Sin embargo, el crecimiento mundial se ha mantenido prácticamente estable, y la desaceleración solo se ha materializado en algunos países.
¿Por qué algunos están sintiendo el pellizco de las tasas más altas y otros no? La respuesta se encuentra en parte en las diferencias en las características del mercado hipotecario y de la vivienda. Los efectos del aumento de las tasas de política monetaria sobre la actividad dependen en parte de las características de los mercados inmobiliario e hipotecario, que varían significativamente de un país a otro, como mostramos en un capítulo de nuestra última edición de Perspectivas de la economía mundial.
La vivienda es un canal importante de transmisión de la política monetaria. Las hipotecas son el mayor pasivo para los hogares, y la vivienda a menudo es su única forma significativa de riqueza. El sector inmobiliario también representa una gran parte del consumo, la inversión, el empleo y los precios al consumidor en la mayoría de las economías.
Para evaluar cómo las características clave de la vivienda afectan los efectos de la política monetaria sobre la actividad, nuestra investigación aprovecha los nuevos datos sobre los mercados de la vivienda y las hipotecas recopilados en todos los países: encontramos que esas características varían significativamente de un país a otro. Por ejemplo, la proporción de hipotecas de tasa fija en todas las hipotecas a nivel de país puede variar desde casi cero en Sudáfrica hasta más del 95 por ciento en México o Estados Unidos.
Nuestros resultados indican que la política monetaria tiene mayores efectos sobre la actividad en países donde la proporción de hipotecas a tipo fijo es baja. Esto se debe a que los propietarios de viviendas ven aumentar sus pagos mensuales con las tasas de política monetaria si sus tasas hipotecarias se ajustan. Por el contrario, los hogares con hipotecas de tasa fija no verán ninguna diferencia inmediata en sus pagos mensuales cuando cambien las tasas de política.
Los efectos de la política monetaria también son más fuertes en los países donde las hipotecas son mayores en comparación con el valor de las viviendas, y en los países donde la deuda de los hogares es alta como porcentaje del PIB. En estos entornos, más hogares estarán expuestos a cambios en las tasas hipotecarias, y los efectos serán más fuertes si su deuda es mayor en relación con sus activos.
Las características del mercado de la vivienda también son importantes: la transmisión de la política monetaria es más fuerte allí donde la oferta de vivienda está más restringida. Por ejemplo, las tasas más bajas disminuirán los costos de endeudamiento para los compradores de vivienda por primera vez y aumentarán la demanda. Cuando la oferta está restringida, esto conducirá a una apreciación del precio de la vivienda. Como resultado, los propietarios actuales verán aumentar su riqueza, lo que los llevará a consumir más, incluso si pueden usar su casa como garantía para pedir más préstamos.
Lo mismo ocurre cuando los precios de las viviendas se han sobrevalorado recientemente. Los fuertes aumentos de precios a menudo están impulsados por opiniones demasiado optimistas sobre los precios futuros de la vivienda. Por lo general, estos factores van acompañados de un apalancamiento excesivo, lo que provoca espirales de caída de los precios de las viviendas y ejecuciones hipotecarias cuando la política monetaria se endurece, lo que puede conducir a una disminución más pronunciada de los ingresos y el consumo.
Transmisión de carcasa más débil
Los mercados hipotecarios e inmobiliarios han experimentado varios cambios desde la crisis financiera mundial y la pandemia. Al comienzo del reciente ciclo de subidas de tipos y tras un largo periodo de tipos de interés bajos, los pagos de intereses hipotecarios eran históricamente bajos, el vencimiento medio era largo y la proporción media de hipotecas a tipo fijo era elevada en muchos países. Además, la pandemia provocó desplazamientos de la población fuera de los centros de las ciudades y hacia zonas con una oferta relativamente menos limitada.
Como resultado, los canales de la política monetaria pueden haberse debilitado, o al menos retrasado, en varios países.
Las experiencias de los países varían ampliamente. Los cambios en las características del mercado hipotecario en países como Canadá y Japón sugieren un fortalecimiento de la transmisión de la política monetaria a través de la vivienda. Esto se debe principalmente a la disminución de la proporción de hipotecas a tipo fijo, al aumento de la deuda y a una oferta de viviendas más limitada. Por el contrario, la transmisión parece haberse debilitado en países como Hungría, Irlanda, Portugal y Estados Unidos, donde las características se han movido en la dirección opuesta.
Política de calibración
Nuestros hallazgos sugieren que una comprensión profunda y específica de cada país de los canales de la vivienda es importante para ayudar a calibrar y ajustar la política monetaria. En los países donde los canales de la vivienda son sólidos, el seguimiento de la evolución del mercado de la vivienda y los cambios en el servicio de la deuda de los hogares puede ayudar a identificar los primeros signos de un endurecimiento excesivo. Cuando la transmisión de la política monetaria es débil, se pueden tomar medidas tempranas más contundentes cuando surgen por primera vez signos de sobrecalentamiento y presiones inflacionarias.
¿Y ahora? La mayoría de los bancos centrales han logrado avances significativos hacia su objetivo de inflación. Del debate podría deducirse que, si la transmisión es débil, pecar de demasiado endurecimiento siempre es menos costoso. Sin embargo, un endurecimiento excesivo, o dejar los tipos más altos durante más tiempo, podría ser un riesgo mayor ahora.
Si bien las hipotecas a tipo fijo se han vuelto más comunes en muchos países, los períodos de fijación suelen ser cortos. Con el tiempo, y a medida que se restablezcan los tipos de estas hipotecas, la transmisión de la política monetaria podría volverse repentinamente más eficaz y, por tanto, deprimir el consumo, especialmente cuando los hogares están muy endeudados.
Cuanto más tiempo se mantengan altas las tasas, mayor será la probabilidad de que los hogares sientan el pellizco, incluso cuando hasta ahora han estado relativamente protegidos.