Así lo refleja el Banco de España, que señala que la escasa capacidad de ahorro y la reducida renta de los hogares que residen en alquiler dificultan su acceso a una vivienda en propiedad. El esfuerzo asociado a la posible compra de una vivienda, expresado en términos de años necesarios de renta actual para satisfacer el precio de una vivienda, ha mostrado un incremento sustancial desde el comienzo de la pandemia de COVID-19, si bien a finales de 2023 se redujo levemente hasta los 7,3 años.
Este nivel de esfuerzo se sitúa por debajo del máximo observado en 2008 (9,5 años), pero es aún el doble del que se observó en el promedio del período 1987-2000.
El Banco de España destaca que el esfuerzo potencial para comprar una vivienda es mayor entre los colectivos que no son propietarios y, dentro de este segmento, entre los jóvenes y la población de origen extranjero, hecho que se explica por sus menores niveles de renta. En 2021, la ratio de esfuerzo potencial se situaba en 7,4 años para el hogar mediano en alquiler que se planteara adquirir una vivienda en su municipio de residencia. En cambio, esta ratio solo alcanzaba los 4 años para el hogar mediano que ya era propietario.
Además, entre los hogares que residían en viviendas arrendadas o cedidas, este indicador de esfuerzo ascendía a 7,8 años para el hogar mediano cuyos miembros eran de origen extranjero y a 7,7 años para un hogar mediano sin hijos y en el que la edad media de la persona de referencia no superaba los 35 años.
En cuanto al acceso potencial a una vivienda en propiedad para los hogares en alquiler, el documento recoge que un 61% de los hogares que residían en alquiler o en una vivienda cedida no disponían del ahorro necesario para adquirir una vivienda en el municipio en el que residían.
Para el resto de los hogares alquilados que sí disponían de suficientes ahorros para cubrir los gastos iniciales de la compra y la parte del precio no cubierta por la hipoteca, hasta el 55% con los tipos de interés promedio de 2023 tendrían que hacer frente a una cuota hipotecaria que superaría el umbral máximo recomendado del 35% de la renta neta del hogar a partir del que se incrementa la probabilidad de impago para un hogar con renta mediana.
El informe del Banco de España también hace referencia la esfuerzo necesario para alquilar una vivienda. En este sentido, si bien ha disminuido ligeramente durante la última década, desde el 25,5% de la renta bruta para el hogar mediano arrendatario en 2011 hasta el 22,5 % en 2022, entre los colectivos con rentas más bajas es sustancialmente mayor y se ha incrementado durante las dos últimas décadas. En España, los problemas de sobresfuerzo asociados al gasto en vivienda de alquiler presentan una especial intensidad entre los hogares con menor renta.
De este modo, la proporción de hogares en alquiler de mercado en España que se encontraban en una situación de sobresfuerzo se situaba en torno al 40% en 2022. Aunque esta cifra es similar a su promedio desde 2007, dada la mayor prevalencia del régimen de alquiler, el peso de los hogares que se hallaban en esta situación de sobresfuerzo ha aumentado desde el 3,7% de 2007 hasta el 6% de 2022.
Con este escenario, el Banco de España señala algunas posibles actuaciones de cara al futuro. Considera que hay margen para desplegar nuevas iniciativas que se sumen al amplio conjunto de medidas aprobadas por las administraciones públicas para tratar de mitigar los problemas de acceso a la vivienda, tanto en el mercado de compraventa como en el del alquiler. Cree que «sería particularmente relevante profundizar en el análisis y en la evaluación de los efectos que las actuaciones ya implementadas estarían teniendo sobre el mercado de la vivienda». Por ello, apuesta por avanzar en la coordinación entre las distintas administraciones públicas, puesto que las competencias se encuentran altamente descentralizadas. «En este marco competencial, para que la política de vivienda sea efectiva es necesario alcanzar una elevada coordinación de objetivos y medidas», algo particularmente necesario, «ya que el diseño efectivo de las políticas debiera considerar un ámbito metropolitano de actuación, así como integrar las políticas de vivienda con las de equilibrio territorial», dice.
También ve necesario impulsar la oferta de alquiler social, ya que el parque público de vivienda en alquiler social en España es muy reducido en comparación con el que presentan otras economías de nuestro entorno. «Dado el punto de partida actual del stock de vivienda social (1,5% de las viviendas principales), converger a los niveles del parque público promedio de las economías avanzadas o de la UE-27 supondría realizar un esfuerzo extraordinario, que se estimaría en la provisión de en torno a 1,5 millones de nuevas viviendas en alquiler social. Un plan a 10 años con el objetivo de disponer de este parque de viviendas supondría incrementar en más de un 150% la producción anual media de viviendas en España registrada en los últimos años».
Fomentar la colaboración público-privada para la promoción del alquiler sería otra de las propuestas, así como promover la profesionalización del mercado del alquiler. También reforzar la seguridad jurídica y la certidumbre regulatoria y mejorar la gestión de los procesos administrativos relacionados con las políticas de suelo y urbanismo.
Entre el resto de medidas, el Banco de España destaca, además, revisar la tributación de la vivienda: «El incremento de la tributación sobre la propiedad recurrente de inmuebles (por ejemplo, el IBI), además de aumentar la eficiencia del sistema tributario, podría mejorar el acceso a la vivienda». Como explica, este incremento impositivo debería compensarse con una reducción del resto de impuestos sobre la adquisición o la producción de viviendas para evitar un exceso de tributación sobre este activo.
