El número de hipotecas sobre viviendas se redujo en 2023 en todas las comunidades autónomas. Los mayores descensos se dieron en La Rioja (-36,1%), Galicia (-21,9%) e Illes Balears (-21,5%). El número de hipotecas constituidas sobre viviendas en diciembre fue de 24.927, un 17,0% menos que en el mismo mes de 2022. El importe medio de estas operaciones fue de 140.451 euros, con una disminución del 2,0%. El importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) subió un 3,3%. Para las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio fue del 3,32% y el plazo medio de 24 años. El 45,8% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable y el 54,2% a tipo fijo.
El tipo de interés medio al inicio fue del 3,07% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 3,54% para las de tipo fijo. El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad bajó un 5,1% en diciembre en tasa anual.
Las novaciones (o modificaciones con la misma entidad financiera) se redujeron un 9,8%. Por su parte, las subrogaciones al deudor (cambia el titular) aumentaron un 18,0% y las subrogaciones al acreedor (cambia de entidad) un 18,1%. Las únicas comunidades con tasa de variación anual positiva en el número de hipotecas sobre viviendas en diciembre fueron Madrid (19,6%) y Castilla y León (1,2%). Región de Murcia registró el mayor descenso, del 39,7%.
Desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España se considera que “con los datos de diciembre se cierra un 2023 en el que vivimos un ciclo bajista debido al encarecimiento de la vida en general y de la vivienda y las hipotecas en particular”. “El clima de pesimismo está dejando paso a un contexto de crecimiento económico y de mayor estabilidad política en España. En Europa, con las bajadas de tipos de interés en el horizonte, el escenario también invita al optimismo. Las principales amenazas vendrán desde China, Estado Unidos y Rusia”.
El organismo considera “lógica” la caída en los dos principales indicadores del comportamiento del mercado de la vivienda: “Era previsible que, si financiarse costaba más que antes y el precio de la vivienda seguía estable, muchas familias iban a retrasar la decisión de comprar o invertir en el sector inmobiliario. De hecho, la ciudadanía cogió miedo al Euríbor y optó por no comprar o ajustar su presupuesto y pretensiones inmobiliarias para no tener que pasar por el banco”.
“En todo el pasado año los efectos de la inflación y de los conflictos bélicos internacionales tuvieron un impacto muy claro en el mercado inmobiliario, pero ha sido un ‘año bisagra’ que ha dado lugar a un nuevo escenario. En España, el contexto político convulso generado en torno a la formación de Gobierno y la inseguridad jurídica generada por la Ley de Vivienda dificultaron la toma de decisiones financieras por parte de las familias y provocaron mucha desconfianza hacia un mercado de la vivienda cuyas previsiones para el 2023 ya eran a la baja”.
En este contexto, Quintana, CEO y fundador de la agencia de intermediación inmobiliaria VIVENDEX, y tesorero en la Asociación de Inmobiliarios de Cataluña (AIC) indica que “En general, las transacciones en compraventas durante el año 2023 tienen una lectura positiva. Las expectativas apuntaban a una caída de alrededor del 25% en las compraventas, pero el mercado no ha mostrado un descenso tan significativo. La disminución ha sido mucho más moderada, con una caída del 9,7% en la compraventa de viviendas a nivel nacional, y específicamente del 10% en Cataluña”. El experto señala que “es importante tener en cuenta que este período ha sido complicado, con altas tasas de interés, cambios políticos y una ley de vivienda que ha generado incertidumbre, especialmente entre los inversores”
A nivel territorial, encabezan las estadísticas, como es habitual, Andalucía, la Comunitat Valenciana y Cataluña, con aproximadamente 119.000 operaciones en el primer caso y claramente por encima de las 90.000 en los otros dos. Por otro lado, en parte más baja se encuentra La Rioja, con algo más de 4.000 transmisiones de vivienda. La tendencia general indica caídas interanuales en todos los territorios, excepto en Asturias, donde se registró un aumento del 5.6% en comparación con el año anterior. Entre los mercados más grandes, las caídas más significativas se observan en Baleares y Madrid, con registros de -20% y -16%, respectivamente.
Quintana hace balance de la situación en 2023 España y destaca que “podemos estar satisfechos, ya que veníamos de aumentos significativos en las transacciones en 2022 (14%) y 2021 (34%). Esta caída del 9,7% simplemente representa una pequeña corrección en el mercado, que sigue mostrando fortaleza con precios estables. No obstante, hay que reconocer que existen problemas en las políticas de vivienda a largo plazo, especialmente para la población joven, que se enfrenta a mayores dificultades para acceder a una vivienda digna”.
Por su parte, Gutiérrez, cofundador y socio director del club de agentes inmobiliarios Excellence Real Estate Circle analiza la situación: “En el año 2023, la compraventa de viviendas disminuyó un 9,7%. Estos datos son alarmantes y nos indican una tendencia de mercado muy negativa. La bajada en Cataluña es de un menos 17% en el mes de diciembre. Lo preocupante es que estos datos no reflejan completamente la cruda realidad, sobre todo en grandes ciudades como Barcelona, donde una parte considerable de los compradores son internacionales. Mientras tanto, las familias locales, con serias dificultades para acceder al crédito hipotecario, se ven obligadas a optar por el alquiler, lo que contribuye a que se infle el precio del alquiler.” Gutiérrez hace balance de la situación en España y destaca que “esta situación no solo complica aún más el acceso a la vivienda, sino que también acrecienta la presión financiera sobre aquellos que buscan establecerse en áreas urbanas, agravando aún más la brecha entre quienes pueden y no pueden comprarse una casa”.
Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, destaca que “las cifras registradas en diciembre confirman las previsiones y se cierra el 2023 con una caída importante respecto al año anterior. Si bien es cierto que la comparación interanual es respecto al año con mayor cifra de compraventas de la serie histórica, el retroceso de prácticamente el -10% rompe la tendencia de un 2021 y un 2022 clarísimamente al alza. De todas formas, en cifras absolutas, el 2023 ha sido un gran año desde el punto de vista de la compra de viviendas. La cifra de 586.913 transacciones anuales sólo se ha visto superada, desde el 2008, por la de un 2022 de récord. Con toda probabilidad seguiremos con cierta tendencia a la moderación durante la primera mitad del 2024 y un repunte de cara a finales de año”.
En este sentido, el director de Estudios recuerda que “la segunda mano, que sigue representando más del 80% de las operaciones, retrocede un -10,8% respecto al año anterior, concretando 476.019 ventas. Es la vivienda para estrenar que aguanta mejor la comparación respecto al 2022 y retrocede únicamente un -4,8%, con 110.894 ventas”.
Para Font “de este modo se cierra un 2023 con grandes cifras, pero mucho más moderadas que las de un 2022 de récord, con lo que estamos en un escenario más sostenible. De cara al 2024 la situación seguirá marcada por la evolución del Euríbor, que previsiblemente viva un cambio en la tendencia claramente al alza de los últimos trimestres, así como por la incertidumbre que generan tanto las consecuencias de los diferentes conflictos armados internacionales como la aplicación de la nueva Ley de Vivienda”.