Esto supone encadenar por primera vez tres trimestres consecutivos en negativo en la serie estadística. Esta última se inicia en 2018, justo cuando el presidente Sánchez inició su mandato. En términos absolutos, el número de certificados de final de obra se situó en 20.720 unidades entre julio y septiembre, frente a los 23.186 del mismo periodo de un año antes. Este descenso es el mayor que se produce en un tercer trimestre y es el más abultado solo por detrás de la caída del 11,4% que se dio en el primer trimestre de 2025 y el 10,9% del segundo trimestre de 2020, en plena crisis por el Covid.en directo
La caída de la actividad no se limita a este indicador. El retroceso de los certificados finales de obra viene acompañado de un descenso paralelo en el número de viviendas terminadas, que en el tercer trimestre del año se situó en 21.027 unidades, un 8,8% menos que en el mismo periodo de 2024. Se trata de una evolución que confirma el enfriamiento del sector en un momento especialmente delicado para el mercado residencial, donde la falta de producto disponible se ha convertido en uno de los principales factores que explican la escalada generalizada de los precios. Hasta la fecha, el 2025 se sitúa como el peor año para la tendencia de entrega de viviendas desde 2018 (primeros datos disponibles en el informe). El ejercicio arrancó con un descenso del 11,4% en los certificados finales de obra, seguido de una caída del 4,2% en el segundo trimestre y del 10,6% en el tercero (ver gráfico). La persistencia de esta tendencia negativa apunta a un problema de fondo, tal y como aseguran desde el sector inmobiliario, más allá de ajustes puntuales o efectos que puedan ser estadísticos.
Mientras la construcción pierde ritmo, la demanda se mantiene firme. En el tercer trimestre de 2025 se registraron 170.656 compraventas de vivienda, un 2,7% más que un año antes, alcanzando niveles máximos de los últimos ejercicios. A esto se suma el dinamismo del crédito hipotecario, con un incremento del 15% en el número de préstamos para adquisición de vivienda y un aumento del 29,2% en el volumen total financiado. Pero el dato más clave es el de los precios, ya que en este escenario de oferta contenida y demanda creciente, el valor medio de la vivienda libre se situó en 2.153 euros por metro cuadrado, tras crecer un 12,1% interanual, lo que supone el nivel más elevado de toda la serie reciente y alimenta un desequilibrio estructural que presiona aún más el mercado. Esta tasa fue una décima inferior a la registrada en enero. En este escenario, el comportamiento de la actividad promotora resulta especialmente preocupante. Los datos de viviendas iniciadas reflejan también una ligera caída. Entre julio y septiembre se iniciaron 26.534 viviendas, un 1,1% menos que en el mismo trimestre del año anterior.
Aunque el descenso es más moderado que en el caso de las viviendas terminadas, anticipa que la debilidad de la oferta podría prolongarse en los próximos trimestres.
La combinación de menos viviendas iniciadas y menos viviendas terminadas dibuja un panorama en el que la capacidad del sector para generar nueva oferta está claramente limitada. Esto resulta especialmente relevante si se tiene en cuenta que el parque residencial no está creciendo al ritmo necesario para absorber la demanda existente, especialmente en los grandes núcleos urbanos. En total, consultoras, expertos inmobiliarios y entidades como el Banco de España estiman que el déficit acumulado de vivienda supera las 600.000 unidades.
En este contexto de menor producción, el presupuesto de ejecución de obra aumenta un 7,3% interanual en el tercer trimestre, alcanzando los 5.821 millones de euros. Sin embargo, este crecimiento no se traduce en un mayor número de viviendas finalizadas, lo que evidencia una desconexión entre la actividad económica del sector y su capacidad real para incrementar la oferta residencial.
Uno de los factores que explica esta divergencia es el peso creciente de la rehabilitación frente a la obra nueva. La inversión en reformas y ampliaciones alcanzó los 643 millones de euros en el tercer trimestre, con un aumento del 25,6% interanual, impulsada en gran medida por los fondos europeos. Este cambio de tendencia refleja una reorientación de la actividad constructora hacia la mejora del parque existente, pero no contribuye de forma significativa a aumentar el número de viviendas disponibles. En paralelo, persisten los problemas estructurales que limitan el desarrollo de nueva vivienda. La escasez de suelo finalista, los elevados costes de construcción, las dificultades de financiación en determinadas fases del desarrollo y la complejidad administrativa continúan actuando como freno a la promoción residencial. Estos factores explican, en parte, por qué el sector no logra responder al aumento de la demanda pese a la fuerte subida de precios. El resultado es un mercado cada vez más tensionado, en el que el esfuerzo necesario para acceder a una vivienda se sitúa ya en 7,8 años de renta bruta disponible de los hogares, una de las cifras más elevadas de los últimos años.
