Mientras en algunos cantones suizos la transmisión de una casa no paga ni un euro, varias comunidades autónomas españolas aplican tipos de hasta el 13 % y un nuevo recargo del 20 % para grandes tenedores. El resultado: adquirir un inmueble en regiones como Cataluña o Baleares puede encarecerse en decenas de miles de euros solo en impuestos, una presión que impacta tanto en compradores nacionales como en inversores extranjeros.
La presión fiscal que soporta la compra de una vivienda en Europa oscila entre cero euros en algunos países como en Suiza a liquidaciones de impuestos ligados a la adquisición que puede encarecer la compra en cifras de cinco ceros. El problema es que varias regiones de España se sitúan entre las zonas que mayor gravamen soportan en las operaciones de compra.
España aplica el tercer tipo máximo más elevado del impuesto sobre transacciones con un 11%, solo por detrás de Bélgica (12,5%) y el Reino Unido (12%), según recoge el Instituto de Estudios Económicos en un informe, La fiscalidad de la vivienda en España.
En España, la compra de vivienda conlleva la imposición del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) para vivienda de segunda mano, como el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) para vivienda nueva. Además, del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Si la vivienda es de segunda mano, el impuesto que se debe liquidar es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya tasa varía entre el 4 y el 13% dependiendo de la comunidad autónoma correspondiente. El ITP es un tributo cedido a las comunidades autónomas y sus tipos varían de una a otra. Los más altos son los de Baleares, que oscilan en una horquilla entre el 8-13%. Siguen Cataluña y Comunidad Valenciana (10-11%) y Extremadura (8-11%). Aragón, Asturias y Castilla y León los tienen entre el 8% y 10%. Cantabria y Castilla-La Mancha aplican el 9%. Los más bajos son los de la Comunidad de Madrid, Navarra, Ceuta y Melilla (6%). El tipo máximo del 13% en Baleares se aplica a inmuebles que superen el valor de dos millones de euros.
Cataluña ha sido la primera CCAA en aplicar una escala progresiva del impuesto. La tarifa arranca en un 10% para las operaciones de hasta 600.000 euros. Sube al 11% para la franja comprendida entre 600.001 y 900.000 euros, alcanza el 12% entre 900.001 y 1,5 millones y llega al 13% para los importes que superen 1,5 millones de euros. Con este cambio, las compras de mayor valor asumen una carga fiscal significativamente más alta que antes.
La normativa también introduce un tipo extraordinario del 20%, pensado para frenar la especulación. Esta tasa se dirige a los llamados grandes tenedores: personas físicas o jurídicas que posean más de diez inmuebles residenciales o una superficie superior a 1.500 metros cuadrados, siempre que la compra se produzca en zonas de mercado residencial tensionado y el comprador ya cuente allí con al menos cinco propiedades.
En el caso de la vivienda nueva, el coste tributario para el comprador final alcanza el 10% adicional del precio de la vivienda, que unido al coste impositivo que asume el promotor y que repercute al comprador, el precio de la vivienda aumenta un 20% únicamente por la vía de los impuestos, es decir, un 4% en la fase de producción; un 4% en la fase promoción y 12% en la fase venta,.
Reino Unido lleva los extremos aún más lejos. Bajo los impuestos progresivos de transferencia en Inglaterra e Irlanda del Norte, conocidos como stamp duty (impuesto de timbre), cualquiera que ya posea una propiedad tiene que pagar un 5 % adicional sobre las tarifas estándar, llevando la tasa marginal máxima al 17 % para la vivienda precio superior a 1,5 millones de libras.
En el otro extremo de la escala, no se debe pagar impuesto en Inglaterra e Irlanda del Norte por los compradores primerizos de propiedades de hasta 300.000 libras. El gobierno laborista está discutiendo una reforma del stamp duty y posibles alternativas, como un impuesto a las mansiones.
«En España el ITP tiene repercusiones más amplias en los mercados de trabajo, ya que unos impuestos sobre las transacciones más elevados pueden impedir las reubicaciones que permiten a las personas acceder a oportunidades de empleo», destaca el Instituto de Estudios Económicos. Para una vivienda de 300.000 euros, el pago de impuestos asciende a los 30.000 euros en una vivienda usada para Cataluña y Valencia. En el caso de vivienda nueva para todo el territorio, se aplica un IVA del 10% a la operación.
La clave esta en que la vivienda no deja de ser un medio relevante de financiación para las administraciones públicas en España. En total, el Estado alcanza a recaudar 52.000 millones con los impuestos aplicados a este sector. En términos relativos al PIB, la recaudación total por la tributación sobre la vivienda representa aproximadamente un 3,5% del mismo. Esta cifra, contrasta con el peso del total del gasto destinado por las administraciones públicas a políticas de vivienda, que se sitúa en torno 0,5% del PIB, comenta el economista Balado.
Por tipo de impuesto, el IBI constituye la principal fuente de recaudación dentro del sector inmobiliario. En 2024 generó ingresos por un monto de 14.000 millones de euros, representando cerca del 30% de la recaudación total vinculada a la tributación sobre la vivienda. Le sigue el IVA, con una recaudación de 11.000 millones de euros en el mismo año. Finalmente, en tercer lugar, se sitúa el IRPF, que aportó 8.000 millones de euros al total recaudado en 2024.
