La media nacional subió hasta el 39,34% a cierre del segundo trimestre del año, frente al 37,5% anterior, por lo que se encuentra cerca del límite de lo que se considera zona segura (40%), según el Informe de Tasaciones del segundo trimestre de 2023, elaborado por CBRE. La situación es especialmente complicada en las provincias de Baleares, Málaga, Alicante, Santa Cruz de Tenerife y Gerona, donde el esfuerzo de los hogares para comprar casa supera el 60%.
«Estas provincias, si bien no son las que tiene los precios más altos, sí han experimentado una subida de más del 5%, lo que, junto al incremento de los costes de financiación provocados por la intensa subida de los tipos de interés, ha elevado los ratios de accesibilidad en ellas», explican los expertos de CBRE. «En líneas generales, una persona que reside en estos territorios necesita un esfuerzo más de un 20% por encima que los otros dos grupos y lejos de lo que consideramos zona segura».
En el extremo opuesto se encuentran Burgos, Teruel o Ciudad Real, donde los precios de la vivienda son más económicos, incluso se han reducido durante el segundo trimestre del año. Así las cosas, y pese a las subida de los costes de financiación, tiene ratios de accesibilidad del 27,5%, 25,5% y 25%, respectivamente. Todo ellos están en una zona considerada segura.
El precio de la vivienda en España evolución a distintas velocidades en el segundo trimestre del año, con una gran dispersión entre las provincias donde más y menos crece. Las casas se encarecieron por encima del 6% en cinco territorios mientras que bajó en once provincias. El primer grupo está formado por Málaga (8,6%), Segovia (7,7%), Baleares (7,3%), Guadalajara (6,5%) y Santa Cruz de Tenerife (6%).
«Málaga se sitúa como la provincia líder en demanda. Junto con un fuerte aumento de la población, se ha convertido en un importante polo de atracción empresarial, con gran proyección internacional, lo que también se está reflejando en el aumento de los precios de la vivienda», explica Enríquez, directora de Estrategia y Planificación y directora Técnica del área de Tasaciones de CBRE.
«En el caso de Segovia, el factor que más está influyendo en la presión de la demanda sobre la oferta existente es la falta de obra nueva, lo que genera una fuerte presión sobre la segunda mano. A pesar de las fuertes subidas interanuales en términos porcentuales, los precios se sitúan en un 20% menos que la media nacional y un 63% por debajo que la cercana Madrid», añade la experta.
En cuanto a Baleares, el nivel de demanda sigue siendo muy alto, lo que choca con una limitada oferta; esto está tensionando los precios de venta. Además, el atractivo de la rentabilidad de los activos residenciales sigue situando a las Islas Baleares en uno de los principales destinos para la inversión. En Santa Cruz de Tenerife, por su parte, los altos costes de construcción y la falta de materiales han provocado una caída de la oferta que no puede absorber la alta demanda existente.
¿Y qué ocurre en Guadalajara? El incremento de los precios se debe a un importante crecimiento de la población en la ciudad en los últimos años, por la cercanía con la capital, unido a que comprar una casa es un 57% más barato que en Madrid. «Esto ha generado una mayor presión de la demanda provocando una variación interanual elevada. Guadalajara también está viviendo en los últimos años un fuerte impulso de la actividad logística e industrial», explica Blanco, Director de Negocio Tasaciones CBRE España.
El precio de las casas se redujo en once provincias. Los descenso más acusados se registraron en Tarragona (-1,6%), Teruel (-1,7%), Burgos (-2,1%), Huesca (-2,8%) y Cuenca (-3,3%). El resto de territorios experimentaron incrementos de entre un 1% y un 5%.
De acuerdo con el informe, los precios medios más altos se encuentran en Madrid (2.978/m2, Guipúzcoa (2.937/m2), e Islas Baleares (2.802/m2). Por otro lado, 14 provincias poseen un precio unitario menor a 1.000€/m2. Las más accesibles son Zamora (805/m2), Jaén (7.998/m2 y Teruel (762,90/m2).
El informe de CBRE también recoge el Índice de tensión inmobiliaria que establece la relación entre el volumen de las transacciones inmobiliarias sobre el total del parque de viviendas español. En el primer grupo, el de las provincias activas, donde los precios se encuentran más tensionados, el Índice de tensión inmobiliaria sobrepasa el 2%, mientras que en los otros dos grupos, en los que se registran aumentos más moderados de los precios de las viviendas, el índice de tensión disminuye hasta el entorno del 1,6%. La media de todas las provincias es del 1,8%.
«Haciendo un análisis histórico de este indicador, nos encontramos con que en épocas de desaceleración económica este índice se sitúa por debajo del 1,4%, mientras que un índice mayor a 4,5% nos alerta de un mercado con riesgo de calentamiento según los datos registrados durante los años más álgidos del boom inmobiliario. Incluso en el grupo que experimenta un mayor índice, los valores se encuentran aún muy alejados -prácticamente a la mitad- de lo que puede considerarse un mercado en sobrecalentamiento, que sí se está registrando en otros países», explica María Enríquez.
Una de las grandes preguntas del sector inmobiliario es qué pasará con el precio de la vivienda en los próximos meses. Según las últimas estimaciones firmadas por Caixabank Research, el precio de la vivienda subirá un 2,9% este año en curso. En concreto, la entidad ha mejorado «significativamente» la proyección anual para 2023, del 1% al 2,9% (valor de tasación) y del 1,7% al 2,1% (precio de transacción). «A pesar de estas revisiones al alza, es importante tener en cuenta que se deben al buen desempeño observado hasta la fecha y a la rigidez a la baja de los precios a corto plazo.
«De cara a los próximos trimestres, en línea con el debilitamiento de la demanda y de la economía en general, seguimos esperando una notable desaceleración, tal y como se refleja en nuestra previsión para 2024 (1,1% en ambos indicadores)», destaca Caixabank Research en su informe. En cuanto a la demanda, prevé que las compraventas disminuyan «considerablemente» en los próximos meses, hasta cerca de las 500.000 en el conjunto de 2023, una cifra similar a la registrada en 2019 pero un 23% inferior a la de 2022 (650.000).
Según los expertos, la desaceleración del mercado inmobiliario español es «más suave de lo esperado», con datos mejores de lo esperado durante el primer semestre del año. Las previsiones para 2024 son que el precio de la vivienda crezca un 1,1%, que se vendan 510.000 pisos y que los visados de obra nueva alcancen los 105.000. La entidad aseguraba que el segundo semestre «será clave» para evaluar el grado de resistencia del sector ante el fuerte incremento de los tipos de interés y la evolución de la economía, en la que prevé un debilitamiento.
Desde la red inmobiliaria Century 21 también hablan de un escenario de estabilización de precios mientras que la demanda seguirá siendo pujante. «Nuestros datos confirman la tendencia de estabilización de los precios de la vivienda en el territorio español. Además, los tipos de interés seguirán afectando a la demanda, lo que conllevará que la mayoría de cierres de las transacciones inmobiliarias se produzca en un segmento de precios inferior a la media de años anteriores. Prueba de ello es que, en 2021, el valor medio de transacción en la red Century 21 se situó por encima de los 200.000 euros mientras que, al cierre del primer semestre de 2023, el valor medio de transacción no ha superado los 150.000», apunta Ricardo Sousa, CEO de Century 21 para España y Portugal.
«Los tipos de interés excluirán a muchas familias del mercado y obligarán a otras a reevaluar sus criterios de búsqueda en cuanto a ubicación y tipo de propiedad, con el fin de poder acceder a viviendas que se ajusten a su presupuesto», concluye el directivo.