Según el Observatorio Inmobiliario de BBVA Research de octubre de 2025, las principales causas serían la escasez de oferta y el encarecimiento de la vivienda, a pesar de factores favorables como la mejora del empleo, el aumento de la renta disponible y la bajada de los tipos de interés. Los economistas destacan que los determinantes de la demanda de vivienda se mantienen sólidos. BBVA Research ha revisado al alza el crecimiento de la economía hasta el 3% en 2025 y el 2,3% en 2026. Los tipos de interés se mantendrán estables en niveles relativamente bajos y el empleo y los salarios continuarán creciendo. Además, se espera que los flujos migratorios se mantengan en positivo los próximos trimestres. Por su parte, la subida relativa de las rentas del alquiler incentiva la compra.
En este contexto, la venta de viviendas se ha desacelerado en los primeros meses del año. “Aunque el número de operaciones sigue siendo alto, se observa una desaceleración reciente, que afecta tanto a viviendas nuevas como usadas, especialmente a residencias no principales y compras sin hipoteca”, apuntan los economistas. Detrás de este peor comportamiento está la escasez de oferta y el encarecimiento de la vivienda.
La firma de visados de vivienda de obra nueva mostró un crecimiento de casi el 11% interanual en los siete primeros meses del año. “Un avance insuficiente para dar respuesta a la demanda insatisfecha que podría acumularse entre 2021 y 2025 de 625.000 hogares”, apunta el Observatorio. “Mientras no consiga acelerarse el proceso de transformación del suelo, aumente la seguridad jurídica y se solvente el problema de la falta de mano de obra los avances serán lentos”. El encarecimiento está siendo intenso pese a la desaceleración de la demanda. En la primera mitad de 2025 el precio creció el 9,7% en tasa interanual. Pese a ello, el precio, en términos reales, se encuentra todavía un 30% por debajo de los máximos de 2007.
La escasez de producto también aqueja al alquiler, donde las rentas muestran subidas más intensas que las del producto de venta, (un 34% frente 22% entre 2019 y el segundo trimestre de 2025).
“La subida de precios continuará evidenciando el desequilibrio entre oferta y demanda”, subrayan los economistas. A pesar de que distintos factores seguirán apoyando el crecimiento de la demanda, las previsiones de BBVA Research apuntan a que la falta de oferta a precio asequible puede limitar el avance de las ventas en lo que queda de 2025 (un 0,5%) y en 2026 (un 0,3%). “La construcción de vivienda nueva crecerá (un 10% 2025 y un 12% en 2026), pero de manera insuficiente y no evitará que el precio de la vivienda crezca con fuerza tanto en 2025 (en torno al 10%) ) como en 2026 (en torno al 7%)”.
Entre los primeros destacan la lentitud en el desarrollo del suelo, la incertidumbre normativa y la escasez de mano de obra. Todos estos factores redundan en costes elevados y rentabilidades relativamente bajas respecto a lo que se observa en otros países de la eurozona, lo que explica, en parte, la baja inversión. En particular, si bien se observa una recuperación de los márgenes, las ventas como porcentaje del total de los activos son muy bajas. Esto se debe al excesivo tiempo que se requiere desde la compra del terreno hasta que se construye. El resultado son activos que se financian principalmente con recursos propios, pero que tardan mucho tiempo en rentabilizarse. Este problema es particularmente importante para las pymes, que además suponen un mayor porcentaje del tejido productivo en el sector que en otros países. Para hacer más atractiva la inversión en el sector el informe señala que “acelerar los plazos de transformación del suelo debe ser una prioridad. Además, sería recomendable mejorar la regulación, incidir en la reducción de los costes de operación de las empresas y mejorar la productividad”.
La incertidumbre normativa constituye otro de los elementos que inciden de forma directa sobre la inversión. Las recientes medidas en materia de control de precios del alquiler, las restricciones a grandes tenedores y el intento fallido de reforma de la Ley del Suelo han incrementado la percepción de riesgo en el mercado. “Los cambios normativos constantes repercuten en la toma de decisiones de los constructores y pueden afectar a la viabilidad de los proyectos”, apuntan los economistas.
Otro de los desafíos que afronta el sector es la escasez de mano de obra cualificada. La construcción presenta una fuerza laboral envejecida y tiene dificultades para atraer trabajadores jóvenes, lo que se traduce en un número elevado de vacantes sin cubrir. Oficios esenciales como albañilería, fontanería o electricidad afrontan un relevo generacional insuficiente. Aunque la inmigración ha contribuido a mantener la actividad, la falta de programas formativos y de políticas efectivas de capacitación laboral limita el crecimiento.
Los economistas coinciden en que la falta de mano de obra seguirá siendo un reto a medio plazo para la construcción. En este sentido, subrayan la necesidad de avanzar hacia un mayor consenso político e institucional que permita acometer reformas estructurales y dinamizar la oferta de vivienda. “Aunque el aumento de los recursos previstos en el Plan de Vivienda 2026-2030 es un paso en la dirección adecuada, la falta de coordinación entre administraciones puede dificultar el cumplimiento de los objetivos fijados”, explican los economistas.
“Hace falta consenso político e institucional para acometer reformas que dinamicen el sector”, apuntan el Observatorio. “Si bien es bienvenido el presupuesto destinado al nuevo Plan de Vivienda 2026-2030, la falta de consenso va a ser una traba para alcanzar los objetivos globales perseguidos. En el contexto actual de escasez de producto es necesario centralizar los esfuerzos en medidas para aumentar la oferta de compra y alquiler. Además, es deseable una mayor coordinación entre administraciones públicas”.
