El sector inmobiliario despide el año con unos extraordinarios datos de actividad impulsados por las condiciones hipotecarias más favorables de Europa y la consecuente demanda de compra más alta de los últimos tres años. De hecho, la compraventa de vivienda será la auténtica protagonista que marque el ritmo del mercado y se convertirá, de nuevo, en uno de los motores de la economía española. Sin embargo, desde Fotocasa advierten que este dinamismo convivirá con una paradoja evidente: la accesibilidad a la vivienda se ha convertido en el gran desafío social y económico del país.
«2026 comenzará con retos estructurales de gran calado, marcados por una oferta sometida a una presión creciente y por la prolongación de la senda alcista de los precios. Un escenario que convertirá a la vivienda en el epicentro de la desigualdad social en España», afirma Matos, directora de estudios y portavoz del portal inmobiliario. En este sentido, desde Fotocasa remarcan que el ejercicio de 2025 se convertirá en el mejor año desde 2007, ya que presumiblemente se firmarán más de 700.000 operaciones, lo que supondrá alrededor de un 10% más que el ejercicio anterior.
«La de 2026 será una temporada de dinamismo en la adquisición de vivienda, ya que el apetito por adquirir vivienda seguirá muy elevado impulsado por factores como el deseo la mejora de la calidad del hogar, la emancipación o la búsqueda de rendimiento en el mercado debido a la incertidumbre geopolítica y económica. Probablemente un gran volumen de la demanda se decantará por la compra por reposición que supondrá alrededor del 45% de las operaciones», añade Matos.
No obstante, la continuidad de los elevados volúmenes mensuales de compraventas durante el nuevo año dependerá de dos factores. Por un lado, del mantenimiento de unos tipos de interés bajos, con un Euríbor estabilizado en torno al 2,5%, que seguirá animando a cerca del 14% de los demandantes a adquirir vivienda. Por otro, la escasez de oferta a precios competitivos provocará que cada vez sea más difícil encontrar la vivienda ideal, que se ajuste al presupuesto del comprador, lo que llevará a muchos potenciales compradores a aplazar su decisión de compra.
«2026 seguirá siendo un año especialmente favorable para quienes necesiten financiación bancaria. La hipoteca a tipo fijo continuará siendo la opción preferida entre los compradores, afianzando un entorno muy propicio para el crédito inmobiliario. Siempre que la hoja de ruta de la eurozona no experimente cambios, el próximo año prolongará la etapa dorada del mercado hipotecario», dice Matos.
El encarecimiento del precio de la vivienda ha dejado huella en 2025. «Nunca se había detectado un aumento tan fuerte en tan poco tiempo. Ha sido la constante durante todo el año, que cierra noviembre con un aumento del 18,8%, el mayor desde que existen registros hace veinte años». Todas las comunidades y todas las capitales de provincia se han sumado a esta subida generalizada: más de la mitad crecen a doble dígito y los mercados más activos ya superan el 20% de incremento.
Las previsiones de fin de año apuntan a incrementos por encima del 15% y a un precio medio que rebasa los 2.830 euros por metro cuadrado. El mercado encadena así tres años de subidas muy marcadas, un ritmo que recuerda a los años en los que los precios empezaron a acelerarse antes de la burbuja de 2007.
De cara a 2026, «todo indica que el precio de la vivienda de segunda mano alcanzará un nuevo máximo histórico a nivel nacional, con nuevos récords durante el primer semestre. De hecho, algunas ciudades que atraen población y turismo con gran fuerza ya han llegado a esas cotas, porque no solo han recuperado los niveles de hace dieciocho años, sino que los han superado, marcando precios inéditos en toda su serie histórica», señala Matos.
El mercado de la vivienda atraviesa el mayor nivel de tensión de su historia, ya que la demanda cuadruplica a la oferta y la distancia entre ambas nunca había sido tan grande. «Este desequilibrio responde a una combinación de factores sociales, demográficos, macroeconómicos y legislativos que han convergido en el mismo momento», comenta la experta.
En el caso del alquiler, el mercado atraviesa uno de sus momentos más complicados. «Las dos partes fundamentales que lo conforman se encuentran cada vez más distanciadas. Los inquilinos representan el 80% de la participación, mientras los propietarios tan solo el 16%», subrayan en Fotocasa. Así, el precio del alquiler volverá a cerrar el año en máximos históricos, por encima de los 14 euros por metro cuadrado y con un avance en 2026 cercano al 7% interanual. «La fuerte tensión del mercado anticipa que en 2026 el ritmo de crecimiento podría mantenerse en torno a ese mismo porcentaje, prolongando un ciclo de encarecimiento que no da tregua desde que rebasó los registros del 2007 hace tres años».
Este contexto, tal y como indican en el portal inmobiliario, seguirá generando tres efectos inmediatos. El primero, la expulsión del mercado de los inquilinos con rentas más bajas, que en muchos casos se verán obligados a renunciar a la emancipación. El segundo, el auge de las habitaciones en viviendas compartidas como alternativa para reducir la carga económica que supone afrontar un alquiler completo.
«Y el tercero, el desplazamiento de la demanda hacia áreas menos pobladas, donde los precios todavía ofrezcan un respiro. Esa búsqueda de asequibilidad provocará que las provincias más rurales registren incrementos más intensos que las grandes capitales, lo que sugiere una posible moderación del crecimiento en las zonas más tensionadas a partir del segundo semestre de 2026».
«A pesar de las tensiones que atraviesa, el mercado inmobiliario no muestra síntomas de burbuja», asegura Matos. La banca está actuando con mayor prudencia y se ajusta al nuevo marco económico, lo que aporta estabilidad al sistema. Sin embargo, las condiciones financieras serán las que marquen la fortaleza de la demanda, que previsiblemente seguirá siendo sólida el año que viene. Frente a una oferta cada vez más limitada, este escenario mantendrá la presión alcista sobre los precios y seguirá dificultando el acceso a la vivienda, que se convertirá en el principal reto social y económico del país.
«El creciente esfuerzo económico que deben asumir los hogares amenaza con frenar a parte de la demanda, especialmente si perciben que la mejora de las condiciones financieras no compensa el ritmo al que avanza el precio de la vivienda. Con todo, las perspectivas para 2026 son de gran actividad, pero dependen en gran medida de que se aborden los desequilibrios estructurales del mercado ampliando el parque de vivienda disponible. Si no, España abrirá la puerta a una crisis habitacional sin precedentes», concluye Matos.
