Incluyendo la vivienda habitual (1ª residencia), el precio medio en la costa creció un 7,2 % interanual, cercano a la media nacional (7,8 %). Las costas de Málaga (+14,3 % interanual), Pontevedra (+11,2 %) y Santa Cruz de Tenerife (+10,8 %) muestran los mayores incrementos interanuales en el precio de la vivienda, según las tasaciones de primera y segunda residencia.
Hasta 32 municipios de la costa superan los máximos de la burbuja. Descontando el efecto de la inflación (precios reales), solo cinco municipios de Baleares se encuentran en máximos de la serie.
Las compraventas (+7,2 %) y los visados de obra nueva (-2,1 %) en la costa mantuvieron altas cifras de actividad en 2024, pero redujeron su peso en el total nacional ante la activación de la demanda en los polos de empleo.
Dentro de sus volúmenes moderados, la Costa Norte es la vertiente donde más aumentaron las transacciones, fruto del incremento generalizado de las compraventas de extranjeros residentes y del turismo, y su actividad promotora se encuentra en máximos de 15 años.
Se consolida la importancia en el segmento vacacional de la compra para explotación en alquiler y de la presencia de compradores profesionalizados.
El precio de la vivienda en la costa española ha acelerado su crecimiento en un contexto de moderación de tipos de interés, mantenimiento del empleo y ahorro acumulado y aumento del turismo. El valor medio en el mercado residencial (primera y segunda residencia en la costa, excluyendo capitales de provincia) se aceleró en el último año hasta alcanzar un 7,2 % interanual en el primer trimestre de 2025, según las tasaciones realizadas por Tinsa by Accumin.
El incremento fue más intenso en el segmento específico de vivienda vacacional. La red técnica de Tinsa by Accumin sitúa el valor medio de la segunda residencia en la costa en 2.970 €/m2, un 12,1 % más que un año antes. El dato es consecuencia de la mayor concentración de obra nueva en este segmento, orientada en los últimos años a una demanda de mayor poder adquisitivo, y también refleja las limitaciones para ampliar el parque residencial, lo que continúa generando tensiones en los precios ante el aumento de la demanda.
Así se refleja en el informe ‘Vivienda en Costa 2025’ de la empresa de valoración y consultoría inmobiliaria Tinsa by Accumin, que analiza la evolución del precio, la oferta y la demanda de vivienda en 250 municipios del litoral español agrupados en 51 zonas (22 provincias) en la península y las islas. El documento también incluye una visión detallada del segmento específico de vivienda vacacional (segunda residencia) a partir de la experiencia local de la extensa red de técnicos de la compañía.
El análisis de precios, oferta y demanda contenido en el informe ‘Vivienda en Costa’ excluye las capitales ubicadas en el litoral, cuya actividad recoge dinámicas de mercado diferentes del reclamo del ‘sol y playa’ que caracteriza los emplazamientos en la costa.
Por vertientes, las mayores variaciones interanuales en el precio de la vivienda en la costa se registran en Islas (+12,8 %) y en Costa Mediterránea (+8,9 %). El valor medio también crece en Costa Atlántica (+6,2 %) y Costa Norte (+5,3 %), aunque a tasas más moderadas. En todos los casos, el crecimiento se sitúa por encima de la tasa de inflación (IPC), que en el primer trimestre fue del 2,7 %.
En términos de demanda, las estadísticas de compraventas de Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MVAU) muestran que el litoral perdió protagonismo (cuota) en 2024 respecto al total nacional, que se vio impulsado por la activación de las capitales. Pese a todo, la demanda se mantiene en niveles robustos y la compraventa de viviendas en los municipios de costa se incrementó un 7,2% interanual, hasta casi 199.000 transacciones.
El aumento en las compraventas fue generalizado en todas las vertientes, con mayor intensidad en la Costa Norte (+14,4 %) y en la vertiente Atlántica de Andalucía (+9,8 %).
En términos de oferta, la actividad promotora en los municipios costeros se contrajo levemente en 2024 (-2,1% interanual) tras incrementos sucesivos desde 2021. Esta reducción se produce en todos los litorales con distintas intensidades, a excepción de la Costa Norte, en donde la actividad promotora aumentó (+22,7% anual) y el volumen de visados de obra nueva alcanza máximos de los últimos 15 años.
Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, destaca que, ante la limitada oferta de vivienda disponible, en un número relevante de zonas se observa cómo la demanda de primera residencia queda desplazada por el mayor poder adquisitivo de la demanda de segunda residencia y por la mayor rentabilidad ofrecida por el segmento vacacional. “Esto eleva los precios medios y reduce la oferta disponible de vivienda en costa. En este contexto, se vuelve clave integrar la necesidad de vivienda habitual con el uso vacacional y con las dinámicas turísticas de una forma sostenible”, afirma.
El informe analiza la evolución de los precios del mercado residencial considerando tanto primera como segunda residencia y excluyendo las capitales de provincia en la costa. Las tasaciones de Tinsa by Accumin muestran que la vivienda en la costa ha continuado acelerándose en el último año. En el primer trimestre de 2025 el precio residencial en costa se revalorizó un 2 % trimestral y un 7,2%% interanual, hasta 1.848 €/m2, ligeramente por debajo de la evolución del mercado residencial en el conjunto del país (+7,7 %), que se ha visto impulsado por el tensionamiento de los precios en las capitales y grandes ciudades.
Por vertientes, las mayores variaciones interanuales en el precio de la vivienda en la costa se registran en Islas (+12,8 %) y en Costa Mediterránea (+8,9 %). El valor medio también crece en Costa Atlántica (+6,2 %) y Costa Norte (+5,3 %), aunque a tasas más moderadas. En todos los casos, el crecimiento se sitúa por encima de la tasa de inflación (IPC), que en el primer trimestre fue del 2,7 %.
Desde una perspectiva provincial, los mayores incrementos medios en el precio de la vivienda de primera y segunda residencia en la costa se localizan en la costa de Málaga (+14,3% interanual), Pontevedra (+11,2%) y Santa Cruz de Tenerife (+10,8%).
La tendencia al alza es generalizada en la práctica totalidad de los municipios de costa analizados. Tan solo Artá (Mallorca) registra un valor medio inferior al de un año antes (-13,8%) y Palos de la Frontera (Huelva), Oliva (Valencia) y Almenara (Tarragona) permanecieron estabilizados en el último año.
Hasta 58 municipios (el 23,5% del total), localizados principalmente en la costa de Baleares, Canarias, Valencia y Málaga, vieron incrementado el valor de la vivienda un 10% o más en el último año. Estos son los municipios de la costa donde más se ha incrementado el precio medio en tasa interanual en el primer trimestre de 2025, según las tasaciones de Tinsa by Accumin.
El valor €/m2 de la vivienda de primera y segunda residencia se encuentra mayoritariamente por debajo de la media nacional, a excepción de las islas, por la influencia de Baleares principalmente. En este archipiélago se localizan los cinco municipios de la costa donde el valor medio (€/m2) supera los 4.000 €/m2, según las tasaciones de Tinsa by Accumin: Santa Eulária des Riu (4.652 €//m2), Sant Josep de sa Talaia (4.650 €/m2), Eivissa/Ibiza (4.405 €/m2) y Sant Antony de Portmany (4.023 €/m2), todos ellos en la isla de Ibiza, y Calvià (4.096 €/m2) en la isla de Mallorca.
La vivienda en la costa se ha revalorizado un 29% desde los mínimos postburbuja financiera (frente al 49 % de la media nacional) y se sitúa un 16% por debajo de los máximos del boom inmobiliario (frente al 12 % del conjunto del país).
Sin embargo, si se descuenta el efecto acumulado de la inflación en estas dos décadas (en 2022 y 2023 fue especialmente acusada), los datos muestran que la costa se ha revalorizado en promedio un 5% desde sus mínimos (en una banda entre el +30 % de las islas y el -4 % de Costa Norte) y la distancia respecto a los máximos del boom se mueve entre el -20% de las islas y el -44 % de la Costa atlántica de Andalucía).
Los 32 municipios de las islas y de la provincia de Málaga donde en términos nominales la vivienda se encuentra en máximos históricos se reducen a solo cuatro cuando se descuenta el efecto de la inflación (términos reales): Eivisa/Ibiza, Santa Eulalia des Riu, Sant Josep de sa Talaia y Sant Antoni de Portmany.
La información aportada por los técnicos de Tinsa sitúa en 2.970 €/m2 el valor medio en el segmento de vivienda vacacional (segunda residencia) en la costa en el primer trimestre de 2025, un 12,1 % más que un año antes, lo que supone una fuerte aceleración respecto al 3,9 % registrado en el mismo periodo de 2024.
Los mayores precios estimados de la vivienda vacacional se sitúan en Islas Baleares (por orden: Ibiza, Formentera, Mallorca y Menorca), Gran Canaria, Costa Brava y Lanzarote. En el extremo inferior, con demanda vacacional principalmente nacional, se sitúan tramos de Tarragona, Lugo, y La Manga del Mar Menor.
El rango de precios de la vivienda vacacional es amplio a lo largo de la costa y comprende viviendas vacacionales entre 1.200 €/m2 y 12.000 €/m2. En el 94 % de las zonas, los tasadores apuntan que los precios de la segunda residencia tienen aún recorrido al alza. “En ubicaciones puntuales de Tarragona, Ibiza, Formentera, Cádiz, Gran Canaria y Vizcaya la red técnica considera que los precios podrían estar cerca de tocar techo en un contexto de masificación turística que consideran que ha saturado esos mercados”, señala Andrea de la Hoz, Consultora Senior del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin.
Se sigue observando una tendencia relevante a la convergencia en precios de vivienda vacacional y habitual en un entorno de productos residenciales intercambiables. “La mayor concentración de la actividad en el segmento de segunda residencia genera un trasvase de oferta de vivienda habitual a vacacional y genera un tensionamiento de los precios en la primera residencia, donde la oferta se vuelve más escasa”, apunta Arias.
El volumen de compraventas de vivienda en los municipios costeros, excluyendo las capitales, creció 7,2 % interanual en 2024, según datos de MVAU, lo que denota un nivel de operaciones robusto, aunque inferior al 12% que crecieron las compraventas a nivel nacional impulsadas por la actividad en las capitales. Esto ha provocado que los municipios del litoral (excluyendo las capitales) hayan moderado ligeramente su presencia en el total nacional hasta una cuota del 27,8 % (frente al 29,1 % que suponían en 2023).
El aumento de las compraventas es generalizado en todas las vertientes. Aunque el mayor número de transacciones sigue localizado en Costa Mediterránea (123.525 compraventas en 2024), es la Costa Norte es la que más crece (+14,4 %), alcanzando su mayor volumen de transacciones de la última década (28.277). En el extremo opuesto, las Islas registran la tasa de crecimiento anual más moderada (+1,2 %, hasta las 31.661 transacciones) tras el fuerte crecimiento acumulado de la demanda desde 2020.
Según datos de MVAU, las líneas del litoral que registraron en 2024 un mayor volumen de compraventas (excluyendo las capitales) fueron, por este orden, Alicante, Málaga, Barcelona y Cádiz. El número de operaciones crece con respecto al año anterior en 17 de las 22 provincias estudiadas, se sostienen en 4 y se contraen en 1. Los aumentos de demanda más intensos se registran en las provincias de Castellón (+22,1 %), Cantabria (+19,3 %) y Pontevedra (+16,2 %), seguidos de crecimientos anuales entre el 10 % y el 15 % en Asturias (+14,9 %), Vizcaya (+14,7 %), Guipúzcoa (+14,4 %), Barcelona (+13,3 %), La Coruña (+11,7 %), Valencia (+11,1%) y Murcia (+11,1 %).
Se observan tasas de crecimiento anual entre el 1,0 % y el 0,0 % en Las Palmas de Gran Canaria (+1,0 %), Alicante (+1,0 %), Lugo (+0,6 %) y Santa Cruz de Tenerife (+0,3 %).
El único retroceso del volumen de compraventas en la costa (excluyendo las capitales) se observa en Girona (-3,4 %), en donde las transacciones se moderan levemente tras sostener niveles elevados desde 2021, si bien el volumen transaccionado continúa en niveles robustos.
Las zonas encuestadas en la Costa Norte atribuyen el aumento de la demanda turística al cambio climático, saturación del turismo en el Mediterráneo y precios más económicos. Por su parte, las zonas encuestadas en Costa Mediterránea e Islas no detectan cambios relevantes en la composición de su demanda turística. “En conjunto, se detecta un incremento generalizado del turismo en todas las costas, sin poder confirmar la hipótesis del desplazamiento de demanda entre vertientes”, apunta Andrea de la Hoz, analista senior del Servicio de Estudios de Tinsa.
Las compraventas protagonizadas por extranjeros en las provincias de costa crecieron un 2,5 % en 2024, impulsadas mayoritariamente por residentes (+3,2 %) y en menor medida por no residentes (+1,9%). Destaca la intensidad del crecimiento en la Costa Norte (+20,1 % anual) frente al leve retroceso en las Islas (-5,5 %), si bien la cuota del mercado internacional continúa siendo más relevante en Islas y Costa Mediterránea, donde los extranjeros representan el 34% y el 28%, frente al 6% en la Costa Norte.
Las compraventas efectuadas por extranjeros residentes son más habituales en las Costa Norte y en la vertiente atlántica de Andalucía, mientras que los no residentes tienen mayor peso en islas y Costa Mediterránea.
La nacionalidad extranjera mayoritaria en términos de volumen continúa siendo Reino Unido, seguida de Alemania. Francia reduce su cuota por detrás de Marruecos que, a su vez, incrementa su relevancia impulsada por el aumento de las compraventas de marroquíes residentes. En términos relativos (variación interanual), aumenta el protagonismo de los compradores de Países Bajos y Polonia, así como de compradores extracomunitarios procedentes de Estados Unidos y China. Desde 2022 y condicionado por el contexto geopolítico, también se observa una mayor presencia de compradores procedentes de Ucrania, Rusia y Lituania.
Los técnicos de Tinsa consultados apuntan que la demanda de vivienda vacacional es elevada y creciente, con un peso relevante de perfil extranjero tanto residente como no residente. En el 82 % de las zonas, los técnicos señalan que las compraventas de segunda residencia crecen hasta un 10 % anual, si bien en algunos puntos de Asturias, Cantabria, Gerona, Canarias, Cádiz, Almería y Murcia este aumento es superior. Solo en un 7 % de las zonas encuestadas la red técnica apunta a estancamiento de la demanda de vivienda vacacional, ubicadas en tramos puntuales de Barcelona, Tarragona, Baleares, Lugo, Asturias y Vizcaya.
Aunque minoritaria frente al uso propio, se consolida la importancia en este segmento de la compra para explotación en alquiler y de la presencia de compradores profesionalizados.
En el 27 % de las zonas encuestadas, se considera que los compradores destinan la vivienda adquirida mayoritariamente a alquiler vacacional
El 71 % de las zonas han percibido un aumento de la presencia de inversores que compran con finalidad de alquiler turístico
En un 33 % de las zonas, se estima que está aumentando el número de las compraventas de inmuebles de uso vacacional por parte de entidades jurídicas.
La actividad promotora en los municipios costeros se contrae levemente en 2024, frente al aumento de la actividad promotora en capitales y grandes ciudades. Según datos de MVAU, los visados de vivienda en los municipios costeros (excluyendo capitales) se redujeron -2,1 % en 2024, hasta 23.913 licencias, tras los incrementos sucesivos registrados desde 2021. Esta contracción es observable en todos los litorales con distintas intensidades, a excepción de la Costa Norte, donde la actividad promotora aumenta (+22,7% anual) y el volumen de visados de obra nueva alcanza máximos de los últimos 15 años: 3.665 licencias.
Pese al leve descenso, la actividad promotora en municipios de costa muestra el segundo mayor volumen de visados de obra nueva de la década (por detrás del volumen alcanzado en 2023) y se sitúa un 50 % por encima de la media del periodo de infraproducción entre los años 2015 y 2019.
Los mayores volúmenes de actividad se concentran en Málaga, Alicante y Barcelona, por encima de los 2.000 visados de obra nueva, seguidos de Asturias, Cádiz, Pontevedra, Las Palmas, Santa Cruz de Tenerife e Islas Baleares, entre los 1.000 y 2.000 visados.
La red técnica de Tinsa by Accumin destaca que la actividad promotora de producto de segunda residencia se mantiene o incrementa en la mayoría de las zonas, aunque permanece limitada por la falta de suelo disponible y los altos costes de construcción, especialmente afectados por la escasez de mano de obra. Se observa ralentización de la actividad promotora en el 5 % de las zonas, ubicadas en algunos tramos de la costa de Málaga y un 12 % de las zonas reportan que no existe obra nueva para el segmento de segunda residencia, de forma que éste se abastece de la vivienda de segunda mano.
El número de viviendas en alquiler turístico ha registrado un incremento generalizado en 2024, sin excepciones, según datos del INE. Destaca el aumento de la oferta por encima del 20 % interanual en Valencia (+34 %), Barcelona (+27 %), Cantabria (+25 %), Asturias (+24 %), Murcia (+24 %), Castellón (+24 %), Pontevedra (+23%) y A Coruña (+21 %).
La mayor concentración de oferta destinada al alquiler turístico se observa en Islas Canarias (13 % de su parque de alquiler), Málaga (11 %), Alicante (11 %) e Islas Baleares (7 %).
En términos de rentas, el índice de precios de apartamentos turísticos en alquiler del INE apunta a una desaceleración de los precios del alquiler vacacional durante el último año, pareja a la moderación de la inflación. Aun así, la tendencia de estos precios continúa siendo alcista: +5,6 % interanual en el primer trimestre de 2025 (+2,9 % descontando la inflación).
La red técnica de Tinsa apunta en el 54 % de las zonas que la oferta vacacional en alquiler se ha mantenido y en el 46 % restante que ha aumentado. El estancamiento de la oferta se atribuye a las medidas que muchos ayuntamientos han tomado para limitar el uso vacacional con el fin de proteger el segmento de primera residencia.
En un 24 % de las zonas se estima que el uso mayoritario dado a la vivienda vacacional es para alquiler turístico. Se trata de Islas Canarias, Ibiza en las Islas Baleares, Málaga y tramos de la costa de Castellón, Almería y Cádiz.
