuales siguen siendo bajos en términos históricos. Al mismo tiempo, la demanda se ha visto impulsada por flujos demográficos intensos –con una fuerte creación neta de hogares–, la compra de vivienda por parte de extranjeros no residentes y el auge de usos alternativos como el alquiler turístico o temporal, que reducen la disponibilidad de vivienda habitual. En este artículo, estimamos el déficit de vivienda acumulado entre 2021 y 2024 por provincias, y analizamos su relación con el crecimiento de los precios residenciales.
Para cuantificar el déficit de vivienda en España entre 2021 y 2024, se han utilizado tres aproximaciones complementarias. La primera compara los visados de obra nueva con la creación neta de hogares; la segunda, las viviendas terminadas con dicha creación neta de hogares, y la tercera ajusta un poco más la estimación y descuenta las viviendas destinadas a uso turístico y las adquiridas por extranjeros no residentes.9 Estas aproximaciones deben entenderse como estimaciones ilustrativas, cada una de ellas con el objetivo de afinar un poco más el cálculo del déficit, aunque siguen siendo estimaciones imperfectas.
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Todas las variables se han calculado como flujos acumulados en el periodo de cuatro años. Los datos de hogares proceden de la Estadística Continua de Población del INE. Se utiliza la hipótesis de que el 50% de las compraventas de los no residentes son compradas a otros no residentes y, por tanto, no deben restarse del parque de vivienda disponible para residentes. Desafortunadamente, no se dispone de información sobre el porcentaje del parque de viviendas que es propiedad de extranjeros no residentes (stock). No se incorpora una estimación de las viviendas de alquiler temporal, al no disponer de información suficiente. Por otra parte, la demanda podría estar subestimada, pues no se tienen en cuenta los hogares no formados, precisamente por las dificultades de acceso a la vivienda.
Según la primera estimación, el déficit de vivienda acumulado en cuatro años asciende a unas 515.000 viviendas, cifra que se eleva hasta cerca de 600.000 si se consideran las viviendas terminadas (en lugar de los visados) y que alcanzaría las 765.000 si además se restaran otros usos alternativos de la vivienda.10 Esto equivale al 4,0% del parque de viviendas principales en 2024 y representa cerca del 80% de los hogares netos creados. Es decir, la nueva vivienda disponible, una vez descontamos el resto de los usos de la vivienda, solamente habría podido alojar a un 20% de los hogares netos creados, y, en consecuencia, el resto de los hogares se alojó en viviendas secundarias reconvertidas en principales.11
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Según el INE, el aumento de viviendas de uso turístico entre agosto de 2020 y mayo de 2025 es de unas 60.000 viviendas. Según el MIVAU, el número de compraventas de vivienda por parte de extranjeros no residentes ascendió a 218.000 unidades en el acumulado de estos cuatro años. Consideramos la mitad de estas viviendas en el cálculo del déficit (3).
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Nótese que este cálculo no implica que los nuevos hogares formados ocupen las nuevas viviendas construidas o las segundas residencias reconvertidas en principales. La elevada rotación en el mercado de segunda mano sugiere que las dinámicas del mercado son más complejas.
Así lo muestran los datos sobre la evolución del parque de vivienda principal y no principal del MIVAU: entre 2020 y 2024 se ha producido un significativo trasvase de viviendas no principales a viviendas principales. En concreto, el número de viviendas principales aumentó en 741.000 en estos cuatro años; de ellas, 360.000 provenían del parque de viviendas no principales y 381.000 fueron nuevas incorporaciones al parque. Por tanto, gran parte de las necesidades habitacionales de los últimos años se han satisfecho gracias a la reconversión de una parte del parque de vivienda secundaria a principal.
Los datos por provincia muestran que gran parte del déficit de vivienda acumulado entre 2021 y 2024 está muy concentrado: las cuatro primeras provincias del ranking acaparan entre el 40% y el 50% del déficit, en función del indicador que se utilice, y el top 10, alrededor de dos tercios. En cambio, las 20 provincias de menor déficit apenas suponen el 5% del total (véase la tabla de la página 17).
No sorprende que Madrid, Alicante, Barcelona, Valencia y Málaga sean las provincias que encabezan el ranking, pues las zonas urbanas y turísticas son las que han experimentado una mayor presión de demanda, mientras que la oferta de vivienda en estas localizaciones no ha crecido de forma suficiente para hacer frente a esta demanda. Asimismo, se observa una relación negativa entre la creación neta de hogares y la variación del número de viviendas no principales. Es decir, en las provincias donde hay más presión demográfica es donde se ha producido un mayor trasvase de viviendas secundarias a principales, lo que también sugiere que el ritmo de construcción de vivienda nueva en estas localizaciones no es suficiente. En estas provincias, el grado de utilización del parque de viviendas se ha incrementado de forma sustancial en los últimos años. En un futuro, esta palanca –trasvase de viviendas principales a secundarias– podría tener menos margen para aliviar las presiones demográficas.
En el otro extremo de la tabla, encontramos las provincias que se asocian con la España «vaciada», como Soria, Palencia, Cáceres, Zamora y Teruel. Estas provincias se caracterizan por tener unos crecimientos poblacionales muy exiguos. Así, a pesar del poco dinamismo constructivo, el déficit de vivienda acumulado apenas supone el 1%-2% del parque de vivienda. En todo caso, cabe remarcar que incluso en estas provincias se ha acumulado un cierto déficit de vivienda, con contadas excepciones.
Por provincias, la correlación entre el déficit de vivienda y el crecimiento del precio de la vivienda entre 2021 y 2024 es positiva con todas las medidas (tanto en niveles como en porcentaje del parque de vivienda principal). Este resultado sugiere que el impacto del déficit de vivienda acumulado sobre el precio no es desdeñable. Una regresión simple del precio de la vivienda sobre el déficit acumulado sugiere que por cada aumento de 1 p. p. en el déficit, el precio crece, en promedio, unos 0,6 p. p. más por año. Usando esta magnitud como referencia, el déficit de vivienda acumulado en el total nacional (765.000 viviendas, equivalente al 4,0% del parque de viviendas principales) explicaría 2,3 p. p. del incremento anualizado del 6,0% registrado entre 2021 y el 4T 2024. Es decir, el déficit acumulado explicaría un 39% del aumento del precio observado en el total nacional. O, dicho de otro modo, según esta estimación, sin las presiones por el déficit de vivienda acumulado, el precio en el conjunto de España habría aumentado un 3,7% anual en promedio, en lugar del 6,0% observado.
Por otra parte, las provincias con el déficit más elevado son las que experimentaron un mayor incremento del precio de la vivienda, como Alicante, Málaga o Santa Cruz de Tenerife. Por otro lado, destaca el caso de Baleares, la provincia que experimentó el mayor incremento del precio de la vivienda (10,4% anual promedio), muy similar al de Málaga, aunque el déficit acumulado estimado no es especialmente elevado (solo el 3,3% del parque de viviendas principales, inferior al promedio nacional). Esto podría deberse a la influencia de otros factores que impulsan el fuerte repunte del precio en Baleares (como el atractivo del segmento de lujo, entre otros). Además, la medida de déficit utilizada podría estar subestimada: por ejemplo, no se tienen en cuenta los hogares no formados debido a la propia dificultad del acceso a la vivienda, lo que se reflejaría en bajas tasas de emancipación y en dificultades para que las empresas encuentren trabajadores que puedan trasladarse a las islas.
En conclusión, este sencillo ejercicio simplemente ilustra cómo el déficit acumulado de vivienda en los últimos años podría estar incidiendo de forma significativa en la evolución del precio de la vivienda en España. Las actuales proyecciones demográficas apuntan a una demanda residencial sólida en los próximos años, lo que subraya la necesidad de dar un fuerte impulso a la construcción de vivienda para evitar que las presiones sobre los precios se intensifiquen.
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Todas las variables se han calculado como flujos acumulados en el periodo de cuatro años. Los datos de hogares proceden de la Estadística Continua de Población del INE. Se utiliza la hipótesis de que el 50% de las compraventas de los no residentes son compradas a otros no residentes y, por tanto, no deben restarse del parque de vivienda disponible para residentes. Desafortunadamente, no se dispone de información sobre el porcentaje del parque de viviendas que es propiedad de extranjeros no residentes (stock). No se incorpora una estimación de las viviendas de alquiler temporal, al no disponer de información suficiente. Por otra parte, la demanda podría estar subestimada, pues no se tienen en cuenta los hogares no formados, precisamente por las dificultades de acceso a la vivienda.10 Según el INE, el aumento de viviendas de uso turístico entre agosto de 2020 y mayo de 2025 es de unas 60.000 viviendas. Según el MIVAU, el número de compraventas de vivienda por parte de extranjeros no residentes ascendió a 218.000 unidades en el acumulado de estos cuatro años. Consideramos la mitad de estas viviendas en el cálculo del déficit (3). 11 Nótese que este cálculo no implica que los nuevos hogares formados ocupen las nuevas viviendas construidas o las segundas residencias reconvertidas en principales. La elevada rotación en el mercado de segunda mano sugiere que las dinámicas del mercado son más complejas.
