El tipo de interés medio en las nuevas hipotecas sobre viviendas sube más de un punto respecto al año anterior, hasta el 3,26%. El importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad en septiembre (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) es de 179.946 euros, un 8,8% superior al del mismo mes de 2022.
El valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas alcanza los 7.050,1 millones de euros, un 23,4% menos que en septiembre de 2022. En viviendas, el capital prestado se sitúa en 4.446,5 millones, con un descenso anual del 29,7%.
En cuanto a los cambios registrales, el número total de hipotecas con cambios en sus condiciones es de 9.983, un 9,6% menos que en septiembre de 2022. Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, se producen 7.842 novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con una disminución anual del 10,6%. Por su parte, el número de operaciones que cambian de entidad (subrogaciones al acreedor) aumenta un 5,8%, mientras que el de hipotecas en las que cambia el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) disminuye un 37,1%.
De las 9.983 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 45,5% se deben a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 13,1% al 36,6%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuye del 85,9% al 62,4%.
El euríbor es el tipo al que se referencia el mayor porcentaje de hipotecas a tipo variable, tanto antes del cambio (82,4%), como después (60,7%). Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo variable aumenta 0,2 puntos y el de las hipotecas a tipo fijo sube 0,5 puntos.
Por CCAA, las que registran un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en septiembre son Andalucía (5.900), Comunidad de Madrid (5.854) y Cataluña (5.291). Mientras, todas presentan tasas de variación anual negativa. Los mayores descensos se dan en Región de Murcia (-44,8%), Aragón (-39%) y Galicia (-38,2%).
En las que se presta más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas son Comunidad de Madrid (1.117,2 millones de euros), Cataluña (871 millones) y Andalucía (759 millones). Todas las comunidades presentan tasas de variación anual negativa en el capital prestado. Los mayores descensos se dan en Región de Murcia (-49,5%), Galicia (-40,5%) y Principado de Asturias (-40,1%).
En los nueve primeros meses del año, el número de hipotecas sobre vivienda se ha reducido un 17,2%, mientras que el capital prestado ha bajado un 18,6%.
Los portales inmobiliarios destacan que los datos ahondan en la tendencia que venimos observando a lo largo del año, sustentada en tres pilares: «Por un lado, la fuerte caída en la contratación, fruto de la subida de tipos y la incertidumbre económica; segundo, la fuerte competencia entre los bancos, lo que unido a la inversión de la curva de tipos, más baratos a largo que a corto, mantiene los tipos de interés relativamente estables, viendo incluso un abaratamiento en los tipos fijos contratados; tercero, la mayor pujanza de las hipotecas mixtas, en detrimento de las fijas, al ser más baratas aquellas».
Así lo señala el director general de idealista/hipotecas, Villén, que añade que «seguramente esta tendencia se mantendrá en lo que queda de año, aunque es previsible que la caída de volumen respecto al año anterior se suavice en la parte final del año, no tanto por la recuperación de las operaciones sino simplemente porque el inicio de la contracción se produjo pasado el verano de 2022».
Por su lado, desde Fotocasa creen que las cifras ponen de manifiesto que la ralentización es una realidad «y que, por lo tanto, se retorna a niveles de normalidad previos a la pandemia. También es relevante destacar que la traslación real al mercado se ha producido de forma paulatina, ya que este es el octavo descenso oficial causado por el cambio en la política monetaria que llega más de un año después de la primera subida de tipos de interés».
«Los datos de firmas ya no son tan abultados como los de los dos ejercicios anteriores y se confirma que el boom de las hipotecas ha terminado». No obstante, «las firmas demuestran la gran resiliencia del inmobiliario frente a la situación de alteración económica y de subida de tipos que se está atravesando», comenta la directora de Estudios, Matos.
Considera que comienza a detectarse cómo las concesiones hipotecarias toman un camino diferente al de las compraventas. «Mientras que las operaciones de compra y venta parecen resistir por el cambio en el perfil del comprador, la firma de hipotecas se está viendo afectada por el nuevo precio del dinero. Aunque, como vemos, más de 30.000 operaciones significa que todavía hay una parte muy importante de compradores que continúan cerrando acuerdos con las entidades financieras para poder comprar la vivienda antes de un encarecimiento hipotecario todavía mayor».
Añade que la estrategia de las entidades financieras de abaratar las hipotecas variables y endurecer las fijas ya está teniendo resultados y se espera que haya un cambio en la tendencia todavía más acusado en detrimento de las hipotecas fijas. «Ya estamos viendo cómo afloran variedades como las hipotecas mixtas, que se están convirtiendo en el producto estrella de los bancos».
El jefe de Análisis Económico y Financiero de Ibercaja, Martínez, opina que el primer paso para que se estabilice el mercado hipotecario es que se alcance un techo en los tipos de interés y haya algo más de visibilidad, «ya que parece difícil que el Banco Central Europeo (BCE) tensione aún más la política monetaria en un contexto de debilidad en el crecimiento y moderación de las tensiones inflacionistas. A pesar de ello, creemos que es pronto para considerar que se ha alcanzado el suelo y podemos terminar el año en torno a las 390.000 hipotecas concedidas frente a 464.000 en 2022. En 2024, probablemente asistiremos a una moderación en las caídas, conforme las mejoras salariales permitan una pequeña recuperación de la accesibilidad de la vivienda tras el fuerte deterioro del último año», afirma.
Desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España se considera que “estas cifras son un claro reflejo del momento que vivimos y de la caída de la demanda para la compra de viviendas debido al encarecimiento de la vida y de la financiación hipotecaria, así como al escenario de incertidumbre a nivel mundial. Los efectos de la inflación y de los conflictos bélicos internacionales siguen siendo muy notables y dificultan la toma de decisiones económicas por parte de las familias. En España, el contexto político convulso generado en torno a la investidura de Pedro Sánchez y la inseguridad jurídica generada por la Ley de Vivienda han provocado mucha desconfianza hacia un mercado de la vivienda cuyas previsiones para este año ya eran a la baja”.
Para el organismo, “Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en septiembre fueron Andalucía (5.900), la Comunidad de Madrid (5.854) y Catalunya (5.291) por su mayor masa demográfica y unos precios más elevados. De hecho, en los tres casos se han registrado caídas interanuales en el número de hipotecas por encima del 25%. Además, el tipo de interés medio en las nuevas hipotecas sobre viviendas sube más de un punto respecto al año anterior, hasta el 3,26%. Es decir, que se firman menos hipotecas y más caras, una situación que no parece que vaya a revertirse en los próximos meses debido a las políticas monetarias impulsadas desde el Banco Central Europeo (BCE)”.Por otra parte, el Consejo General destaca que “como ya ocurriera con la pandemia del coronavirus, el dinero es miedoso y el contexto actual está muy marcado por grandes interrogantes a futuro”. La organización añade que “más allá de factores políticos y macroeconómicos, la sociedad ya es muy consciente de que la tecnología va a cambiar nuestra forma de vivir para siempre, y los inversores diversifican cada día más sus inversiones hacia segmentos que hace apenas unos años ni siquiera existían”.
Por su parte, Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria, destaca que la cantidad de solicitudes de consultas hipotecarias para la disminución de la cuota mensual ha experimentado un considerable aumento en comparación con los meses anteriores al aumento de los intereses por parte del Banco Central Europeo (BCE). El intermediario financiero destaca que, “en el último trimestre, el cien por cien de las peticiones de renegociación de contratos han sido dirigidas a la reducción de la cuota hipotecaria”.
Respecto a las tasas de intereses, Gulias menciona que «se ha observado una tendencia regulatoria en las tasas de interés, las cuales, a pesar de mantenerse en aumento, solo han experimentado un incremento de 0,1 puntos porcentuales durante dos meses consecutivos». El experto señala que estas noticias positivas sobre la moderación de las tasas no se reflejarán en los primeros meses de 2024, sino que se manifestarán después de llevar a cabo una nueva revisión de las hipotecas programada para la próxima primavera. “El tipo medio de las hipotecas está muy por debajo del Euribor”, recalca el CEO de RNT Tu Solución Hipotecaria, el cual pone énfasis en que la contratación actual de una hipoteca fija a tipo mixto el tipo de salida se encuentra 1,5 puntos TIN por debajo del mercado.
Respecto a la elección del tipo de préstamo hipotecario, el experto destaca como “estrellas hipotecarias del momento” al tipo mixto, las cuales han permitido aumentar hasta un 43,8% el número de hipotecas firmadas sobre vivienda a tipo variable en el mes de noviembre. “Esta cifra puede resultar ciertamente engañosa”, menciona el experto, “la mayoría de la gente no opta por una hipoteca variable desde el primer año, sino a partir de un plazo de 1 a 10 años a tipo fijo”.
Por su parte, la hipoteca a tipo fijo sobre vivienda ha visto parado su crecimiento y se ha situado en el 56,2%, más de 1,5% por debajo de las cifras de los meses anteriores del tercer trimestre del año.
Desde pisos.com, el director de Estudios del portal, Font, indica que “el enfriamiento en el sector es cada vez más acentuado a medida que nos acercamos a final de año”. “Según las cifras que se registraron el pasado mes de septiembre, la caída se sitúa prácticamente al -30% respecto al 2022. Como consecuencia, se acumulan 8 meses de caídas interanuales consecutivas. Tal y como viene sucediendo desde principios de 2023, el capital prestado sigue la misma tónica y también se contrae un -30%. Allí donde no se traslada la desaceleración generalizada es a los precios y al importe medio de la hipoteca, que apenas se reduce un -0,1% respecto a septiembre del año pasado”. El tipo de interés sigue de la mano de la política de tipos del BCE, aunque parece mostrar ciertos cambios en su tendencia. Ahora se sitúa en el 3,26%, 1,26 puntos más que hace un año. De todas formas, podemos ver la desaceleración en el aumento de tipos ya que, en el periodo que va de enero a julio, pasó de 2,65% a 3,24%, y en los últimos dos meses ha crecido solamente hasta el 3,26%. Las hipotecas a tipo variable siguen ganando terreno y, habiendo empezado el 2023 en el 32% del total, se encuentran ahora en el 43,8%, cifra parecida a marzo del 2021”.
Territorialmente quienes lideran esta estadística son Andalucía, Madrid y Cataluña con cerca de 6.000 hipotecas concedidas en los dos primeros casos y de 5.500 en el último. Como es habitual La Rioja se sitúa en la parte más baja con 168 hipotecas concedidas. Todas las comunidades autónomas registran datos claramente inferiores a los del 2022 con caídas a dos dígitos, entre los que destacan el -45% de Murcia, el -39% de Aragón o el -38% de Galicia. Los principales mercados siguen dinámicas parecidas y mientras Andalucía retrocede un -25%, Madrid, Cataluña y la Comunitat Valenciana lo hacen más del -30% y concluye: “tal y como ya se veía en las estadísticas de compraventas, el enfriamiento del sector es una realidad evidente. Una caída que se produce de manera más destacada en los créditos concedidos que en las transacciones, aunque a día de hoy no se está percibiendo en los precios. Los próximos meses vendrán marcados por el desarrollo de la Ley de Vivienda y las competencias que demuestre el nuevo Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, así como la política de tipos del BCE que tiene en los tipos de interés la principal herramienta de lucha contra la inflación”.