La estadística de Tinsa analiza la evolución de los precios en 84 municipios de tamaño intermedio, de los cuales en una veintena para comprar un piso es necesario dedicar de media más del 35% del sueldo, el máximo recomendado. Los niveles de esfuerzo más elevados se detectan en zonas turísticas, concretamente en Marbella (76%), Torrevieja (63%), Benidorm (63%), Vélez-Málaga (54%), Sanlúcar de Barrameda (52%), Orihuela (48%), Chiclana (47%) y Puerto de Santa María (45%). En todas estas localidades la primera cuota de una hipoteca supera el umbral considerado «crítico» por la tasadora. «Son municipios secundarios con una alta presencia de comprador extranjero o de segunda residencia, en definitiva, de alto poder adquisitivo, que en ocasiones supera la presencia que tiene en las capitales y esto eleva los precios y dificulta el acceso para el hogar residente medio», explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
Junto a estos puntos costeros, también una decena de municipios superan el 35% recomendado en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona. Es el caso de Alcorcón (38%), Leganés (37%), Coslada (36%) y Móstoles (36%) en los alrededores de la capital y Hospitalet de Llobregat (41%), Sant Adrià del Besòs (39%), Cornellà de Llobregat (38%), Santa Coloma de Gramenet (37%) y Badalona (36%) en torno a la Ciudad Condal. Pese a las elevados niveles de esfuerzo, las viviendas en estas zonas son más accesibles que en Madrid y Barcelona capital. «La tasa de esfuerzo de compra suele ser mayor en las capitales, donde la competencia por el espacio es mayor y los niveles de precios son más elevados», señala Arias.
La diferencia entre ambas urbes y sus ciudades periféricas llega a ser de precios medios hasta un 59% más baratos en Parla (2.023 €/m²) con respecto a Madrid (4.883 €/m²) y un 46% en Barberà del Vallès (2.325 €/m²) y Montcada i Reixac (2.295 €/m²) con respecto a Barcelona (4.270 €/m²). En el caso de la Ciudad Condal, en la segunda corona metropolitana, Manresa cerró 2025 con un precio medio un 61% por debajo de la capital catalana (1.671 €/m²).
El estudio analiza un total de 16 ciudades cercanas a Madrid y 27 a Barcelona, todas ellas con precios más bajos que en sus respectivas capitales. «En general, los municipios relevantes presentan niveles inferiores a los de la capital de la provincia. Las excepciones son algunos municipios con una demanda relevante de segunda residencia y con alta actividad turística», constata la directora del Servicio de Estudios de Tinsa. En el caso de Madrid y Barcelona, la diferencia supera el 40% en una decena de ciudades madrileñas (Fuenlabrada, Alcalá de Henares, Getafe, Alcorcón y Torrejón de Ardoz, entre otras) y trece barcelonesas (Santa Coloma de Gramenet y Badalona en la primera corona metropolitana y Terrassa o Sabadell en la segunda, por ejemplo). Además, en nueve y veinte de estas localidades respectivamente el esfuerzo medio para pagar una primera cuota hipotecaria no supera un tercio de los ingresos.
La subida del precio de la vivienda castiga a las zonas más baratas: se encarecieron en 2025 casi el doble que las más prohibitivas
La brecha geográfica de precios entre la capital y su periferia se repite también en otras grandes urbes como Valencia y Sevilla. En la ciudad del Turia el metro cuadrado costaba de media en el cuarto trimestre de 2025 2.639 euros, situando el nivel de esfuerzo para afrontar una hipoteca en un 45% de la renta media. A menos de 30 kilómetros de la capital, en Sagunto y Torrent, los precios son respectivamente un 45% y 40% más bajos, con un nivel de esfuerzo medio para acceder a la compra de un 28% del sueldo en ambos casos.
Por su parte, en Sevilla, el precio medio es de 2.485 €/m² y la primera cuota hipotecaria representa de media el 46% de los ingresos de un hogar promedio, por encima del 30% de Dos Hermanas o 29% de Alcalá de Guadaíra. En estas localidades periféricas el metro cuadrado ronda los 1.816 y 1.554 €/m² respectivamente, un 26% y 37% por debajo de la marca de la capital.
Pese a mantener precios más accesibles, las zonas periféricas no están siendo ajenas al encarecimiento de la vivienda. «El crecimiento de los precios es generalizado en los polos de empleo y focos turísticos», señala Arias. Entre las cuatro grandes ciudades, los alrededores de Madrid es donde más se han notado las subidas en el último año. Según los datos de Tinsa, con respecto a finales de 2024, el metro cuadrado se ha encarecido un 22,6% en Torrejón de Ardoz. Es la única localidad que supera el alza del 20,9% registrado en la capital. En el resto los aumentos han sido más moderados, aunque por encima del 10% en todos los casos, salvo en San Sebastián de los Reyes (9,7%). Menos Parla, en todos los municipios madrileños analizados el metro cuadrado sobrepasa la media nacional de 2.091 euros.
Los municipios barceloneses también se encuentran entre los más caros de los 84 analizados en el estudio. El precio más alto se registra en Castelldefels (3.416 €/m²), donde el metro cuadrado se ha encarecido un 8,9% en el último año. Es un alza cercana al 8,3% anotado en Barcelona capital. Solo en tres ciudades el precio de la vivienda ha subido más de un 10% con respecto a finales de 2024. Son Santa Coloma de Gramenet (12,1%) y Viladecans (10,3%) en la primera corona metropolitana y Manresa (11,2%) en la segunda.
En el caso de Valencia y Sevilla, el incremento de precios en las capitales ha sido mucho más marcado que en los municipios cercanos analizados. En la ciudad del Turia el metro cuadrado se ha encarecido un 17,5% en un año, frente a las subidas de en torno al 12% anotadas en Sagunto y Torrent. El mismo escenario se repite en la capital andaluza, aunque con incrementos algo más moderados. Sevilla capital terminó el año con un precio medio un 13,3% por encima del de finales de 2024, mientras que en Alcalá de Guadaíra y Dos Hermanas el alza no llegó al 7%.
