Si ponemos el foco en un plazo más corto, los datos de la plataforma reflejan que la región tiene actualmente suelo finalista para poner en carga 126.000 viviendas en 5 años. Esta cifra «no llega a cubrir las 175.000 unidades que se necesitan para atender la demanda de nuevos hogares», explica Roca, presidenta de Asprima y del Grupo Roca. «Es insuficiente para cubrir las necesidades de vivienda en la comunidad». Además, la directiva pone el foco en las trabas administrativas y señala que «el pasado año se iba a poner en carga suelo para levantar, previsiblemente 31.000 unidades y la realidad es que finalmente se van a construir 6.300».
De los 33 desarrollos que se están impulsando cada uno de ellos se encuentra en una fase distinta, si bien, el pico de comercialización de viviendas se alcanzará previsiblemente en el año 2031, cuando saldrán a la venta 14.488 unidades.
Del total de proyectos, diez se ubican en la capital y contemplan la construcción de 163.000 casas; mientras que los otros están repartidos en 16 municipios en los que se levantarán 98.000 casas, según datos recopilados por la consultora Atlas Real Estate Analytics para Asprima.
El 48,4% de las casas que se proyectan en estos desarrollos tendrá algún tipo de protección. Para que estas viviendas asequibles, concretamente 127.700, pudieran desarrollarse, la Comunidad de Madrid aprobó en febrero del pasado año una modificación de los módulos de VPO, subiendo los precios hasta un 56%.
De este modo, se dio respuesta a una petición de los promotores que aseguraban que con el módulo congelado desde hace diez años los proyectos de vivienda protegida no les resultaban rentables y por tanto iba a ser imposible poner vivienda asequible en el mercado. Gracias a estos cambios y al impulso de distintos desarrollos Madrid crecerá por todos sus flancos, aunque lo hará con especial intensidad por el sureste, donde se ubican El Cañaveral, Los Cerros, Los Ahijones, Valdecarros y Los Berrocales.
Todos estos nuevos barrios -conocidos como los Desarrollos del Sureste- aportarán 120.000 casas, de las cuales más de la mitad serán viviendas asequibles.
De entre todos los proyectos urbanísticos, el de mayor envergadura es Valdecarros. De hecho, es el más grande de España y uno de los mayores del Viejo Continente, con un total de 51.656 viviendas proyectadas, el 55% de ellas con algún tipo de protección, de manera que a medio y largo plazo el barrio será el epicentro de la vivienda asequible en la ciudad. Además, Valdecarros destinará el 40% de la superficie a zonas verdes, 52.000 m2 a oficinas, 20.000 m2 a uso dotacional y tendrá un parque industrial de 34.000 m2. La construcción de las tres primeras etapas, con unos 13.500 pisos, comenzará a principios de 2026.
A poca distancia de Valdecarros se proyecta Nueva Centralidad del Este. Es una de las grandes reservas de suelo de la capital, con una extensión de 5,5 millones de m2 en el distrito de San Blas-Canillejas, junto al estadio Estadio Riyadh Air Metropolitano. Este futuro barrio madrileño, que fue relanzado en el año 2023 por el Ayuntamiento de Madrid, contempla la construcción de 20.000 viviendas en los próximos 30 años, el 40% de ellas de protección oficial.
Este desarrollo, que aspiró a albergar la Villa Olímpica de los frustrados Juegos Olímpicos de Madrid 2020, no tiene plan de sectorización aprobado, pero está prevista para marzo de 2027.
Más de tres décadas ha tardado en desbloquearse la conocida como Operación Campamento, rebautizada ahora como Nuevo Barrio Campamento, en la que se construirán 10.700 viviendas, el 65% contará con algún tipo de protección, pero el 100% serán a precios asequibles. Este megadesarrollo urbanístico, que el Ayuntamiento de Madrid aprobó el pasado año, nace con la vocación de albergar a 20.000 residentes. Actualmente el 97,72% del suelo del ámbito pertenece al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana a través del Sepes (Entidad Pública Empresarial del Suelo), que asegura que «como mínimo el 60% de las viviendas serán de protección oficial y el resto se venderá o alquilará a precios asequibles, por debajo de mercado».
Está previsto que las grúas lleguen a los terrenos de Campamento, que correspondían a distintas instalaciones militares dependientes del Ministerio de Defensa, a finales de este año o principios de 2026 para iniciar los trabajos de urbanización. De hecho, ya hay una promoción en comercialización en este desarrollo que corresponde a la promotora aragonesa Ebrosa.
Además de Campamento, otro de los desarrollos de la capital que ha estado más de tres décadas encallado ha sido Madrid Nuevo Norte (antes conocido como Operación Chamartín). Puede presumir de ser el mayor proyecto de regeneración urbanística de Europa.
Actuará sobre una superficie de más de 2,3 millones de metros cuadrados, y contempla la creación de 10.500 viviendas (el 38% de protección pública), numerosas zonas comerciales y un gran distrito de negocios. El eje de Madrid Nuevo Norte será la remodelación de la estación Madrid Chamartín -Clara Campoamor. El primero de los cuatro ámbitos que se pondrá en marcha será Las Tablas Oeste, que podría ser una realidad a partir de 2029. Cuenta con cerca de 305.000 metros cuadrados de superficie y 212.000 de edificabilidad, donde se levantarán 741 viviendas.
También dentro de la capital se encuentra la Solana de Valdebebas, ubicado en el distrito de Hortaleza, donde se podrán desarrollar casi 1.393 viviendas, de las que el 45% serán de protección. De ellas, el Ayuntamiento promoverá 422. «Permitirá establecer el remate urbanístico y el nexo entre La Moraleja y el ámbito de la Ciudad Aeroportuaria y el parque de Valdebebas», explicó el Consistorio.
Asimismo, en el distrito de Carabanchel, los suelos de la antigua cárcel darán lugar a un nuevo proyecto urbanístico de 170.000 m2 (propiedad del Estado) con 600 viviendas, de las cuales el 30% tendrán algún tipo de protección.
El mercado inmobiliario de la Comunidad de Madrid también crecerá más allá de la capital, y lo hará en zonas con gran necesidad de oferta como Alcorcón, que sumará 25.503 nuevas viviendas. El proyecto de mayor volumen es el Ensanche del Norte, que contempla la construcción de 20.000 casas. Esta bolsa de suelo rústico de 12,3 millones de m2, la mayor que queda por urbanizar en la región, no cuenta con aprobación definitiva, y está pendiente de la modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).
También en Alcorcón está Retamar de la Huerta, que inyectará algo más de 3.500 viviendas de obra nueva, el 32% con protección. El proyecto original data de 1999 pero se vio paralizado por el estallido de la burbuja inmobiliaria y no fue hasta 2013 cuando recibió la aprobación definitiva de la Comunidad de Madrid. Se trata de un barrio totalmente residencial de baja densidad, ya que se proyectan muchos inmuebles de dos plantas más ático y con un alto grado de zonas verdes, así como unifamiliares. El pasado mes de agosto recibió luz verde por lo que se podrán ver grúas de edificación de viviendas a finales del año que viene o comienzos de 2027.
Otro de los grandes proyectos es Nuevo Brunete, que supondrá una inyección de 17.572 viviendas a lo largo de los próximos 20 años, de las que un 28% serán protegidas. Este desarrollo llevará a multiplicar por cinco la población de esta localidad, que actualmente cuenta con 11.000 habitantes. En Alcobendas también se encuentran en marcha dos zonas de crecimiento: Valgrande y la Carrascosa. La primera de ellas proyecta un nuevo barrio con 8.600 hogares, de los que 860 serán unifamiliares. Asimismo, se formará de más de 3.000 pisos con precios libres y unas 4.730 viviendas protegidas.
Este desarrollo es ejemplo de cómo los vaivenes políticos y la judicialización del urbanismo afectan al desarrollo de las ciudades ya que la tramitación del mismo se inició en 2005, hace casi 20 años. Aunque en 2019 se despejó el proyecto a nivel político, el pasado mes de junio sufrió un nuevo revés ya que una sentencia del Supremo retrasa otra vez el desarrollo por un defecto técnico al apreciarse un error en la evaluación ambiental. Según el Ayuntamiento de Alcobendas este varapalo retrasará como mucho el proyecto un año.
El último gran proyecto en presentarse en la Comunidad de Madrid ha sido el de Paracuellos del Jarama, que se prepara para lanzar Miramadrid2, un mega desarrollo urbanístico que supondrá la inyección de más de 7.200 viviendas en la ciudad, zonas comerciales, un gran parque y un nuevo ámbito logístico.
Todo ello con una inversión de más de 1.800 millones de euros en los próximos ocho años. Este nuevo proyecto supondrá además la creación de una gran bolsa de vivienda asequible, ya que más de la mitad de estas unidades serán de VPO y de hecho, serán las primeras en promoverse, tal y como está diseñado el desarrollo del proyecto, que proyecta el inicio de las obras de urbanización y de forma simultánea, de construcción de las viviendas para 2027.
Concretamente, el nuevo PAU-2, que se desplegará sobre 2.116.800 metros cuadrados de superficie total, ofrecerá 7.233 viviendas y transformará un área actualmente dedicada a cultivos de secano en «un barrio moderno, bien comunicado y respetuoso con el entorno». El nuevo proyecto contará con más de medio millón de metros cuadrados de zonas verdes, modernas infraestructuras y la construcción de las Rondas Norte y Sur, ejes viarios estratégicos que mejorarán la movilidad de todo el municipio.
