El estudio no desglosa por zonas, pero en su cálculo tiene gran peso los inmuebles de Madrid y Cataluña por la mayor concentración. «El incremento del precio real de la vivienda tiene lugar por la fortaleza de la demanda en relación con la oferta», aunque los indicadores de desequilibrios «permanecen en niveles moderados», explicó el director general de Estabilidad Financiera, Pérez, durante la presentación del Informe de Estabilidad Financiera donde realiza el análisis.
El cálculo de sobrevaloración toma de base el precio medio de la vivienda en España a finales de 2024 en relación a su nivel de equilibrio de largo plazo, sin desagregar por zonas ni regiones. Su aumento ha sido claro en los últimos meses, ya que en apenas medio año ha pasado de una horquilla de sobrevaloración del 0,8-4,8% al 1,1% y el 8,5% que estima actualmente.
El estudio justifica la presión de la «vigorosa» demanda en la creación neta de hogares (180.000) y por unos préstamos más baratos. La nueva concesión de hipotecas ha ampliado además su progresión desde un aumento interanual del 34,6% en el último trimestre de 2024 al 39,9% en el primero del actual ejercicio.
Según sus cálculos, el nivel de los precios de la vivienda en términos reales ascendió a finales del pasado año un 11,5% por encima del valor previo a la pandemia. Son valoraciones similares a las de 2004 y todavía un 22% por debajo del máximo marcado en pleno boom hipotecario en el año 2007. Durante el cuarto trimestre de 2024 aumentaron también los precios de los inmuebles comerciales, mientras que las transacciones en este segmento disminuyeron ligeramente. El índice general de precios de inmuebles comerciales aumentó un 3,3% interanual en el cuarto trimestre de 2024, cuando doce meses atrás presentaba una contracción del 0,4%, por el empuje de los precios en las naves industriales, locales y el segmento prime.
A pesar del aumento del precio de la vivienda, el director general de Estabilidad Financiera descartó que se haya producido un deterioro en las condiciones de financiación y tampoco observa una mayor asunción de riesgo por parte de las entidades a la hora de conceder préstamos. La hipoteca media cubre en torno al 67,2% del valor de las viviendas, similar al de ejercicios previos. Sin embargo, el Banco de España sí «está avanzando en el desarrollo de su marco analítico» de las herramientas de las que dispone por si en algún momento tuviese que fijar límites en las condiciones del crédito. Por el momento solo está analizando las opciones para tenerlas disponibles, sin que vea necesidad alguna de activarlas.
