Entre ellas, la actividad inmobiliaria constituye una de especial interés, en la medida en que, por sus características, se halla vinculada a una gran variedad de riesgos. Por eso, Mapfre Economics analiza en su último informe, Mercados Inmobiliarios y sector asegurador esta actividad y su impacto sobre el desempeño del seguro. Para ello, los expertos del Servicio de Estudios del grupo asegurador elaboran dos indicadores:
• el Indicador de Potencial Inmobiliario: se centra en los factores económicos y demográficos que explican el dinamismo de la actividad inmobiliaria
• el Indicador de Potencial Inmobiliario para el Sector Asegurador, que pretende valorar la capacidad relativa del sector asegurador para transformar el impulso del mercado inmobiliario en nueva demanda de aseguramiento, a partir de un análisis del comportamiento de la demanda aseguradora ante variaciones en la renta personal disponible.
El nivel de desarrollo y madurez del mercado inmobiliario, así como el grado de dinamismo de su mercado hipotecario, son factores de gran relevancia en el desempeño de la economía, en general, y sobre el sector de seguros, en particular. Así, el parque inmobiliario de viviendas y la nueva construcción residencial son indicadores fundamentales, directamente vinculados con la cobertura de riesgos relacionados con el hogar, las comunidades de propietarios y los que cubren riesgos asociados al proceso de construcción.
Por otra parte, el saldo vivo hipotecario y la concesión de nuevas hipotecas son magnitudes que están directamente vinculadas con los potenciales capitales en riesgo asegurables con seguros de Vida riesgo como cobertura para el caso de muerte y los que cubren otras posibles contingencias como la invalidez, incapacidad temporal, enfermedad o el desempleo de los deudores hipotecarios.
De esta forma, por sus amplias y diversas necesidades de cobertura, el mercado inmobiliario constituye una de las actividades económicas de mayor relevancia en la dinámica del sector asegurador. Tanto por el lado de la demanda de seguros, en el que se encuentran los hogares, las empresas y demás instituciones públicas y privadas propietarias de los inmuebles o titulares de algún derecho sobre los mismos, como por el lado de la oferta, en el que se encuentran las promotoras inmobiliarias, constructoras, entidades financieras y profesionales de la ingeniería, arquitectura, agentes inmobiliarios o tasadoras, entre otros.
Además de la actividad relacionada con la cobertura de riesgos asegurables, los valores emitidos con garantía hipotecaria y las titulizaciones son activos financieros en los que invierten habitualmente las entidades aseguradoras, por adecuarse muchas de estas emisiones a su perfil de riesgo. Estos activos financieros son de gran importancia para el desarrollo del mercado inmobiliario y su existencia depende en buena medida del nivel de madurez de los mercados de capitales de cada país, facilitando la liquidez de créditos hipotecarios como vías complementarias al canal bancario.
Y tienen un peso relevante en las carteras de inversiones de las aseguradoras, por lo que, según el informe de Mapfre Economics editado por Fundación Mapfre, «debe destacarse el papel que juegan las entidades aseguradoras, las cuales vienen a
facilitar con sus inversiones la canalización de un ahorro a medio y largo plazo hacia la inversión residencial al invertir en este tipo de instrumentos del mercado hipotecario».
La actividad aseguradora, además de constituir una garantía de protección a los hogares, protegen al acreedor hipotecario, lo que permite reducir el riesgo al que se encuentran expuestos y facilita la obtención de liquidez por parte de las entidades financieras originadoras a través de las titulizaciones hipotecarias.
La cobertura de riesgos del hogar es uno de los principales pilares de Seguros Generales, junto a Autos y a Salud. Además, otras coberturas ofrecidas por las entidades aseguradoras están asociadas al proceso de construcción, a los riesgos relacionados con los préstamos hipotecarios, sin olvidar productos como el seguro de impago de alquileres o la hipoteca inversa. La casuística en la forma de contratación de los seguros de Vida riesgo con coberturas de muerte e invalidez es amplia, desde pólizas anuales renovables, en las que puede designarse o no al acreedor hipotecario como beneficiario del contrato de seguro, hasta modalidades de seguro de prima única, en ocasiones financiadas mediante el mismo crédito inmobiliario.
Por otro lado, el comportamiento del mercado inmobiliario está cada vez más marcado por las pérdidas sufridas por las catástrofes naturales. Éstas disparan la siniestralidad de las entidades aseguradoras. Por tanto, se crean brechas de protección por los riesgos que las entidades aseguradoras y reaseguradoras no tienen capacidad de cubrir. En este sentido, destaca el sistema asegurador español de riesgos extraordinarios, con el Consorcio de Compensación de Seguros.
El seguro juega un papel fundamental en la mejora de la resiliencia financiera de la sociedad y la recuperación tras los desastres climáticos, mediante la transferencia y la gestión de riesgos. Pero «siguen existiendo brechas importantes en la cobertura de estos riesgos extraordinarios, que tienden a ser mayores cuando las catástrofes golpean a los mercados emergentes», avisa el informe de Mapfre Economics.
Este estudio cita cálculos del Banco Central Europeo para la zona euro, por el que un aumento del 1% en los tipos de interés hipotecarios puede derivar en una caída del precio medio de los inmuebles en torno al 5% en un período de alrededor de dos años. En el caso de la inversión en vivienda, ese aumento del 1% en los tipos de interés hipotecarios puede derivar en una caída de alrededor del 8% en un período en torno a dos años.