La diferencia es especialmente llamativa porque ambos países arrastraban situaciones parecidas tras la crisis financiera de 2008: un crecimiento económico moderado, debilidad salarial y una fuerte dependencia del sector inmobiliario y turístico. España ha vivido desde la pandemia una aceleración del precio de la vivienda muy superior a la italiana, tal y como explica Font, director de estudios de pisos.com, impulsada por la presión de la demanda, la escasez de oferta y el auge inversor en grandes ciudades como Madrid, Málaga y Barcelona. Italia, en cambio, ha mantenido durante años un mercado mucho más estable y menos tensionado.
El comportamiento italiano responde a varios factores estructurales. Uno de los más importantes es el estancamiento demográfico. Italia pierde población joven desde hace años y muchas ciudades medianas y pequeñas tienen un amplio inventario de vivienda disponible, algo muy distinto de lo que ocurre en España, donde la creación de hogares supera claramente la construcción de nuevas viviendas. Además, el crecimiento económico italiano ha sido históricamente más débil, limitando la capacidad de los precios para dispararse de forma sostenida. Pero estas diferencias tienen también mucho que ver con las medidas aplicadas por los Gobiernos centrales y locales de ambos países, añaden estos mismos expertos.
En los últimos años, Italia ha impulsado programas más orientados a facilitar el acceso a la vivienda y a fomentar el alquiler asequible y la regeneración urbana. Algunas ciudades italianas han desarrollado sistemas locales de vivienda pública y ayudas específicas para jóvenes, tal y como recuerda Font. Mientras que el Gobierno de Giorgia Meloni anunció en 2025 un nuevo plan de vivienda centrado en créditos asequibles para primera residencia y construcción de vivienda protegida. Además, Italia mantiene una menor presión compradora en comparación con España y un peso más limitado de la inversión internacional en buena parte de su mercado residencial. El informe de pisos.com refleja precisamente cómo el principal problema español sigue estando en el desequilibrio entre oferta y demanda. Entre 2022 y 2025, España creó más de 280.000 hogares anuales, mientras la producción de vivienda nueva apenas superó las 100.000 unidades.
Ese desfase continúa presionando los precios incluso en un contexto de moderación de las compraventas y tipos de interés más elevados. Madrid representa el mejor ejemplo de esa tensión. Según los datos de registradores incluidos en la presentación, el precio medio en la capital ha pasado de 2.512 euros por metro cuadrado en 2015 a más de 5.100 euros en 2025. En paralelo, el peso de los compradores extranjeros sigue creciendo. En el distrito Centro ya representan el 34% de las operaciones, mientras que en Chamberí alcanzan el 22%.
La comparación entre España e Italia vuelve a situar el foco en el modelo de vivienda europeo. Mientras países como Francia cuentan con un amplio parque público y Alemania mantiene una fuerte cultura del alquiler, España sigue apoyándose principalmente en la propiedad privada como vía de acceso residencial. Para Font, el problema español no tiene soluciones rápidas. El experto insiste en que el mercado necesita políticas de vivienda «a largo plazo y consensuadas», y advierte de que muchas ayudas directas acaban trasladándose al precio final de la vivienda. «La situación no se va a solucionar ni en cinco ni probablemente en diez años», resumió durante la presentación. El director de estudios de la plataforma señala que en España «la evolución de los precios sigue condicionada por una oferta limitada, especialmente en los principales núcleos urbanos, donde la presión de la demanda continúa siendo muy significativa».
