El esfuerzo teórico anual es un indicador que se refiere a la cantidad de renta que una persona u hogar debe destinar cada ejercicio para hacer frente a los gastos asociados a la adquisición y mantenimiento de una vivienda. Es decir, incluye tanto el precio del inmueble como el pago de la hipoteca, los impuestos a la propiedad y los seguros. Normalmente, se recomienda que la tasa no supere el 30% de los ingresos, una frontera que empezó a quedar lejos a partir del tercer trimestre de 2022, cuando el Banco Central Europeo (BCE) inició la fuerte subida de tipos con la que intentó combatir el avance de la inflación.
Según muestran los datos del supervisor bancario, el tipo medio de interés de los nuevos préstamos de vivienda cerró el segundo trimestre de 2022 en el 1,7%, cuando la tasa de esfuerzo rondaba el 31,6%, una cota relativamente asequible. Desde entonces, los tipos han ido creciendo con fuerza hasta situarse el pasado junio en el 3,9%, llevando el esfuerzo teórico a niveles que rozan el 40% y evidenciando el peso que tiene la financiación en el comportamiento del mercado inmobiliario.
Los datos del supervisor, en efecto, muestran mucho antes en el tiempo el tipo de interés de los nuevos préstamos de vivienda que la tasa de esfuerzo. A cierre del segundo trimestre, cuando el sobreesfuerzo estaba en el 38,9%, el tipo medio era del 3,9%. En el mes de julio, último con estos datos parciales disponibles, el interés está una décima por encima, por lo que es de esperar que la ratio entre ingresos y costes vuelva a crecer una vez se actualice la estadística.
Las estadísticas del Banco de España también muestran la evolución del número de años de salario íntegro que un hogar debería destinar para costear la vivienda. A cierre del segundo trimestre de 2023, si no se comprasen alimentos, ropa, gasolina y productos y servicios de ocio, y todo lo que ingresa una familia se destinase a pagar una vivienda media, serían necesarios 7,6 años para adquirir un inmueble. La paradoja es que este indicador ha ido disminuyendo paulatinamente en los últimos meses desde los 7,9 años que se registraron en el tercer trimestre de 2022, justo cuando la tasa de esfuerzo comenzó a crecer al son del endurecimiento de la política monetaria.
