En este grupo se encontrarían regiones como Baleares o Málaga, con el 94% de las casas situadas en zonas calientes, así como Madrid (89%), Cádiz (83%) y Barcelona (80%). En total, más del 60% de la población española está en áreas susceptibles de ser limitadas. Las cifras las ofrece el último análisis de la consultora inmobiliaria Atlas Real Estate Analytics. Según estos cálculos, la categorización de área tensionada podría afectar hasta al 20,83% del total de zonas o distritos censales del territorio español, una cifra menor que, sin embargo, equivale al 61,09% de todos los hogares del país. Tan solo en tres lugares –Ceuta, Palencia y Valladolid– el porcentaje de casas en zonas rojas está por debajo del 10%. En otros lugares con los precios relativamente altos, como Canarias, País Vasco y varias provincias andaluzas y valencianas, la proporción de hogares susceptibles de ser considerados tensionados supera con creces el 50%.
El cambio de paradigma se explica por la nueva redacción del texto, acordado la semana pasada entre el Gobierno y ERC y Bildu, sus socios habituales en el Congreso. En un principio, según el anteproyecto inicial que sirvió como base en las negociaciones, era necesario que se cumpliesen dos requisitos de forma paralela para que una administración pudiese declarar una zona como tensionada. Este diseño acotaba el margen de autonomías y gobiernos para tomar la decisión.
Ahora, con el nuevo texto, la declaración se podrá hacer efectiva cuando se cumpla tan solo una de las dos condiciones que la ley establece: que el esfuerzo financiero de la compraventa o el alquiler supere el 30% de la renta media de la zona o que el precio de la vivienda en los cinco años previos a la declaración haya experimentado un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al del IPC autonómico.
Que haya desaparecido el factor de la simultaneidad de los dos requisitos es lo que hace posible que más de la mitad de la población del país viva en zonas susceptibles de ser consideradas como tensionadas, un cambio normativo que tiene gran trascendencia. En concreto, si una administración decide catalogar como caliente a un área residencial, ya sea una ciudad, un distrito censal o una calle, entran en marcha una serie de medidas regulatorias. La principal –y más polémica– es la limitación de todos los precios del alquiler. Es decir, mediante diferentes fórmulas se topan las rentas de inmuebles que pertenecen a grandes y pequeños caseros, sin importar si la vivienda ha entrado por primera vez al mercado o si ya había un contrato previamente.
Por todo ello, explica Bermúdez, de Atlas Real Estate Analytics, a la hora de aplicar la legislación “es vital entender cómo afecta la misma a todas las partes implicadas, esto es tanto a los hogares como a los inversores, en el caso del alquiler”, detalla. Declarar un área como tensionada tiene implicaciones en la decisión de los inversores, “ya que las previsiones en las subidas de precios tienen gran peso a la hora de analizar la rentabilidad en los modelos financieros”.
La declaración de zona tensionada también pone en funcionamiento otra serie de medidas de gran calado. Por ejemplo, las administraciones podrán rebajar el umbral de inmuebles en propiedad que se necesitan para ser considerado gran tenedor, reduciéndolo de la decena a las cinco casas. El cambio de modelo es importante porque las fórmulas para topar las rentas del alquiler son diferentes en función de si el casero es un pequeño o gran propietario.
La declaración de zona caliente también permite que los caseros con personalidad física puedan acceder a una serie de bonificaciones en el IRPF, con una deducción máxima del 90% sobre los rendimientos del alquiler si abaratan el precio un 5% respecto al contrato anterior.
