La inversión en el sector hotelero en España el pasado año alcanzó los 3.230 millones de euros, convirtiéndolo en el tercer mejor ejercicio por detrás de 2017 (3.900 millones) y 2018 (4.860 millones), años que se vieron especialmente afectados por la venta de diversas carteras de gran tamaño, según datos de Christie & Co, consultora internacional especializada en el sector hotelero.
En su análisis anual de inversión en España correspondiente al año 2022, que refleja la actividad clave del mercado, las tendencias y los desafíos de 2022, la consultora cifra en cerca de 20.000 las habitaciones transaccionadas el pasado año, que alcanzaron un precio medio récord de 170.000 euros, un 16% superior a 2021 y un 20% por encima de 2019. Esto fue principalmente debido a la venta de numerosos activos ‘trofeo’ en ubicaciones ‘prime’ como, por ejemplo, la adquisición del 51% de los hoteles Bless Hotel Madrid y Rosewood Villa Magna por parte de Sancus Capital, la compra del 7Pines Resort por parte de Engels & Völkers o la venta del Hotel Iberostar las Letras.
Las ganas de viajar, la mayor capacidad de ahorro y la disminución de las restricciones hicieron que la demanda internacional se reactivara en el segundo trimestre de 2022. Los destinos vacacionales alcanzaron niveles de ingresos por habitación disponible (RevPAR) récord, resultando en un auge de la inversión hotelera en destinos de sol y playa, que, en conjunto, registraron el 56% del volumen total invertido durante 2022. Asimismo, la llegada de marcas internacionales y el reposicionamiento de hoteles reforzaron la apuesta por parte de los inversores hacia las categorías de 4 y 5 estrellas, que acumularon más del 80% del volumen total de inversión.
El informe asegura que «la resiliencia que han demostrado las categorías superiores en momentos de crisis y las nuevas tendencias cada vez más enfocadas en vivir experiencias, la alta gastronomía y la personalización del servicio, entre otros, apuntan a que el segmento de lujo siga teniendo un fuerte protagonismo en el panorama inversor durante los próximos años». Madrid, Barcelona y Málaga fueron las grandes protagonistas en el ámbito urbano, mientras que La Costa del Sol y, sobre todo, Baleares lo fueron en el segmento vacacional.
En cuanto al perfil inversor, las gestoras y firmas de inversión volvieron a ser las principales protagonistas en 2022, con un 59% del volumen total invertido. Los grupos hoteleros también se mostraron especialmente activos, con un 25% frente al 16% de 2021. Por su parte, ‘Family Offices’ e inversores particulares se mostraron algo más conservadores (5%), mientras que las socimi (6%) se mantuvieron en línea con el año anterior.
La categoría de cuatro estrellas volvió a ser la favorita entre los activos transaccionados, con un 49% de la inversión total. En relación con el origen de la inversión, éste fue mayoritariamente internacional, suponiendo un 72% del total invertido en España en 2022, debido en gran medida a que las principales carteras y activos individuales de mayor volumen fueron adquiridas por inversores internacionales.
En 2022, el porcentaje de la inversión destinada a porfolios fue la más alta de los últimos cuatro años, con casi la mitad de la inversión total. Entre las operaciones de cartera de mayor volumen, destacaron la compra del grupo Ikos por parte de GIC, la adquisición del 51% de los hoteles Rosewood y Bless Madrid por parte de Sancus Capital, la compra de los 5 activos de Alua por parte de Fattal Hotel Group o la transacción de la cartera de hoteles Ayre protagonizada por Eurazeo.
El incremento de los costes de construcción, la dificultad para proyectar el comportamiento de los hoteles a futuro, la dificultad en la obtención de financiación bancaria o el gap todavía existente entre las expectativas de compradores y vendedores, provocaron que en 2022 los activos más seguros fueran los que más se transaccionarán.
En cuanto a las perspectivas de cara al año que viene, la consultora anticipa una recuperación definitiva de todos los destinos en 2023, así como el inicio de una nueva senda de crecimiento generalizado. Así, sus previsiones son que el volumen de inversión volverá a superar los 3.000 millones de euros y los contratos de acuerdos de gestión hotelera (HMA) y franquicia crecerán a doble dígito.
Si 2022 fue el año de la recuperación de la demanda turística, en el 2023 se espera una consolidación del rendimiento hotelero tanto en los destinos vacacionales como en los mercados urbanos.
En el primer caso, auguran una estabilización de los niveles de tarifa media diaria (ADR), tras el importante aumento experimentado durante el año pasado, y una vuelta a la normalidad en términos de ocupación. En cuanto a las ciudades, el 2023 será el año de su plena recuperación; el segmento MICE volverá a niveles prepandémicos y la tendencia ‘bleisure’ seguirá fortaleciendo la demanda turística de los principales destinos urbanos.
Considerando una paulatina recuperación de los niveles de caja gracias a la tal esperada vuelta de los turistas de largo radio, especialmente el mercado asiático, y una progresiva estabilización de los costes operativos a partir del segundo semestre del 2023, las previsiones de los expertos son que durante el próximo año los hoteleros mantendrán el mismo ritmo de inversión.
«La indiscutible confianza de los inversores internacionales en el sector hotelero español y la resiliencia que han demostrado los activos más prime y los destinos vacacionales más consolidados seguirán incrementando el peso de estas fuentes de capital en el panorama inversor de 2023», concluye el informe. En 2023 se seguirán produciendo con mucha probabilidad alianzas estratégicas y operaciones corporativas en un entorno cada vez más global y competitivo. Así, el crecimiento inorgánico se hará habitual entre los grupos hoteleros e incluso por parte de grupos de inversión.
En opinión de los expertos, «esta estrategia permite acelerar la expansión, generar importantes economías de escala, incrementar el portfolio de marcas, ampliar la base de clientes y ser mucho más competitivos». Se prevé, también, un fuerte protagonismo de las marcas internacionales en 2023, pues han demostrado durante los últimos años tener en España su principal foco de interés. Acompañados muchas veces de socios inversores, estos grupos serán los responsables durante el próximo año de un crecimiento exponencial de los contratos de gestión y franquicia en nuestro país.
Por otro lado, se seguirán produciendo operaciones de venta o arrendamientos, permitiendo a los grupos nacionales reducir su exposición inmobiliaria, acelerar su crecimiento y hacer frente a posibles obligaciones financieras derivadas del periodo Covid.
