El importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) aumentó un 11,8%. Para las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio fue del 2,97% y el plazo medio de 25 años. El 38,5% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable y el 61,5% a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio fue del 3,01% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 2,94% para las de tipo fijo. El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad se redujo un 32,8% en noviembre en tasa anual.
Las novaciones (o modificaciones con la misma entidad financiera) disminuyeron un 9,2%, las subrogaciones al deudor (cambia el titular) un 70,0% y las subrogaciones al acreedor (cambia de entidad) un 3,4%. El 71,1% de las 11.346 hipotecas con cambios en sus condiciones se debieron a modificaciones en los tipos de interés.
Las comunidades con las mayores tasas de variación anual en el número de hipotecas sobre viviendas en noviembre fueron Cantabria (54,3%), Comunitat Valenciana (25,7%) y Andalucía (25,2%). Por su parte, las que presentaron los mayores descensos en sus tasas anuales fueron Illes Balears (-9,2%), Aragón (-7,3%) y Comunidad de Madrid (-3,3%).
Desde pisos.com, su director de Estudios, Font, indica que “el mercado sigue acelerando en el mes de noviembre”. “Las poco más de 43.000 hipotecas concedidas para la compra de una vivienda, que no se veían en un noviembre desde hace 15 años, significan un 12% más que el mismo mes del año pasado. Las cifras acumuladas durante 12 meses superan las 495.000, con lo que las previsiones son que a final de año se cierren unas 500.000 hipotecas”.
“Como no puede ser de otra manera – añade- y como consecuencia de la evolución del precio de la vivienda, el importe medio de las hipotecas no para de crecer y se sitúa justo por debajo de los 171.000 euros, un 11% más que hace un año. El tipo de interés medio sube ligeramente hasta el 2,97%, siguiendo por debajo del 3% por décimo mes consecutivo. El dato de este mes es claramente inferior al 3,28% de hace un año, con lo que las cuotas de las hipotecas que se vayan revisando lo harán a la baja. Las hipotecas a tipo fijo representan el 61,5% respecto al total, lejos del 72% al que llegaron en junio”.
El director de Estudios concluye: “las cifras de noviembre confirman la solidez de un mercado hipotecario en pleno crecimiento. Este repunte se apoya en un volumen de compraventas histórico y en una oferta hipotecaria todavía atractiva por parte de la banca. De cara a los próximos meses, la atención estará puesta en la incertidumbre geopolítica y en las futuras decisiones del BCE sobre los tipos de interés. Sin embargo, dado que el mercado sigue marcado por un exceso de demanda frente a la escasez de oferta, se prevé que la presión sobre los precios y las dificultades de acceso a la vivienda se mantengan estables de forma inmediata”.
En este mismo sentido, el aumento del importe medio hasta 170.771 euros, un 11,7% más frente a hace un año, refleja una realidad clara: la vivienda se encarece y los compradores están asumiendo tickets más elevados, apoyados por tipos de interés que siguen siendo razonables y, sobre todo, previsibles” destaca Decaux, CEO de Equito.
El tipo medio se sitúa en un 2,97%, con predominio del tipo fijo, que representa un 61,5% sobre el total de hipotecas concedidas. “Esto confirma que las familias están priorizando estabilidad y control de la cuota a largo plazo. No buscan apurar el coste financiero: buscan certidumbre”, explica Decaux.
También es relevante la fuerte caída de las renegociaciones. Cuando las hipotecas con cambios de condiciones bajan un −32,8%, vemos menos urgencia por ajustar y menos presión financiera inmediata sobre los hogares, pero también un mercado que ya ha encontrado un nuevo equilibrio: se renegocia menos porque el incentivo es menor y porque el crédito, en general, está fluyendo. El sistema no está tensionado por el lado de la financiación; el cuello de botella sigue estando fuera del balance bancario: en la oferta de vivienda disponible y accesible. “El crédito vuelve, las familias se organizan y el mercado funciona. Ahora la gran pregunta es si seremos capaces de ampliar la oferta al mismo ritmo. Sin vivienda, incluso un sistema financiero sano acaba chocando contra sus propios límites”, concluye el CEO de Equito.
Para Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria, el dato confirma la fortaleza estructural del mercado, incluso en un contexto de cambio de ciclo monetario. “Llevamos más de un año con volúmenes muy elevados y estables, en torno a las 40.000 hipotecas mensuales. Que noviembre vuelva a crecer a doble dígito demuestra que la demanda sigue muy activa y que el acceso a la financiación continúa siendo bueno, pese al ligero repunte de los tipos, que, como podemos observar, ya no mandan en la compra de vivienda”,
Otro de los datos más relevantes del mes es el fuerte crecimiento del importe medio de las hipotecas sobre viviendas, que se situó en 170.771 euros, un 11,7% más que hace un año. Para Gulias, este incremento vuelve a poner de manifiesto el desequilibrio entre oferta y demanda. “Los importes suben porque los precios siguen subiendo. Hay escasez de vivienda disponible y mucha competencia entre compradores, lo que obliga a financiar operaciones cada vez más elevadas para no perder la oportunidad”, señala. En paralelo, las hipotecas con cambios en sus condiciones registraron una caída interanual del 32,8%, con un desplome especialmente acusado de las subrogaciones de deudor (–70%). Para Gulias, este comportamiento responde a un proceso ya agotado. “El gran ajuste hipotecario se produjo en años anteriores. Quien tenía que cambiar su hipoteca ya lo ha hecho, y ahora el protagonismo vuelve a estar claramente en la compra de vivienda”, afirma. De cara a los próximos meses, Gulias considera que el mercado seguirá tensionado. “Mientras no aumente de forma significativa la oferta de vivienda, especialmente en las zonas con más demanda, veremos importes elevados y un volumen de financiación alto. El mercado está fuerte, pero exige cada vez más análisis y asesoramiento para tomar buenas decisiones”, concluye.
Finalmente, para Garriga, CEO y cofundador de Trioteca, la lectura es clara: “Seguimos en el mejor noviembre de los últimos 15 años y, lo más importante, mantenemos una tendencia claramente creciente. Si comparamos los once primeros meses de 2025 con el mismo periodo del año anterior, el incremento acumulado de hipotecas es del 17,9%”. El análisis de Trioteca pone el foco en la intensidad del mercado. Según la estadística del INE, entre enero y noviembre de 2025 se han firmado una media de 2.005 hipotecas diarias en España, frente a las 1.687 del conjunto de 2024. “Estamos hablando de un aumento superior al 18% en el número de hipotecas diarias. Estos niveles, en torno a las 2.000 operaciones al día, no se veían desde 2010”, explica Garriga. En cuanto a las condiciones financieras, noviembre dejó un ligero repunte del tipo de interés medio, que se situó en torno al 2,9%, aunque el mercado sigue claramente dominado por las hipotecas a tipo fijo. “Hoy en día, la hipoteca fija es la opción mayoritaria y la variable prácticamente ha desaparecido del radar del comprador medio”.
De cara a los próximos meses, Garriga anticipa continuidad en la fortaleza del mercado. “El objetivo es cerrar el año claramente por encima de las 500.000 hipotecas y todo indica que lo conseguiremos”, apunta el CEO de Trioteca. Además, avanza que “enero de 2026 ha arrancado muy fuerte, por lo que, aunque aún es pronto para hacer previsiones, 2026 podría igualar o incluso mejorar los datos de 2025”.
Sin embargo, expertos del sector alertan de que estas cifras no se traducen en producción real a corto o medio plazo. Unsain, director general de ACV Gestión Inmobiliaria, subraya la disparidad entre potencial y ejecución efectiva. “Que exista suelo no significa que se esté construyendo. Hoy en España se están iniciando alrededor de 90.000, 100.000 viviendas nuevas al año según los últimos datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, una cifra que, aunque haya repuntado, sigue muy lejos de cubrir las necesidades actuales” advierte. Organismos como el Banco de España han estimado un déficit acumulado de alrededor de 700.000 viviendas necesarias para equilibrar la oferta con la demanda existente en el mercado español, una brecha que se ha ido agrandando por el ritmo insuficiente de construcción en los últimos ejercicios.
