La escalada de precios se intensificó en el segmento de nueva construcción a cierre de 2025. El metro cuadrado se encareció un 8,9% interanual en el cuarto trimestre -frente al 8,3% del periodo anterior, el 7,5% de los meses de verano y el 6,5% de los primeros tres meses del año-. De esta forma, el precio medio de la vivienda nueva alcanzó los 3.298 euros/m2 a finales del ejercicio pasado, registrando así un nuevo máximo histórico, según el último informe de Sociedad de Tasación. Esto supone casi 300 euros/m2 más que un año antes. Con estas cifras, una vivienda tipo de obra nueva, con una superficie de 90 m2, alcanza de media en España en estos momentos los 296.820 euros, un nivel récord y 24.300 euros más caro que hace doce meses.
«Durante 2025, los incrementos de precios han sido más acusados en la vivienda de obra nueva, ante una escasez de producto especialmente significativa, derivada de la falta de mano de obra, la limitada disponibilidad de suelo finalista y los largos plazos administrativos», explica Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas en Sociedad de Tasación. A estas cuestiones, se suman los costes de construcción que han experimentado un incremento interanual del 3,7%, alcanzando así los 1.323 euros/m2 en septiembre (último dato disponible). «La evolución del coste de construcción en los próximos trimestres dependerá no sólo de los insumos materiales y energéticos, sino también de la disponibilidad de trabajadores cualificados y del grado de consolidación empresarial en el sector».
En estas circunstancias, los pisos nuevos a la venta siguen siendo pocos y las cifras no muestran que esto vaya a cambiar a corto plazo. Hasta octubre se concedieron 115.279 visados de obra, lo que supone un incremento interanual del 7,6%, según datos del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible. Si este crecimiento se sostiene en los dos últimos meses del ejercicio se superarán previsiblemente los 127.721 visados de 2024, firmando el mejor año desde 2008. A pesar de esta mejoría, los expertos coinciden en que es una cifra insuficiente. En los próximos cuatro años, se van a crear una media de 330.000 hogares al año, según el INE, por lo que la producción de vivienda que apuntan los visados seguirá sin cubrir las necesidades habitacionales.
Además, los pisos nuevos generan mucho interés entre los compradores porque, en muchas ocasiones, se adaptan mejor a sus exigencias. Esto provoca que la presión de la demanda se mantenga fuerte. Las compraventas de vivienda nueva se dispararon un 16,6% interanual en los diez primeros meses del año, mientras que las de la usada avanzaron un 10,6%, de acuerdo con las últimas cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE). Aun así, hay que recordar que la mayoría de las operaciones que se firman siguen siendo de segunda mano (un 78%).
Además, en general, la mejora de las condiciones financieras tras las bajadas de tipos del Banco Central Europeo afloró en el último año una demanda embalsada, que estaba a la espera de que se redujera el coste de la financiación y que trajo más dinamismo al mercado.
El precio de la vivienda nueva creció en 2025 en todas las capitales de provincia, dando buena muestra del momento tan agitado que atraviesa el mercado inmobiliario español. Pero la tendencia alcista, aunque fue generalizada, se produjo a ritmos muy dispares a lo largo de la geografía española. La horquilla de las subidas fue amplia, oscilando entre el 0,9% de Melilla y el 11% de Málaga.
Los incrementos más intensos, además de la ciudad malagueña, se dieron en Madrid (10,7%), Palma de Mallorca (10,1%), Barcelona (9,9%) y Valencia (9,2%). Por debajo de la media pero también con alzas destacadas se situaron: Sevilla (8,7%), Zaragoza (8,4%), Alicante (7,9%), Bilbao (7,8%) y San Sebastián (7,4%). Por su parte, las subidas más moderadas se han producido en la ya mencionada Melilla (0,9%%), Ávila (2,1%), Ceuta (3,5%), Cuenca (3,6%) y Palencia (3,9%). Estas ciudades tienen en común que la demanda es más reducida y local y, por ello, se trata de mercados mucho menos tensionados y más estables en cuanto a la evolución del valor del metro cuadrado.
Barcelona, con 5.987 euros/m2, es la capital más cara para adquirir una vivienda nueva y está cada vez más cerca de superar la barrera de los 6.000 euros/m2. Hay que señalar que en la Ciudad Condal el desarrollo de viviendas nuevas es muy limitado desde que en 2018 se estableciera la obligación a los promotores de destinar el 30% de los pisos de cada edificio a vivienda pública. Esto hace que la presión sobre los precios esté siendo mucho más intensa que en otras capitales. Tras ésta, se sitúan Madrid (5.172 euros/m2) y San Sebastián (4.844 euros/m2). En el resto se paga por el metro cuadrado menos de 4.000 euros, aunque hay otra ciudad donde también supera el precio medio del país. Se trata de Bilbao donde alcanza los 3.518 euros/2. Y Palma de Mallorca también se acerca a ese nivel, aunque está ligeramente por debajo, con 3.084 euros/ m2.
En el extremo opuesto, Ciudad Real (1.386 euros/m2), Cáceres (1.411 euros/m2) y Badajoz (1.432 euros/m2) son los puntos más baratos para comprar un piso. También con un valor por debajo de los 1.500 euros/ m2 se sitúan Ávila (1.465 euros/m2), Cuenca (1.481 euros/m2) y Zamora (1.487 euros/m2). En este contexto, de las 52 capitales de provincia, incluyendo las dos ciudades autónomas, 15 han alcanzado ya el valor más elevado de la serie histórica. De esta forma, la vivienda nueva arranca el año con precios máximos en Barcelona, Madrid, San Sebastián, Palma de Mallorca, Málaga, Bilbao, Valencia y Las Palmas, así como en las cuatro capitales gallegas -A Coruña, Lugo, Ourense y Pontevedra-, Oviedo y las dos ciudades autónomas -Ceuta y Melilla-.
CCAA
Durante el último año, todas las comunidades autónomas han experimentado incrementos anuales, que oscilan oscila entre el 4,4% de Asturias y el 10,7% de Madrid, región que lidera el crecimiento del precio este año. Tras ella, destacan Baleares (10,1%), Cataluña (9,6%) y Comunidad Valenciana (8,6%). En el extremo contrario, sólo dos comunidades autónomas registran variaciones con incrementos por debajo del 5%: Asturias (4,4%) y Castilla-La Mancha (4,8%). Cataluña (5.288 euros/m2), Comunidad de Madrid (5.172 euros/m2) y País Vasco (3.582 euros/m2) registran el precio de la vivienda nueva más elevado en España en cifras absolutas. Las tres superan la media nacional. Junto a ellas, otras seis comunidades alcanzan máximos de la serie histórica de precios de vivienda nueva: Andalucía, Asturias, Baleares, Canarias, Comunidad Valenciana y Galicia. Por su parte, los valores más reducidos se aprecian en Extremadura (1.424 euros/m2), Murcia (1.600 euros/m2) y Castilla-La Mancha (1.691 euros/m2).
En este contexto, la tasadora anticipa que los precios de la vivienda de obra nueva podrían seguir registrando incrementos en 2026, con una evolución más intensa en los grandes núcleos urbanos y capitales de provincia donde el desequilibrio entre oferta y demanda es más acusado. En otros mercados se observaría una tendencia hacia la estabilización, aunque en tasas todavía elevadas, coherentes con un escenario de oferta aún limitada. Es decir, se mantendría un mercado a dos velocidades como se ha visto en los últimos años. En concreto, pronostica que el precio medio de la vivienda nueva mantendrá el ritmo al crecer un 8,9%, tanto en el primer trimestre como en el segundo (así como en el cierre de 2025). De esta forma, se alcanzarán los 3.432 euros/m2 en junio.
