La consecuencia directa será aumentar la capacidad de los gobiernos locales para intervenir en materia de gestión turística y, por ende, en el acceso a la vivienda.Este Reglamento sobre Alquileres de Corta Duración, que forma parte de la futura Ley Europea de Vivienda Asequible, tiene como objetivo reforzar el apoyo legal para que cada municipio pueda intervenir en zonas de alta presión inmobiliaria. De esta manera, la UE no busca acabar con el alquiler vacacional, que solo entre 2018 y 2024 aumentó en un 93% según la propia Comisión, pero sí ofrecer todas las herramientas posibles para limitar su expansión y, sobre todo, su influencia en el equilibrio residencia y urbano de las ciudades.
La medida persigue «aumentar la oferta de vivienda, impulsar la inversión y las reforma y apoyar a las personas más afectadas», según ha explicado la Comisión en un comunicado.
No cabe duda de que ese crecimiento exponencial ha ido acompañado de una creciente tensión en el mercado de la vivienda, en especial en zonas céntricas y en destinos turísticos consolidadas y masificados. El nuevo reglamento europeo sobre alquileres de corta duración está previsto que entre en vigor a partir de mayo de 2026
La nueva normativa europea contempla el apoyo legal para que los municipios puedan declarar áreas tensionadas dentro de las zonas de mayor presión; también restringir o aumentar la normativa de las licencias de alquiler vacacional. Así, cada uno podrá establecer requisitos específicos y diseñar actuaciones adaptadas a cada una de sus necesidades para compatibilizar la actividad turística con el acceso a la vivienda a los locales, sin dar alas al éxodo rural inverso.
Bruselas promulgará así en este inició de año un nuevo argumento jurídico para acotar los alojamientos de alquiler vacaciones. Esta norma busca mejorar la transparencia mediante registros obligatorios, sistemas de intercambio de información y un mayor control de la actividad gestionada por plataformas digitales. A ello se sumará una nueva propuesta legislativa dentro de la Ley de Vivienda Asequible. Aunque los detalles aún no se han concretado, el objetivo es establecer criterios comunes en toda la UE que permitan actuar en territorios con alta presión residencial. Para el sector, este cambio no significa su desaparición, pero sí el cierre de una etapa marcada de regulaciones desiguales. De esta manera, la clave será poder diferenciar entre el alquiler ocasional y los operadores con estructura empresarial, además de cumplir con las normas específicas.
Con todo, uno de los cambios más importantes es el mayor protagonismo de las administraciones locales. La Comisión Europea reconoce que el impacto del alquiler vacacional varía según el territorio y que los ayuntamientos son quienes mejor pueden evaluar sus efectos sobre la vivienda y el entorno urbano. Desde Bruselas enfatizan que estas medidas no buscan frenar el turismo, sino limitar prácticas especulativas y de corto plazo que alteran el mercado inmobiliario y dañan la sostenibilidad de los destinos. Por ello, la regulación se complementa con políticas para aumentar la oferta de vivienda, promover modelos urbanos más equilibrados y corregir los desajustes entre oferta y demanda. En este nuevo escenario, el alquiler vacacional deberá integrarse de forma más clara en la planificación urbana y turística de los municipios.
En la línea, la Comisión Europea apuesta por aumentar la financiación, reducir la burocracia y acelerar la construcción de vivienda para hacer frente a la crisis habitacional dentro de su plan de vivienda asequible, aunque sin incluir límites a los precios del alquiler ni la creación de un fondo común europeo, como reclamaban países como España.
Otro de los ejes centrales del plan es el aumento de la oferta de vivienda. Bruselas estima que será necesario construir 650.000 viviendas adicionales al año durante la próxima década, además de las 1,6 millones que ya se levantan anualmente. Para ello, la Comisión apuesta por reducir la burocracia, acelerar los procesos de planificación y concesión de licencias y avanzar hacia normas técnicas más armonizadas, con el objetivo de reducir costes y plazos en la construcción. El paquete incluye asimismo una estrategia europea para la construcción, orientada a mejorar la productividad del sector y a impulsar la vivienda modular y prefabricada, que Bruselas considera clave para reducir costes y acortar plazos, especialmente en vivienda social y asequible.
