“2025 ha sido un ejercicio de consolidación del mercado residencial, en el que se ha mantenido el dinamismo de la actividad y la tendencia alcista de los precios. La demanda ha mostrado una notable resiliencia, lo que pone de manifiesto el carácter estructural del interés por la vivienda en España. Al mismo tiempo persisten tensiones en el lado de la oferta, especialmente en los principales mercados urbanos”, explica el director de Estudios de pisos.com, Font. Según su análisis anual del mercado residencial en España,
“2025 ha sido un ejercicio de consolidación del mercado residencial, en el que se ha mantenido el dinamismo de la actividad y la tendencia alcista de los precios, en un contexto todavía marcado por condiciones financieras exigentes. La demanda ha mostrado una notable resiliencia, incluso en un entorno de tipos elevados, lo que pone de manifiesto el carácter estructural del interés por la vivienda en España. Al mismo tiempo, persisten tensiones en el lado de la oferta, especialmente en los principales mercados urbanos, donde el ritmo de generación de vivienda no acompaña el crecimiento de la demanda”.
Según los datos presentados por el Instituto Nacional de Estadística, en 2025 se registraron 714.237 compraventas de vivienda en España, lo que supone un aumento del 11,5% interanual. En la Comunidad de Madrid se alcanzaron las 81.681 operaciones (+5,7%), mientras que en la capital, según los datos del Ayuntamiento de Madrid, se contabilizaron 28.900 transacciones, un 5,1% más que en 2024. En paralelo, el precio de la vivienda mantuvo su tendencia alcista. De acuerdo con los datos de Registradores, el valor medio en España se situó en 2.164 €/m², lo que representa un incremento del 3,7% interanual. En la Comunidad de Madrid, el precio alcanzó los 4.020 €/m² (+6,6%), mientras que en Madrid capital se elevó hasta los 5.157 €/m², con un crecimiento del 7,0% interanual.
En perspectiva, la evolución de la última década refleja la intensidad del ciclo: los precios han aumentado un 68% en España, un 105,6% en la Comunidad de Madrid y un 105,3% en Madrid capital.
El análisis también aborda la evolución de los salarios, la inflación y el esfuerzo financiero. Según el INE, el salario medio creció un 4,6% en 2025, mientras que el IPC aumentó un 2,7%. No obstante, el esfuerzo para la compra de vivienda, calculado por el Banco de España, se situó en el 34,6% de los ingresos familiares, manteniéndose en niveles elevados. En el ámbito hipotecario, se formalizaron 501.073 préstamos en España (+11,1% respecto a 2024). En la Comunidad de Madrid se firmaron 73.663 hipotecas (+3%) y en Madrid capital 29.400 (+2,8%). Destaca, además, el repunte de las operaciones con mayor financiación: el porcentaje de hipotecas con una ratio préstamo-valor (LTV) superior al 80% alcanzó el 11,7%, frente al 6,3% registrado en 2023, según el Banco de España.
En este contexto de tensión entre demanda y oferta, se mantiene el desajuste entre la creación de hogares y la producción de vivienda. En 2025 se formaron 104.500 nuevos hogares en España, frente a 111.548 viviendas iniciadas, una cifra claramente inferior a la registrada en 2022. En la Comunidad de Madrid, la brecha también se mantiene, con 13.700 nuevos hogares y 23.700 viviendas iniciadas. El experto subraya que “la accesibilidad continúa siendo uno de los principales retos del mercado residencial. Aunque los ingresos han mostrado una evolución positiva, esta resulta insuficiente para compensar el encarecimiento acumulado de la vivienda”. En la misma línea, Font advierte que “la limitada capacidad de generación de nueva oferta, especialmente en mercados tensionados como Madrid, sigue siendo un factor determinante en la evolución de los precios”.
El análisis incorpora también el peso del comprador extranjero en Madrid, a partir de datos del Notariado, que muestran una presencia especialmente significativa en determinados distritos. En zonas como Centro, este colectivo alcanzó el 34% en 2025, mientras que la media de la ciudad se situó en el 14%. En este contexto, Ferran Font concluye que “Madrid refuerza su posicionamiento como destino internacional tanto para la inversión como para la residencia, un fenómeno que contribuye a incrementar la presión sobre los precios en determinadas zonas de la ciudad”.
