Este desequilibrio se acentúa por la elevada carga tributaria que afecta a este tipo de activos inmobiliarios. A esta situación se suma un marco regulatorio e institucional que ha introducido elementos de intervención con efectos contraproducentes, como el control de alquileres, generando inseguridad jurídica y restringiendo consecuentemente aún más la oferta disponible.
El informe muestra que la fiscalidad de la vivienda y el alquiler en España es más gravosa que la mayoría de los países desarrollados. España impone una carga fiscal más elevada que el resto de los países desarrollados sobre la adquisición, tenencia y enajenación de la vivienda, lo que supone una mayor presión fiscal sobre los hogares y las empresas y afecta negativamente al mercado inmobiliario.
• La fiscalidad sobre la propiedad inmobiliaria es de las más gravosas de la UE, lo que penaliza la adquisición y tenencia de estos activos, con la consiguiente menor oferta.
• En el ámbito de la vivienda, la Comunidad de Madrid es la región con mejor competitividad fiscal y menor presión fiscal normativa.
• Los controles de precios en los alquileres generan inseguridad jurídica y retiran inmuebles del mercado, siendo en la práctica un impuesto implícito sobre la actividad de arrendamiento.
• La recaudación tributaria vinculada a la vivienda genera más de 52 mil millones de ingresos tributarios al año. lo que representa, aproximadamente, un 3,5% del PIB.
• La carga fiscal sobre la vivienda en España puede suponer en los casos más extremos un sobrecoste de hasta el 25% del precio final de una vivienda.
• En este contexto se propone revisar la tributación que soporta la vivienda para incentivar la construcción y el ahorro en vivienda. Especialmente urgente es evitar los problemas de sobreimposición que soporta la inversión y el ahorro en vivienda.
Un indicador clave es la presión fiscal efectiva sobre la inversión inmobiliaria, elaborada por la OCDE, que mide los tipos tributarios efectivos que soportan en su conjunto cuando se invierte en vivienda. España es uno de los países con mayor tributación efectiva sobre la vivienda en propiedad de la OCDE (tipo efectivo de 30,3% frente a un tipo efectivo 6,5% en el promedio de la UE). De igual forma, la tributación efectiva sobre la inversión en vivienda de alquiler en España es muy superior al gravamen efectivo que la inversión en viviendas en alquiler soportan en Europa (44% frente al 31%, respectivamente).
Respecto a la adquisición, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales sobre activos inmobiliarios, como la vivienda, en España tiene un tipo general del 11% que es de los más elevados de la UE situándose solo por detrás de Bélgica y el Reino Unido. Durante la tenencia del activo, España, junto con Noruega y Suiza, son los únicos tres países que aplican impuesto sobre el patrimonio neto. Por último, en la etapa de la enajenación de la vivienda, se resalta que, en el impuesto sobre las ganancias de capital, que grava las inversiones en vivienda, España presenta un tipo marginal máximo del 30%, situándose significativamente por encima del promedio europeo (16,4%).
A esta mayor tributación se le ha de añadir la carga que introduce la sobrerregulación que afecta al mercado inmobiliario en nuestra economía, especialmente la que se produce mediante los controles de precios, que ha generado inseguridad jurídica y una retirada de inmuebles del mercado. Uno de los elementos que están detrás de la escasez de oferta en el mercado inmobiliario es la sobrerregulación que vive el sector y su negativo impacto sobre la inversión en vivienda. En este sentido, la Ley 12/2023 que introduce el control de precios del alquiler en «zonas tensionadas» es un claro ejemplo, como es el caso de Cataluña, que demuestra que esta medida es ineficaz y contraproducente, especialmente para los colectivos más vulnerables, ya que reduce la oferta de vivienda en alquiler.
España requiere un mayor volumen de viviendas destinadas tanto a la propiedad como al alquiler, que debería acompasarse con una regulación apropiada. Según el informe, el déficit estructural de vivienda, en España, ascendería a unos 2,2 millones de unidades para el período 2025-2040. Corregir este déficit exigirá movilizar, aproximadamente, 380.000 millones de euros de inversión. También se analiza el papel de las SOCIMIs en esta actividad. Este modelo, siendo exitoso en muchos países para democratizar la inversión inmobiliaria, presenta en España un régimen fiscal menos competitivo que otros mercados internacionales.
La presión fiscal sobre la vivienda en España es elevada.
La recaudación por la tributación de la vivienda representa, aproximadamente 52.200 millones de euros, un 3,5% del PIB en España, convirtiendo a los inmuebles en una fuente clave de recaudación para las Administraciones públicas.
Por tipo de impuesto, el IBI es el tributo con mayor recaudación dentro del sector inmobiliario, representando cerca del 30% de la recaudación total por la tributación sobre la vivienda. El IVA se posiciona como el segundo tributo con mayor recaudación, seguido por el IRPF. Junto con el impacto sobre los recursos públicos, el análisis de la carga fiscal sobre la vivienda en España revela que los impuestos representan una parte significativa del precio final de la misma. Según estimaciones de ASPRIMA publicadas en el informe, hasta una cuarta parte del coste total de la vivienda corresponde a impuestos. Esta carga tributaria suma, aproximadamente, el 10% del precio final para el promotor y el 8,8% del coste total para el comprador, según el Consejo General de Economistas.
También se destaca la complejidad de la tributación de la vivienda por nivel de administración, concluyendo que hay importantes disparidades regionales en el tratamiento de este tipo de activos inmobiliarios. Estas diferencias fragmentan el mercado, aumentando la complejidad y la carga tributaria de la vivienda. Por ejemplo, se observa la diferencia en la adquisición de vivienda nueva con respecto a la vivienda usada. En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, el tipo puede alcanzar hasta el 13% en algunas comunidades autónomas como Baleares o el 11% en Cataluña, Comunidad Valenciana y Extremadura. Estos contrastan con otros tipos (6%) que se establecen en Madrid, Navarra, Ceuta y Melilla.
Los tipos máximos no te aseguran una correspondiente mayor recaudación por figura tributaria. A pesar de las diferencias normativas tan acusadas, la Comunidad de Madrid logra obtener una recaudación suficiente también en el ámbito inmobiliario, ya que los tipos más bajos incentivan la actividad y las transacciones. Por ejemplo, en el ITP, los tipos de Madrid (6%) son mucho más bajos que los de Cataluña (11%); sin embargo, la recaudación media por habitante de Madrid es algo inferior, pero muy parecida, a la de Cataluña en este impuesto.
Por último, el informe resalta adicionalmente como ejemplos de esta elevada presión fiscal sobre la vivienda, el caso de la tributación de la segunda vivienda, así como el de las ganancias patrimoniales derivadas de la enajenación de este activo inmobiliario. La mera posesión de una segunda residencia conlleva una imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF, lo que genera una tributación adicional aun sin obtener ingresos efectivos. Además, se ha de destacar que, en nuestro país, se calculan las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles sobre el valor nominal del activo sin ajustar por la inflación, tal y como se hace en otros países.
Madrid, la mejor competitividad fiscal
La Comunidad de Madrid es la región con mejor competitividad fiscal en el ámbito de la vivienda, con una menor presión fiscal normativa lo que le permite obtener niveles de recaudación suficientes por este tipo de activo, incentivando la actividad del mercado inmobiliario y las transacciones.
Más allá de su afán recaudatorio, los gobiernos deben introducir reformas en la fiscalidad de la vivienda que vayan encaminadas a promover la inversión en este tipo de activos y fomentar la propiedad y el alquiler, aumentando la oferta disponible y facilitando el acceso a la misma, extendiendo en el conjunto de territorios aquellas prácticas que favorecen una mejora de la competitividad fiscal. Es urgente rediseñar el sistema fiscal que garantice que los impuestos sobre este tipo de activos proporcionales a la capacidad contributiva de los sujetos pasivos, con el objetivo de que produzcan un mínimo impacto sobre las decisiones de los agentes, promoviendo un imposición eficiente, equitativa y neutral y mejorando la competitividad del sistema en su conjunto.
