Ya que este es el objetivo final y último de Sareb: liquidar la cartera con la que fue creada en noviembre 2012 para ayudar a la reestructuración y recapitalización de una parte del sector bancario español, en particular de las entidades sucesoras de 22 cajas de ahorro y sus filiales.
De forma paralela a esta tarea y una vez ha pasado a ser entidad pública, Sareb ha impulsado con fuerza su labor social diseñando tres vías de actuación que además supondrán una revalorización de la cartera de Sareb en 350 millones de euros.
Una de ellas es la que tiene que ver con los inmuebles que Sareb se va adjudicando al transformar los préstamos en viviendas. Según explica la compañía, cuando se trata de edificios completos, en un 40% de los casos se encuentran con familias que están residiendo en esas viviendas y «la casuística es muy variada» apuntan. Así, hay desde personas con contrato de alquiler legítimo, que Sareb subroga y espera a su vencimiento para recuperar la vivienda para su venta hasta contratos que son legítimos, pero el juez ha decidido que ese contrato se va a extinguir.
«En ese caso nosotros intentamos recuperar el inmueble por la vía amistosa para su venta», aseguran. Después está la parte de la okupación «y en estos casos no se puede generalizar, ya que la okupación es un tema muy complejo que tiene muchas aristas», destaca la compañía. Así, se encuentran desde contratos de alquiler fraudulentos organizados en su día por los propios promotores, hasta lo que se conoce popularmente como patada en la puerta. «En este caso hay desde familias vulnerables que realmente lo están pasando mal, hasta negocios donde determinados grupos de personas asaltan un inmueble entero en avanzada fase de construcción, cambian bombines y venden las llaves al mejor postor, centros de delincuencia, de drogas, pasando finalmente por okupaciones más de corte antisistema o político».
La manera de proceder de Sareb ante estas situaciones era reactiva. «Cuando nos adjudicábamos un bloque, si no había títulos legítimos se procedía de forma amistosa o si no con requerimiento judicial intentábamos recuperar la propiedad. En muchos casos veíamos que había situaciones de vulnerabilidad cuando el juez decidía suspender la ejecución y entonces teníamos una situación que avanzaba muy lenta», explica. Pero desde septiembre del año pasado la compañía ha cambiado su forma de proceder no solo para llevar a cabo una labor social, también para mejorar la rentabilidad de la compañía.
«Frente a esta situación en la que no estábamos recibiendo ingresos, le hemos dado una vuelta y hacemos una gestión proactiva. Para ello hemos contratado a Servihabitat, que a través de mediadores sociales lleva a cabo una aproximación individualizada a cada familia y hacemos un scoring para determinar si reúne condiciones de vulnerabilidad», explica Sareb. En aquellos casos en los que los residentes de esa vivienda si cumplen con los criterios de vulnerabilidad les ofrecen la firma de un alquiler social para que se regularicen pagando una renta que no supere el 30% de los ingresos.
Esto estará condicionado a que la familia se comprometa a seguir un programa de acompañamiento social y un programa de inserción laboral. «Lo primero es un itinerario para asegurarnos de que la familia aprovecha plenamente todas las ayudas que existen hoy en día, subvención de alquiler, bono energético, etc. Lo cierto es que hay muchas ayudas que en la mayoría de los casos no las habían pedido y no es por dejadez, es que estas familias se topan con el obstáculo de la brecha digital o el nivel cultural y nosotros les enseñamos y ayudamos a solicitarlas», apuntan desde la compañía.
Con esto se incrementan los ingresos de estas familias y por tanto también las rentas que deben pagar a Sareb que hace una revisión anual del alquiler social. «Por lo tanto nosotros también tenemos un cierto beneficio», destacan.
Por otro lado, el programa de inserción laboral, «una vez tenemos un scoring de cada persona adulta, nos es relativamente sencillo intermediar con varias bolsas de trabajo con las que estamos en contacto» apuntan. «Trabajamos bajo un principio de corresponsabilidad, yo te ayudo si me ayudas. Así que ponemos en marcha mecanismos para ayudar a que estas familias vulnerables mejoren y evolucionen de su situación y eso además de ser una acción social también nos beneficia como compañía que tiene el mandato de devolver la mayor deuda posible», destacan desde Sareb.
De las 14.789 viviendas que forman parte del programa social, apenas 1.893 son las que están en convenio con administraciones públicas. «Ahí no tenemos relación directa con los inquilinos», apunta. Otras 2.845 son alquileres sociales, por otro lado tienen 4.100 alquileres en estudio y 3.597 viviendas en alquiler de mercado. La nueva actividad social que lleva a cabo Sareb genera valor para la compañía. Concretamente, estiman en 350 millones de euros el impacto de este programa en la revalorización de la cartera de Sareb.
«Sin gestión social tenemos gastos de mantenimiento, de comunidad, de Ibi y eso, según los estudios que hemos realizado arroja una pérdida directa de 1.540 euros por vivienda al año», detalla la compañía. Sin embargo, para las vivienda bajo el nuevo modelo de alquiler social, «en el que hemos fijado una renta de unos 195 euros al mes, logramos unos ingresos de 2.340 euros al año. En este caso tenemos más gastos ya que pagamos los mediadores sociales, pero a cambio tenemos los ingresos del alquiler, con un nivel de morosidad del 8%. Eso arroja un saldo modesto, pero positivo de 92 euros».
Esto se refleja en el valor de la cartera, ya que las carteras okupadas de forma irregular tienen un descuento de mercado del 65%. Por el contrario, carteras con personas vulnerables, pero comprometidas a mejorar su situación, tienen un descuento de solo 30-35%.
