En su introducción, Salcedo ha recordado que España representa uno de los destinos con mayor atractivo para la inversión inmobiliaria. El año 2022 cerró con una inversión de 17.625 millones de euros, un 38% más que en el año 2021. España ocupa, por volumen, la cuarta posición en Europa, sólo por detrás de Reino Unido, Alemania y Francia. Según Salcedo, “no todo son luces”. El último dato correspondiente al primer trimestre de 2023 se ha registrado una caída del 34% con respecto al año anterior, “en 2023 tendremos una caída significativa”.
Esta caída viene motivada, según el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, “por varias razones”. En primer lugar, por “la paralización de la actividad en las administraciones públicas por la secuencia de elecciones, la inestabilidad institucional; pero también la inseguridad jurídica que representa cambiar las reglas de juego a mitad de partido; y el tratamiento fiscal que el actual Ejecutivo ha dado a la inversión inmobiliaria y a la empresa en general, que merma la capacidad adquisitiva de particulares y empresas, además de lastrar la inversión”.
Por último, ha querido referirse a las subidas de tipos de interés para las que “aún queda recorrido”. “La desaceleración económica en España es evidente”, ha concluido.
Los ponentes han querido realizar un primer análisis de la situación de la inversión inmobiliaria. Andrés Horcajada, CEO fundador de Tectum, ha pedido que “vuelva la certidumbre”, aunque ha querido matizar la caída en la inversión explicando que “aunque es cierto que hay un bajón con respecto al año anterior, estamos mejor que Europa y mejor que los datos prepandemia”.
Por su parte, Alfredo Muñoz, director general de Mapfre Inmuebles, ha destacado que “la fase bajista del ciclo siempre vuelve” y ha añadido que “las oscilaciones de los ciclos pueden ampliarse por razones como la falta de confianza o inestabilidad económica”.
Para Echavarren, presidente y CEO de Colliers España y Portugal, “estamos en niveles de inversión similares a 2010. El mercado inmobiliario es el tercer mercado en el que se invierten los ahorros mundiales y hay una correlación entre cómo se comportan los tipos de interés, la rentabilidad de los bonos soberanos y la inflación con respecto a las yields inmobiliarias”. Echavarren ha querido resumir la situación como “una negación de la evidencia” y ha anticipado una caída de la inversión en 2023 “del 50 por ciento respecto al año pasado”. Por último, para Juan Velayos, CEO fundador de JV20, “estamos en un momento de incertidumbres altas”.
El foro ha querido analizar el futuro inmediato del sector, un futuro que podría estar anticipando un cambio de gobierno ante la celebración de las próximas elecciones generales y, en consecuencia, también cambios en la legislación aprobada, como la Ley de Vivienda, en la pasada legislatura.
Para Velayos, “hay un sentimiento inversor de que no tenemos un gobierno business friendly y hay un cierto optimismo con que se produzcan cambios que puedan revitalizar o eliminar trabas a la inversión”. En este sentido, ha añadido “no se va a producir una recuperación en 2023, pero sí espero que en 2024 haya un mayor volumen inversor”, pero dependerá de los “hechos”.
Por su parte, Horcajadas ha valorado la Ley de Vivienda como “pésima” y ha añadido que “no convence al sector y el gobierno que entre tendrá que valorar una reforma sustancial”. “La Ley de Vivienda supone una traba clara al modelo residencial”, ha concluido.
Muñoz ha apuntado que se están posponiendo las decisiones de inversión, “lo que falta es certeza” y, en esa misma dirección, Mikel Echavarren ha considerado que “la ley hace justo lo contrario de lo que debería hacer. Para Echavarren, “dentro de la fórmula de invertir en vivienda en alquiler, destroza el 50% de la ecuación” y ha añadido que “es cierto que no es el causante de que se paralice la inversión, pero sin quitar esos palos de la rueda no se recuperará”.
Sobre el riesgo hipotecario, ha recordado que ya hay una valoración de Moody´s apuntando que la Ley de Vivienda hace más difícil que las entidades financieras recuperen su garantía porque protege a los okupas. “Esa protección del malo frente al cumplidor la acabamos pagando todos los cumplidores. Además, puede exceder del mercado del alquiler al mercado de la compra-venta”. “Ha sido una intromisión del gobierno en negocios privados”, ha concluido.
El sector apunta a una recuperación de la inversión para el año 2026. Para los presentes, el año que viene se producirá una cierta recuperación, algo más de actividad por una dinamización de inversiones alternativas, infraestructuras, mezcla de usos, etc. En opinión de los presentes, el mercado buscará nuevas oportunidades.
