El documento comunitario concluye que esta política puede tener efectos adversos a medio y largo plazo como pueden ser una reducción de la oferta (menos vivienda para alquiler), la creación de un mercado paralelo (un mercado negro donde se pacten precios de alquileres), la gentrificación de ciertas zonas (trasvase de alquiler convencional a alquiler turístico) o el deterioro de la vivienda (por falta de inversión en obra nueva y la ausencia de incentivos de los caseros a mejorar o renovar los pisos bajo topes de alquiler).
El informe publicado por la Comisión Europea este mes de octubre explicaba que es cierto que los mecanismos de indexación de alquileres se aplican en algunos Estados miembros, pero no están muy extendidos. El informe señala varias formas de controles o indexaciones de precios en algunos países para acabar señalando a España y Alemania: «En España, se estableció un tope de crecimiento (del alquiler) del 2% para 2023 y del 3% para 2024. Actualmente, los alquileres durante la vigencia del contrato (cinco o siete años) no pueden aumentar más de lo que marque un índice de referencia estrechamente ligado al IPC general. En Alemania, los alquileres suelen estar vinculados a un alquiler de referencia para viviendas de calidad similar en la misma localidad, establecido a intervalos regulares (generalmente cada cuatro a seis años). Esto hace que los ajustes sean, por lo general, bastante lentos», señala el informe.
A continuación, los economistas de la Comisión Europea explican por qué este tipo de topes o regulaciones pueden acabar teniendo un impacto negativo o incluso contraproducente (contrario a lo que se buscaba): «La regulación de los mercados de alquiler afecta a la evolución del mercado de la vivienda, con efectos ambiguos sobre la asequibilidad, las renovaciones y la oferta de vivienda. La regulación del alquiler suele reducir la sensibilidad de las rentas a factores como los precios de la vivienda, los costes de construcción y la inflación. Aunque los topes al alquiler pueden proporcionar un alivio a corto plazo limitando las subidas en periodos de presión, también pueden derivar en alquileres más altos en los mercados no regulados. Con el tiempo, una regulación excesiva puede crear mercados duales y reducir la disponibilidad de viviendas en alquiler debido a la menor rentabilidad, lo que puede desplazar la oferta fuera de las zonas reguladas y contribuir a la gentrificación».
La regulación de rentas también tiende a ralentizar las renovaciones de los propios pisos (obras y reformas), ya que los propietarios pueden tener dificultades para repercutir al menos parte de los costes asociados, según se desprende del documento. «Además, unos controles estrictos pueden inflar los precios de la vivienda y aumentar la falta de vivienda, ya que a menudo generan desajustes entre oferta y demanda con efectos heterogéneos según los grupos de renta. Este desequilibrio puede fomentar burbujas especulativas de vivienda y un exceso de endeudamiento de los hogares, al empujar a más personas hacia la propiedad, lo que potencialmente reduce la resiliencia económica durante las crisis financieras», sentencia el informe de Bruselas.
La lógica es sencilla: si un propietario sabe que su rentabilidad futura estará limitada por ley, tiene menos incentivos para alquilar su vivienda y más para venderla o transformarla en otro uso (alquiler turístico, por ejemplo). Mientras que promotores, constructores e inversores también se lo pensarán dos veces antes de levantar nueva vivienda si saben que tendrán problemas para rentabilizar su inversión a través del alquiler, por ejemplo. La consecuencia es una contracción de la oferta que, a largo plazo, encarece el mercado libre no regulado y segmenta el acceso a la vivienda. Este fenómeno, documentado en mercados tan distintos como Berlín o Estocolmo, se traduce en la aparición de mercados paralelos, colas de años para acceder a un alquiler asequible, contratos informales y prácticas discriminatorias hacia determinados inquilinos, que son excluidos del acceso a las viviendas más atractivas.
En España, el mejor y casi único ejemplo factible para analizar los efectos de un control de rentas está en Cataluña. Desde la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda en mayo de 2023, la región se ha situado a la vanguardia del control de precios del alquiler. Esta norma estatal, que permite declarar zonas como «mercado residencial tensionado», ha sido la base legal sobre la que el gobierno catalán ha construido su sistema de regulación de precios. A partir de marzo de 2024, Cataluña fue la primera comunidad autónoma en aplicar oficialmente el nuevo índice de referencia de precios del alquiler, estableciendo límites a las rentas en 140 municipios inicialmente, cifra que se amplió en octubre a un total de 271. Esto supone que más del 90% de la población catalana vive ahora en áreas donde el precio del alquiler está regulado, incluyendo ciudades como Barcelona, Girona, Lleida y Tarragona, así como la práctica totalidad del área metropolitana barcelonesa.
La normativa establece que, en estas zonas tensionadas, los grandes tenedores -personas o entidades con más de diez viviendas o cinco si están en una misma zona- deben ceñirse al índice estatal para fijar los precios de nuevos contratos, especialmente si la vivienda no ha estado alquilada en los últimos cinco años. También se exige a los propietarios que informen en sus anuncios del precio de referencia, y se prevén sanciones para quienes incumplan estas obligaciones. La ley busca, según sus formuladores, proteger a los inquilinos frente a subidas descontroladas, fomentar una oferta asequible y mejorar la transparencia del mercado.
Transcurrido más de un año de la primera aplicación de la normativa, los primeros efectos de la medida ya se reflejan en los datos. Según el Institut Català del Sòl (Incasòl), el precio medio de los nuevos contratos de alquiler firmados en Cataluña cayó un 4,67% interanual en el primer trimestre de 2025, y en la ciudad de Barcelona la bajada fue aún más pronunciada, alcanzando un 8,9%. El precio medio de estos nuevos contratos en la capital catalana se situó en 1.087 euros mensuales, rompiendo una tendencia de aumentos continuos que se arrastraba desde hace años. En el primer trimestre de 2024, antes de la aplicación plena de los controles de renta, el precio medio de nuevos contratos de alquiler en Barcelona se situaba en cerca de 1.193 euros al mes.
Sin embargo, a pesar de estos resultados iniciales, que muestran una contención de los precios a corto plazo, la implementación del control de precios no está exenta de contrapartidas. El número total de nuevos contratos registrados cayó alrededor de un 20% en Cataluña en ese mismo trimestre, lo que podría indicar un retraimiento de la oferta. Según el Incasòl, en el primer trimestre de 2025 los contratos de alquiler nuevos en Cataluña disminuyeron un 19,67%, pasando de 34.503 a 27.716. En la provincia de Barcelona la bajada fue aún más pronunciada: un 21,59%, al pasar de 25.839 contratos el año anterior a 20.259. Si se amplía la mirada a datos anuales completos en Barcelona, por ejemplo, en 2024 se firmaron 32.903 nuevos contratos, lo que supone un descenso del 14,94% respecto a 2023.
Además, muchos propietarios han optado por alquilar sus inmuebles mediante contratos de temporada, que no están sujetos a los mismos límites, lo que ha provocado un auge de este tipo de arrendamientos. Este fenómeno plantea un desafío directo a la eficacia del modelo regulador, ya que debilita su capacidad de garantizar un parque de vivienda permanente y accesible. De hecho, datos de portales inmobiliarios como Idealista muestran que el precio promedio del alquiler en Barcelona (para viviendas ofertadas) no ha experimentado esa caída, sino más bien una subida interanual del 13,2% hasta aproximadamente 23,5 euros el metro cuadrado (datos de abril de 2025). En informes más recientes, para el segundo trimestre de 2025, Idealista señala que el precio promedio en la ciudad se sitúa en 23,9 euros el m2, con un aumento del 8,2% respecto al mismo trimestre del año anterior.
