Del primer trimestre de 2014 a esta parte, el precio de los inmuebles residenciales ha subido más de un 66% nominal, según revelan los datos del Banco Internacional de Pagos (BIS por sus siglas en inglés). Lo que resulta más llamativo, pese a llevar ya 10 años de subidas, son las tasas de variación más elevadas que se están produciendo en los últimos trimestres, lo que deja entrever que el ritmo de subidas está acelerando, pese a que los tipos de interés siguen relativamente altos. La demanda parece indestructible pese a que el precio de la vivienda presenta una sobrevaloración creciente. Esto no quiere decir que haya una burbuja en España, pero sí que el precio de la vivienda podría haber comenzado a alejarse de sus fundamentales, según revela un indicador del Banco Central Europeo.
El BCE ha publicado hace unos días su última actualización de este indicador con un resultado que todavía no es alarmante, pero que deja entrever que el precio de la vivienda empieza a tocar cotas que reducen de forma notable la accesibilidad. El precio de los inmuebles ha subido con mayor intensidad que los salarios, por lo que adquirir una vivienda en España hoy supone dedicar 7,1 años de renta bruta disponible, frente a los tres que se necesitaban en los 90. Con todo, el indicador del BCE señala que el precio de la vivienda está sobrevalorado en un 10%.
Los economistas del banco central confeccionan este indicador en base a la relación entre el PIB per cápita y el índice de precios de la vivienda, la evolución de la relación entre el precio de la vivienda y el alquiler, y otros dos indicadores sintéticos que elabora el banco central teniendo en cuenta el tipo de interés real de la economía y otros datos de ingresos. La cifra es rotunda: la sobrevaloración media (se recogen valores máximos y mínimos) de la vivienda en este momento alcanzó el 9,8% en España en el segundo trimestre de 2024, último dato disponible. Un dato que superó incluso al 9,3% del conjunto de la zona euro para el mismo cuarto.
Esta sobrevaloración aún se encuentra lejos del 33,8% que se alcanzó en España en el tercer trimestre de 2007. Sin embargo, sí refleja la tendencia que han seguido los precios de la vivienda desde 2013-2014, cuando el precio de la vivienda vivió una infravaloración media cercana al 16%. Lo peor es que esta tendencia parece tener recorrido dados los factores que dominan en el mercado inmobiliario de España en estos momentos. Solo hay que observar la progresión en los trimestres inmediatamente anteriores al último dato: un 5,3% en el último cuarto de 2023 y un 6% en el primero de 2024.
La sobrevaloración es un término usado de forma habitual en los mercados financieros para destacar que el precio de un activo (una acción normalmente) está por encima de sus fundamentales (parámetros de una empresa como el flujo de caja y la rentabilidad de los activos), que son los que deberían marcar el precio de equilibrio. No obstante, es posible que un activo esté sobrevalorado o infravalorado. Primero porque los mercados y la información no funcionan de forma perfecta y muchas veces la información es asimétrica (unos tienen más información que otros, Joseph Stiglitz ganó un Premio Nobel demostrándolo). Pero también puede ser porque los inversores o compradores vean una posibilidad de crecimiento o rendimiento que el resto no perciba o que aún no se puede ponderar en los fundamentales (resultados, dividendos…). En el caso de la vivienda, todo hace indicar que con los fundamentales de hoy, el precio es elevado, pero quizá los compradores están anticipando que esos fundamentales van a sostener un precio mayor en el futuro y se adelantan comprando hoy en lugar de esperar a mañana.
