Fuentes del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana adelantaron que ambas resoluciones ministeriales se publicarían este viernes, después de que el índice haya recibido un total de seis alegaciones, pero ninguna haya sido aceptada, y de que la Generalitat de Cataluña haya subsanado en su boletín oficial la declaración presentada el pasado agosto, un paso «necesario» para declarar los 140 municipios como zonas tensionadas. El índice forma parte de un compromiso adquirido por el Gobierno a través de la Ley de Vivienda aprobada el pasado mayo, donde se recoge que el Ejecutivo podría limitar los precios de los alquileres en aquellas zonas declaradas previamente como áreas tensionadas a través de un sistema de índices de precios de referencia.
Este sistema de referencia, tal y como desgranó el secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, Lucas, durante la presentación del mismo, es un sistema de rangos de precios que, para una misma vivienda, establece una renta máxima y mínima a partir de una serie de características del inmueble.Además, es un sistema homogéneo para toda España, de base tributaria y que se actualizará anualmente con la última declaración a la renta disponible del propietario del inmueble. Para este año, utiliza la declaración de 2022.
El índice de precios de referencia es de obligado cumplimiento para los grandes tenedores -personas físicas o jurídicas con más de diez viviendas o cinco en la misma área tensionada, según lo establecido por cada comunidad autónoma- y para los nuevos contratos de alquiler de viviendas que no hayan sido arrendadas en los últimos cinco años y se encuentren en zonas que hayan sido declaradas como tensionadas. En el resto de los casos, el índice solo funcionará de referencia para conocer el valor real de la vivienda en alquiler, ya que, en las vivienda ya arrendadas, el nuevo contrato de alquiler «estará referenciado al contrato anterior», es decir, se congelará la renta, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, que en 2024 está limitada al 3%, por lo que el precio solo podrá disminuir a partir de la negociación entre arrendador y arrendatario.
La limitación del alquiler se extenderá durante tres años, ya que es el periodo en el que estará vigente la declaración de área tensionada, una vez publicada de manera oficial. Sin embargo, este sistema de control de precios de alquiler solo funcionará en aquellas comunidades autónomas que hayan sido declaradas zonas tensionadas y, por el momento, la única que lo ha solicitado ha sido Cataluña, donde se aplicará a 140 municipios de la comunidad.
Tras la presentación del índice, la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) y casi todos los portales inmobiliarios han expresado sus dudas y su rechazo a este sistema de referencia para limitar los precios del alquiler, pronosticando que provocará la retirada de viviendas del mercado del alquiler e incrementará más los precios.
Sumar y Podemos también han manifestado su desconfianza al índice recalcando que «sólo» tendrá efecto en los precios más altos y no permitirá bajadas «significativas» en las rentas del alquiler, mientras que la ministra de Trabajo y Economía Social, Yolanda Díaz, ha pedido no quedarse «a medias» y «regular el mercado de la vivienda».
Respecto a las críticas y acusaciones, fuentes del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana han negado que este índice vaya a subir los precios del alquiler y han recalcado que el sistema de rangos busca que las viviendas «con menos valor» no puedan incrementar su precio al ser equiparadas con viviendas de mayor calidad en la misma zona.
Sin embargo, desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios,Font, se muestra escéptico con esta nueva medida tomada por parte del Gobierno, al considerar que empieza a andar con “grandes cuestiones a su alrededor que, por el momento, no tienen respuesta”. “¿Qué administración es la que se va a encargar de desarrollar esta nueva ley? ¿Qué va a pasar o qué régimen sancionador existe? ¿Quién aplicará este régimen sancionador? ¿Cómo se debe acceder a información tan importante como si el propietario al que voy a alquilar una vivienda es gran tenedor o no? En definitiva, hay muchas dudas en torno a este nuevo límite”, cuestiona Font. En este sentido, recuerda que esta medida impactará, sobre todo, en aquellos nuevos contratos de grandes tenedores, así como a aquellos inmuebles de pequeños propietarios que llevan más de cinco años fuera del mercado del alquiler y que se vayan a incorporar ahora. “El resto, en gran medida, tendrán una actualización del 3%”, concluye.
“Sin lugar a dudas, esto seguirá afectando al mercado provocando que muchos propietarios retiren la vivienda y la trasladen al alquiler vacacional o bien procedan a venderla”, explica Goenaga, abogada y socia de Círculo Legal Barcelona. Según la abogada, esta iniciativa supone “regular el mercado y marcar unos precios que no tienen en cuenta la realidad del mismo y lo que realmente es necesario para que exista un mejor acceso a la vivienda”. “Para mejorar el mercado se debería invertir en vivienda social para que las personas vulnerables o con menos recursos puedan acceder a esas viviendas. También aprobar incentivos reales para los propietarios, que tengan ventajas fiscales por poner la vivienda en alquiler y, fundamentalmente, dotar de medios a la administración de justicia para que los procedimientos judiciales sean ágiles y efectivos”, propone Goenaga.
Por ello, anticipa que ante esta situación muchos propietarios contemplarán la posibilidad de poner sus inmuebles en modalidad de alquiler vacacional, sobre todo si tienen como criterio de mayor peso la rentabilidad. “La renta que se fija no está limitada por ningún índice, y además como no es la vivienda habitual del arrendatario no afecta su vulnerabilidad en caso de impago”, asegura.
Pero, al mismo tiempo advierte sobre las desventajas de este tipo de alquileres. En primer lugar, la “inestabilidad, puesto que suelen ser alquileres por pocos días”. Además, debe contemplarse una mayor inversión por el desgaste más rápido de las instalaciones. “Cuando hablamos de un alquiler de vivienda tradicional el arrendatario suele vigilar más el estado del inmueble y realiza un mantenimiento diario del mismo, cosa que no sucede en el alquiler vacacional”, subraya.
Aquellos propietarios que no posean más de 10 viviendas (cinco en algunas comunidades autónomas y en las zonas tensionadas) no están obligados a contemplar los valores del Índice de Referencia de Precios. Tampoco aquellos cuyas propiedades ya están en régimen de alquiler en los últimos cinco años. En estos casos, la referencia se basa en el precio de la última mensualidad pagada más las subidas anuales dispuestas en la misma Ley de Vivienda, fijadas en un máximo del 2% en 2023 y del 3% en 2024. Tal y como indica Goenaga, esto es perfectamente válido, pero en ningún caso retroactivo: “el arrendador sólo puede cobrar el importe resultante de la actualización a partir de haberle comunicado la subida al arrendatario, que se hará con 30 días de antelación”.
Si bien la Ley de Vivienda no contempla un régimen sancionador, este punto será contemplado por las regulaciones propias de cada comunidad autónoma. “Igualmente, se establecen requisitos administrativos para un procedimiento judicial y la sanción por no cumplirlos es la inadmisión de la demanda y que deba iniciarse nuevamente. Indirectamente está poniendo unas obligaciones cuyo incumplimiento lleva a que no puedan acudir al procedimiento judicial”, explica la socia de Círculo Legal Barcelona.
Por su parte, Gutiérrez, cofundador y socio director del club de agentes inmobiliarios, Excellence Real Estate Circle, vaticina que, “a partir de ahora, veremos cómo los inmuebles en alquiler, tanto de grandes como de pequeños propietarios, desaparecerán paulatinamente”. A juicio del experto, “la Ley de Vivienda hace aguas por todas partes y hay que mejorarla, ya que actualmente no está protegiendo ni al inquilino más vulnerable ni al pequeño propietario, y mucho menos a los grandes tenedores. Con esto, se evidencia que tiene muchas deficiencias”.
Esta tendencia se debe, en gran medida, a las disposiciones que afectan tanto a grandes propietarios como a pequeños inversores. En el caso de los grandes tenedores, definidos como aquellos propietarios con diez o más viviendas en alquiler en todo el país (o cinco en zonas tensionadas), se enfrentan al desafío de ajustar los precios a las solicitudes de alquiler social por parte de familias vulnerables. “Esta situación podría llevar a una disminución en sus ingresos, y empujarlos a retirar sus inmuebles del mercado y dejarlos desocupados, al considerar que no les resulta rentable”, explica Gutiérrez.
Por otro lado, los pequeños inversores, aquellos propietarios que han estado alquilando sus viviendas en los últimos cinco años, podrán mantener los precios de alquiler, “siempre y cuando no excedan el índice establecido”, puntualiza Gutiérrez. Sin embargo, los nuevos pequeños propietarios estarán obligados a ajustarse al índice de precios, y podrían optar por alquilar habitaciones o destinar las propiedades al alquiler temporal reduciendo la oferta de viviendas para familias con rentas más bajas.