Los contratos de alquiler que vayan a actualizar su renta a partir de este año y que hayan sido firmados desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023, deberán usar este nuevo índice creado por el INE para revisar su anualidad.
El organismo estadístico difunde de manera mensual este índice, que se utilizará como límite para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, expresado con dos decimales, utilizando los últimos datos mensuales disponibles, que será el que marcará el precio al que se revalorizarán los contratos de arrendamiento firmados después de mayo de 2023. Dicho índice considera conjuntamente el IPC, la inflación subyacente y las diferencias entre las tasas de crecimiento anual tanto del IPC como de la inflación subyacente de cada mes, y un parámetro, definido a propuesta de la Dirección General de Política Económica, que guarda relación con el crecimiento esperado a largo plazo de dicho índice.
A estas diferencias se le aplica un coeficiente moderador definido a propuesta conjunta de la Dirección General de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y de la Dirección General de Política Económica del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa, en consideración a las circunstancias del mercado del alquiler de vivienda. De esta manera, el índice de referencia que se utilizará como límite para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda será el mínimo valor entre la tasa de variación anual del IPC, la tasa de variación anual de la inflación subyacente y la tasa de variación anual media ajustada, elaborada según lo previsto en la metodología.
Con la publicación de este índice, Estadística da cumplimiento a la disposición adicional undécima de la Ley por el Derecho a la Vivienda, que establece que el organismo definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, que se fijará como límite con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.
En 2024 la actualización de las anualidades del alquiler estuvo limitada de manera extraordinaria al 3% por el incremento de los precios derivados de la guerra de Ucrania. Sin embargo, este límite no ha sido el único tope que el Gobierno ha aprobado como respuesta a la crisis inflacionaria por la guerra de Ucrania. El Ejecutivo ya limitó a través de un Real Decreto-Ley la actualización anual de los contratos de arrendamiento para 2022 y 2023 en función del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que está topado al 2% y nunca podrá ser inferior al 0%.
Por su lado, los contratos que hayan sido firmados antes de la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la vivienda, es decir, firmados antes de mayo de 2023, seguirán actualizando su renta anual con el dato del Índice de precios al consumidor (IPC) o IGC, según conste en el contrato de alquiler firmado.
En este contexto, el mercado del alquiler está reflejando lo que ya se podía anticipar hace un año: la dificultad de aplicar las normativas que regulan el precio de los alquileres y que estas medidas tengan un efecto inmediato en la accesibilidad a la vivienda. Según los datos recogidos por pisos.com, las limitaciones en el precio están provocando una importante reducción en la oferta del alquiler y una pérdida significativa de ingresos para los propietarios, especialmente en los distritos más caros de ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia. Font, director de Estudios de pisos.com, explica que «esta situación era previsible, ya que existían estudios previos a nivel internacional que mostraban que aplicar este tipo de leyes suele terminar en un marco regulatorio más inestable y en una menor confianza por parte de los propietarios. Esto implica una caída importante en la vivienda disponible y en los contratos de alquiler firmados».
El mercado ha visto cómo la oferta de viviendas en alquiler ha disminuido drásticamente desde 2021. «Según las últimas cifras del tercer trimestre de 2024, la reducción de contratos firmados en Cataluña, respecto a 2022, ya es de aproximadamente el 40%, lo que supone que un 40% menos de personas están accediendo al mercado de alquiler».
La aplicación de las nuevas limitaciones en el precio del alquiler está teniendo un impacto desigual dependiendo del distrito y la ciudad. En Barcelona, un inmueble ubicado en el distrito de Eixample —uno de los más caros— se alquila por 2.650€. Ese mismo inmueble, según el índice de referencia de precios de alquiler y en función de sus características, se sitúa entre los 965,57€ y los 1.217,52€. El propietario, por tanto, dejaría de ingresar alrededor de 1.558 euros mensuales. Por el contrario, en Sant Andreu —el distrito más barato—, un piso se alquila por 1.500€. Teniendo en cuenta que las limitaciones del alquiler lo sitúan entre los 460,86€ y los 620,58€, el propietario tendría unas pérdidas que rondan los 959 euros mensuales.
En Madrid la situación es similar: una vivienda en el distrito de Salamanca se oferta por 2.400€. Según el índice de referencia de precios de alquiler se sitúa entre los 1.337,88€ y los 1.831,89€, lo que supone unas perdidas de 815 euros al mes. En Vicálvaro, uno de los distritos más económicos, un piso se oferta por 1.335€. Teniendo en cuenta que el índice del alquiler en esa zona abarca entre 914,75€ y 1.095,72€, un propietario tendría pérdidas cercanas a los 329 euros al mes.
En el caso de Valencia un inmueble del distrito de Ciutat Vella se alquila por 1.700€. Sin embargo, según el índice de referencia de precios de alquiler, debería estar entre los 540,96€ y los 832,13€. Esto significa que un propietario dejaría de ganar 1.013 euros mensuales. En la misma línea, una vivienda que se alquila por 900€ en el distrito de l’Olivareta se supone que solo podría ofertarse por 427,44€ y 559,83€. De esta manera, un propietario dejaría de ganar unos 406 euros al mes.
Esta diferencia significativa entre distritos caros y baratos está provocando que muchos propietarios en las zonas más exclusivas opten por no poner sus viviendas en alquiler o busquen alternativas fuera de la regulación.
El mercado de alquiler sigue tensionado, especialmente en ciudades como Barcelona y Madrid, donde los precios interanuales han rondado el 20% de aumento en los últimos años. Sin embargo, Font señala que «a principios de 2024 los precios han mostrado cierta tendencia a estabilizarse.Si bien podemos llegar a una situación en la que efectivamente tengamos precios más económicos, la gran pregunta es si esto realmente estará dando solución a más personas o si, por el contrario, la falta de oferta continuará limitando el acceso al alquiler».
Por su parte, el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España lamenta que “los alquileres que se revisen ahora siguen acotados a una subida que es muy moderada teniendo en cuenta la inflación, el incremento de los precios de compra de viviendas y la falta de oferta de alquiler en las grandes ciudades”. La entidad avisa de que “si el índice del INE sigue marcando cifras tan bajas se va a perjudicar mucho la inversión inmobiliaria en España, que es uno de los principales motores económicos del país”, El Consejo General hace hincapié en que “la responsabilidad de aumentar la oferta residencial para solucionar el problema de la vivienda es de la Administración” y añade que “el alquiler de una vivienda ha de ser una operación rentable para los propietarios”. De lo contrario, tal como avisan desde la organización, “pasará lo mismo que está ocurriendo en Catalunya: caerá la oferta y el precio medio de los arrendamientos aumentará en las zonas más tensionadas, perjudicando precisamente a aquellas personas que necesiten vivir de alquiler
Por su parte, Fotocasa señala que tras un año desde la entrada en vigor de la limitación de los precios en cientos de municipios catalanes, la oferta de pisos se ha visto fuertemente afectada, con un ajuste de 40.000 viviendas menos en el mercado, y todo apunta a que la fuga de viviendas podría ir a más. Hasta la fecha un 6% de los caseros han retirado de forma efectiva su inmueble del mercado, y otros tantos han pasado su vivienda al mercado del alquiler de temporada, vacacional o de habitaciones. «El mercado de alquiler catalán se encuentra en mínimos históricos de oferta disponible y sufre una creciente fragmentación», alerta Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, que apunta que, concretamente, en Barcelona, actualmente hay más habitaciones en alquiler que viviendas completas, lo que «refleja una desestructuración del sector».
Concretamente, cuando se cumple un año de la limitación de precios en la región, Cataluña se ha posicionado como el territorio de España en el que más propietarios prevén retirar su vivienda del mercado de alquiler. El portar inmobiliario explica que un 48% de los arrendadores catalanes que tienen conocimiento de la ley de vivienda que ampara dichas limitaciones ya han destinado o valoran destinar sus inmuebles a otras opciones al margen del alquiler.
Entre estos, un 31% considera esta posibilidad como bastante probable, un 11% como totalmente probable, y un 6% ya ha retirado de forma efectiva su inmueble de este mercado, según los datos extraídos a partir de una encuesta de Fotocasa Research realizada en febrero de 2025.
Además, el estudio refleja que uno de cada tres propietarios opta por pasarse al alquiler para estancias cortas o vacacionales. Así, más allá del mencionado fenómeno de retirar directamente una vivienda del mercado, la encuesta detecta también la tendencia de cambiar a otros regímenes de alquiler que no estén afectados por las limitaciones a los incrementos de rentas impuestas por la ley de vivienda. «La normativa implementada en Cataluña desincentiva que los propietarios mantengan sus viviendas en el mercado del arrendamiento de larga estancia. En concreto un 11% ya ha puesto su vivienda en el alquiler vacacional, un 16% lo ha hecho en el temporal y un 6% se ha pasado al alquiler de habitaciones», explica Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa. «Estos particulares perciben con malestar y desconfianza la norma y buscan otras vías que no limiten la hoja de ruta de su rentabilidad sin estar expuestos a limitaciones. El impacto de esta situación es evidente».
