En efecto, dos años después de la entrada en vigor de los topes al alquiler en 140 municipios de Cataluña —incluida Barcelona— los datos muestran una brecha significativa entre percepción y realidad. Aunque el 64% de los catalanes conoce la regulación y un 45% cree que limita los precios, otro 43% considera que ha reducido la oferta de vivienda y un porcentaje idéntico percibe el aumento de los alquileres temporales, lo que refleja la creciente distorsión del mercado.
La caída aparente de los precios se explica, en gran medida, por efectos estadísticos. Sobre papel, la renta media pasó en Barcelona de 1.193 euros mensuales en el primer trimestre de 2024 a 1.087 euros en el primer trimestre de 2025 (−8,9%), mientras que en Navarra descendió de 849 a 774 euros entre el segundo y el cuarto trimestre de 2025 (−8,8%). Sin embargo, si se comparan periodos equivalentes ajustando el llamado efecto anticipación, el descenso es testimonial. Esto se debe a que los propietarios subieron precios antes de la entrada en vigor de la norma, para anticipar el posterior impacto de la regulación.
El ajuste real recae también sobre la calidad de las viviendas disponibles para alquiler, y no solamente en el precio por metro cuadrado. En Barcelona, la superficie media ha pasado de 75 m² en 2019 a 71,4 m² en la actualidad. De hecho, el precio por metro cuadrado alcanzó máximos históricos de 16,8 €/m² en el tercer trimestre de 2025. En Navarra ocurre un fenómeno similar: el precio por metro cuadrado no baja de 9,2-9,3 €/m² y la superficie media cae a 84,3 m².
Por otra parte, la oferta de vivienda en alquiler se ha contraído de forma significativa en las zonas reguladas. En Barcelona, los contratos trimestrales pasaron de 9.825 en el primer trimestre de 2024 a alrededor de 7.400-7.800 en el periodo posterior, una caída del 22,5%, mientras que el total anual de contratos ha pasado de 38.683 en 2023 a 32.903 en 2024 (−14,9%). Si se compara con los niveles de 2021, la contracción observada se aproxima al 43%. Y eso no es todo, el impacto ha sido aún más abrupto en Navarra y A Coruña. En la “zona tensionada” navarra, los contratos pasaron de 1.204 en el segundo trimestre de 2025 a 672 en el cuarto trimestre (−44,2%). En A Coruña, tras la declaración de “zona tensionada” en julio de 2025, los contratos cayeron de 718 en julio a 354 en diciembre, un desplome del 51% en apenas cinco meses.
Además, los controles de precios han incentivado vías de escape regulatorias. En Barcelona, los alquileres de temporada pasaron de representar el 7,1% del total de contratos en el primer trimestre de 2023 al 23,6% en el primer trimestre de 2025, con 2.347 contratos de este tipo, un 62% más que un año antes. En Navarra, esta modalidad también se ha duplicado, pasando del 5% en 2024 al 11% en 2025.
Para colmo, el problema estructural sigue siendo la falta de oferta de vivienda. España arrastra un déficit acumulado de unas 700.000 viviendas desde 2021 y se estima que serán necesarias alrededor de 2,5 millones adicionales hasta 2030 para absorber la demanda. Entre 2021 y 2025, además, la población aumentó en 1,73 millones de personas, de las cuales el 87% corresponde a población extranjera.
La construcción de vivienda afronta además fuertes presiones de costes y barreras regulatorias. Desde 2019 los costes de materiales han aumentado un 30% y los costes laborales un 11,2%, mientras que la tramitación de licencias de obra nueva tarda en promedio unos 14 meses. Este contexto limita la rentabilidad de nuevos proyectos y frena la capacidad del mercado para responder a la demanda.
La evidencia internacional confirma el error del intervencionismo. En San Francisco la expansión del control de alquileres redujo la oferta un 15% y elevó los precios del mercado libre entre un 5% y un 7%, mientras que en Berlín los anuncios de viviendas en alquiler cayeron cerca de un 52% tras introducirse el Mietendeckel. Estocolmo o París también han experimentado las consecuencias negativas derivadas del establecimiento de controles de precios. En contraste, la liberalización del mercado en Argentina tras la derogación del control en 2023 disparó la oferta un 212% en seis meses. De igual manera, urbes como Auckland (Nueva Zelanda) y territorios como Texas (Estados Unidos) han cosechado importantes mejoras en el acceso a la vivienda a base de aplicar políticas de oferta.
En este contexto, un encuesta de la Universidad de Chicago muestra que el 95% de los economistas discrepa de que los controles de alquiler mejoren el acceso a la vivienda. El consenso académico se ve respaldado así por la evidencia empírica del caso español, que a su vez replica las malas experiencias observadas anteriormente en otros países.
