El porcentaje de compradores extranjeros ha crecido un 63,81% desde 2007, cuando los compradores internacionales apenas era el 8,29%. Sin embargo, en los dos últimos años se ha producido una corrección desde el máximo histórico alcanzado en 2023, con un 14,98% de extranjeros, la proporción ha descendido en más de un punto porcentual. Este freno coincide con un contexto de encarecimiento generalizado de la vivienda, tipos de interés más elevados y un mayor coste de financiación, factores que afectan tanto a compradores nacionales como extranjeros.
El impacto de esta demanda internacional no es homogéneo. En este sentido, según Registradores de la Propiedad, la mayor parte de los extranjeros que compran vivienda en España se concentran en áreas con fuerte atractivo turístico, buen clima y gran proyección exterior. Las islas y el arco mediterráneo son los grandes polos de atracción. En Baleares, casi tres de cada diez compradores son extranjeros, con un 29,46%, lo que supone cerca de 16 puntos más que la media nacional. En la Comunidad Valenciana el porcentaje alcanza el 27%, en Canarias el 25,30% y en la Región de Murcia el 21,89%. Cataluña también se sitúa por encima del promedio estatal, con un 15,05%. Estas cifras contrastan con las de buena parte del interior y del norte peninsular. En regiones como Extremadura, Galicia, Castilla y León, Cantabria o el País Vasco, el peso del comprador extranjero apenas oscila entre el 2% y el 4%, es decir, entre nueve y once puntos por debajo de la media nacional. Incluso en Madrid, uno de los mercados más tension
Este reparto territorial evidencia que la influencia del comprador extranjero es esencialmente local: muy relevante en determinados enclaves costeros e insulares, pero residual en amplias zonas del país. En cuanto al origen de esta demanda, los datos de Registradores de la Propiedad confirman el claro predominio europeo, aunque con cambios relevantes en los últimos años.
El Reino Unido sigue siendo el principal país de procedencia, pero su peso se ha reducido de forma continuada desde antes de la crisis financiera. Frente a ello, compradores de Alemania y Francia mantienen una presencia más estable, mientras que países del norte y centro de Europa como Bélgica, Países Bajos o Suecia han ido ganando protagonismo. Además, crece el peso de compradores de Marruecos y Rumanía, más vinculado a procesos de residencia y arraigo que a la compra vacacional. En conjunto, la demanda extranjera se ha diversificado, aunque continúa concentrándose en mercados turísticos y de costa.
Los compradores procedentes de América del Norte son los que compran las viviendas más caras, con un precio medio de 4.314 euros por metro cuadrado, seguidos de los de Oceanía, con 3.601 euros de media. También se sitúan claramente por encima de la media los compradores asiáticos, con 2.889 euros por metro cuadrado, y los procedentes de la Unión Europea, que alcanzan los 2.845 euros. En el otro extremo se encuentran los compradores africanos, que apenas pagan 1.074 euros por metro cuadrado, y los procedentes de América del Sur y de América Central y Caribe, con precios en torno a los 2.100 euros.
La principal causa de la tensión inmobiliaria en España es el fuerte desequilibrio entre oferta y demanda. En los últimos años, la creación de hogares ha sido constante, impulsada por el crecimiento demográfico, la inmigración y los cambios en los modelos de convivencia, mientras que la construcción de vivienda nueva no ha recuperado los niveles previos a la crisis de 2008.
A este desajuste se suman la escasez de suelo construible en las grandes ciudades y áreas metropolitanas, el incremento de los costes de construcción, los retrasos administrativos en el desarrollo de nuevos proyectos, el auge del alquiler y el atractivo de la vivienda como valor refugio tanto para inversores nacionales como internacionales. Todo ello genera un escenario en el que la oferta crece mucho más despacio que la demanda, empujando los precios al alza.
