Los datos apuntan que el desequilibrio no se está corrigiendo en el corto plazo. “Aunque los visados de dirección de obra se incrementaron un 19,4 % en el primer trimestre con respecto al mismo periodo del año anterior, a corto plazo se registra un retroceso de las viviendas terminadas añadidas al parque de un 7,9 %, reflejo de las dificultades enfrentadas por la construcción durante la pandemia”, apunta Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin.
Además señala que no se perciben en el mercado señales preocupantes de riesgo hipotecario. “El porcentaje de préstamos que cubre más del 80 % del valor del activo se situó en un 10,9 % en el primer trimestre de 2025, superior al 6,7 % de hace un año pero inferior al 16 % medio que se alcanzó en el periodo 2004-2007, según datos del Banco de España”, apunta la directora del Servicio de Estudios.
• El precio medio en España de la vivienda nueva y usada se incrementó en el segundo trimestre un 2,6 % en tasa trimestral y un 9,8 % respecto al mismo periodo del año anterior.
• Madrid, las islas, la costa mediterránea y la zona norte registran los mayores impulsos en el valor de la vivienda.
• El esfuerzo de compra se mantiene en niveles razonables y se relaja ocho décimas respecto al trimestre precedente, hasta el 34,1%, gracias al restablecimiento del poder adquisitivo y el abaratamiento de la financiación.
• Destaca la activación de los precios en provincias del área de influencia de Madrid (Toledo, Segovia, Guadalajara y Ávila).
• La subida del precio de la vivienda nueva y usada supera el 10% interanual en las capitales de Madrid, Valencia, Palma de Mallorca, Santander, Sevilla, Oviedo, Alicante y Málaga.
• Las capitales de provincia donde las familias deben destinar más del 50% de su renta disponible al pago del primer año de hipoteca son Cádiz (58,3 %), Madrid (54,9 %), Málaga (54,6 %), Barcelona (54,1 %) y San Sebastián (53,9 %). Los distritos con variaciones interanuales más elevadas en el segundo trimestre se localizan en Valencia, Málaga y Madrid.
• Los mayores crecimientos interanuales de precios, por encima del 10 %, se sitúan en Madrid, las Islas y zonas de las costas mediterránea (Málaga, Valencia y Alicante) y norte (Cantabria y Asturias). Destacan también los aumentos de precio entre el 7 % y el 10 % en las provincias limítrofes a Madrid (Toledo, Segovia, Guadalajara y Ávila), impulsadas por sus capitales.
La tasa de esfuerzo de compra a nivel nacional se mantiene en el 34 %, nivel considerado razonable, gracias principalmente al restablecimiento gradual del poder adquisitivo de los hogares y, en menor medida, a la moderación del coste hipotecario. Las provincias que muestran los tensionamientos más críticos, por encima del 40 % de la renta disponible del hogar medio, son Málaga, que alcanza el 57,7 %, Baleares, Madrid, y Cádiz.
Cuatro Comunidades Autónomas registran en el segundo trimestre aumentos de precio muy intensos superiores al 10 % (Madrid, Baleares, Cantabria y Asturias) y otras cuatro entre el 9 y el 10% (Comunidad Valenciana, Canarias, Andalucía y Cataluña). Las contracciones de precios no son significativas por ser una excepción y por su reducida intensidad y tienen lugar en Ceuta (-0,5%).
Hasta en 12 regiones los incrementos en este último trimestre (entre el primer y el segundo trimestre) se mueven entre el 2% y el 4,7 %, lideradas por Cantabria y seguidas por Madrid, Asturias y Baleares.
Islas Baleares y Madrid se encuentran, según las tasaciones de Tinsa by Accumin, en precios máximos de la serie histórica. Sin embargo, descontando el efecto de la inflación, ambas comunidades se mantienen aún por debajo de dichos máximos (-9 % en el caso de Baleares y -24 % en el caso de Madrid). El resto de comunidades no alcanzan los máximos de la serie ni en términos nominales ni en términos reales.).
El dinamismo en los precios es generalizado, más intenso en los polos de empleo (especialmente en Madrid) y en las provincias costeras de todos los litorales. Destaca la activación de los precios en provincias del área de influencia de Madrid (Toledo, Segovia, Guadalajara y Ávila).
La vivienda nueva y usada en la provincia de Madrid se encareció tanto en tasa trimestral como interanual el doble que en la provincia de Barcelona. En la primera, la vivienda es 16,1 % más cara que hace un año y un 4,4 % que el trimestre anterior. La provincia de Barcelona refleja un crecimiento algo más moderado, con una variación de +8,1 % interanual y +2,3 trimestral.
El mapa provincial muestra en el segundo trimestre de 2025 variaciones de precio interanuales entre -1,9 % y +16,9 %. Con crecimientos superiores al 10 % destacan las provincias de Madrid (16,1 %), Islas Baleares (14,4 %), Santa Cruz de Tenerife (14,2 %), Cantabria (14,1%), Málaga (13,5 %), Asturias (+11,6 %), Valencia (10,5 %), Toledo (10,5 %) y Alicante (10,5 %). En el extremo contrario, la vivienda en las provincias de Zamora (-0,8%) y Córdoba (-1,3 %) registran ligeras caídas respecto al segundo trimestre del año anterior.
En 24 provincias aumentan los precios medios por encima del 2 % respecto al trimestre previo. Entre ellas, destacan con crecimientos superiores al 4 % Santa Cruz de Tenerife, Cantabria, Madrid, Granada, Asturias y Toledo. Al igual que la Comunidad de Madrid e Islas Baleares, la provincia de Santa Cruz de Tenerife se encuentra en términos nominales en máximos históricos (+11,9 % respecto a la referencia de 2007/2008), pero en términos reales, descontando la inflación, el valor medio está un 21 % por debajo de máximos de la primera década del siglo.
Los mayores tensionamientos se registran en Madrid, Valencia y Palma de Mallorca, si bien también destacan ciudades de la costa norte (Santander, Oviedo y Vigo) y mediterránea (Málaga y Alicante). En el interior destaca la activación intensa de Sevilla. Un total de 34 capitales presentan intensos aumentos de precio superiores al 5 % interanual, frente a las 28 del trimestre previo. Las capitales que han aumentado sus precios medios más de un 10% en el último año son Madrid, Valencia, Palma de Mallorca, Santander, Sevilla, Oviedo, Alicante y Málaga.
Los dos mayores polos de empleo siguen mostrando dinamismo. La vivienda en la ciudad de Madrid se ha encarecido un 16,1 % interanual en el segundo trimestre, la mayor tasa entre las capitales. En la Ciudad Condal el ritmo ha sido algo más moderado: +8,7 % interanual.
Las variaciones trimestrales mantienen las intensidades del trimestre anterior entre un -0,8 % y +6,5 %, con 11 capitales aumentando sus precios en el último trimestre más de un 3%. Destacan con los mayores aumentos Sevilla, Santander, Granada, Ciudad Real y Palma de Mallorca, por encima del 4 %.
La vivienda en las capitales Palma de Mallorca, Madrid, Málaga y Santa Cruz de Tenerife superan los máximos de 2007/2008 en términos nominales, pero se mantienen por debajo si se descuenta el efecto de la inflación (en términos reales), según las tasaciones de Tinsa by Accumin.
San Sebastián se mantiene como la capital con el precio medio de la vivienda más elevado (4.516 €/m2), seguida por Madrid (4.457 €/m2) y Barcelona (4.116 €/m2). A continuación, a escasa distancia, se encuentran Palma de Mallorca, Bilbao, Málaga, Cádiz, Valencia y Sevilla. Los precios medios más bajos se localizan en Zamora (1.149 €/m2), Cuidad Real (1.187 €/m2), y Lugo (1.209 €/m2).
La estadística IMIE Mercados Locales incluye también una relación de más de 70 municipios que, sin ser capital de provincia, son considerados mercados residenciales principales atendiendo a su densidad de población y su volumen de compraventas.
En el segundo trimestre de 2025, 19 de estos municipios registraron incrementos interanuales de doble dígito, destacando Benidorm (+19,6 %), Marbella (+17,2 %), Vélez-Málaga (14,7 %) y La Laguna (13,3 %).
Los distritos con variaciones interanuales más elevadas en el segundo trimestre se localizan en Valencia, Málaga y Madrid. En la capital del Turia, los distritos de Patraix, Jesús y Rascaña muestran incrementos superiores al 20% en el último año, según las tasaciones de Tinsa by Accumin. En conjunto, los distritos más caros se localizan en las ciudades de Madrid y Barcelona, a gran distancia del resto de capitales. Entre los 10 puestos superiores se encuentran 7 distritos de Madrid y 3 de Barcelona, con valores superiores a los 4.500€/m2.
El precio medio supera los 5.000 €/m2 en los distritos madrileños de Barrio de Salamanca, Chamberí, Chamartín, Centro, Retiro, Arganzuela y Moncloa-Aravaca. En Barcelona, solo Sarrià-Sant Gervasi supera esa cota (5.403 €/m2).
La ratio de esfuerzo teórico anual es un ejercicio teórico que simula el porcentaje de renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media. Con ello se busca medir cómo de accesible es para un hogar medio el adquirir una primera vivienda en las distintas zonas del territorio nacional. Según este indicador, los españoles destinarían de media un 34,1 % (frente al 34,9 % del trimestre anterior) de su renta disponible al pago de la primera cuota anual de una hipoteca con las características mencionadas (es decir, una hipoteca con una ratio préstamo/valor del 80%). El descenso se explica principalmente por el restablecimiento gradual del poder adquisitivo de los hogares y, en menor medida, a la moderación del coste hipotecario.
En el trimestre actual el número de provincias que superan el 35 % (nivel de esfuerzo considerado razonable) se mantiene en 7. Estas son Málaga, Islas Baleares, Madrid, Cádiz, Alicante, Sevilla y Barcelona. El caso de mayor tensionamiento se sitúa en Málaga, donde la población local se enfrenta a una tasa de esfuerzo del 58 %. Le sigue Islas Baleares, con tasa de esfuerzo del 49 %.
Descendiendo a nivel municipal, las capitales de provincia donde las familias deben destinar más del 50% de su renta disponible al pago del primer año de hipoteca son Cádiz (58,3 %), Madrid (54,9 %), Málaga (54,6 %), Barcelona (54,1 %) y San Sebastián (53,9 %). A continuación, entre el 40 % y el 50 %, se sitúan las capitales de Sevilla, Granada, Salamanca, Valencia, Palma, Santander y Pamplona.
Según datos del Instituto Nacional de Estadística, la hipoteca media en España en el primer trimestre de 2025 (último dato disponible) se situó en 149.733€. Cada mes, el pago de la cuota hipotecaria supone un desembolso medio de 757 euros en un entorno de tipos de interés en descenso, pero que continúan en niveles elevados
