El valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas alcanza los 6.535,5 millones de euros, un 9,7% menos que en agosto de 2022. En viviendas, el capital prestado se sitúa en 3.916,3 millones, con un descenso anual del 26,2%. El 42,1% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 57,9% a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio es del 2,89% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 3,54% para las de tipo fijo.
En cuanto a los cambios registrales, el número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad es de 10.474, un 4,5% más que en agosto de 2022.
Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, en agosto se producen 8.270 novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con un aumento anual del 4,1%. Por su parte, el número de operaciones que cambian de entidad (subrogaciones al acreedor) aumenta un 32%, mientras que el de hipotecas en las que cambia el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) disminuye un 47,5%.
De las 10.474 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 38% se deben a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 11,8% al 35,6%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuye del 87,2% al 63,6%.
El euríbor es el tipo al que se referencia el mayor porcentaje de hipotecas a tipo variable, tanto antes del cambio (83,6%), como después (61,8%). Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo variable aumenta 0,3 puntos y el de las hipotecas a tipo fijo sube 0,4 puntos.
Por CCAA, las que registran un mayor número de hipotecas sobre viviendas en agosto son Andalucía (6.046), Cataluña (4.472) y Comunidad de Madrid (4.139). Las únicas comunidades con tasas de variación anual positivas en el número de hipotecas sobre viviendas son Canarias (11,8%) y Región de Murcia (4%). Por su parte, las que presentan los mayores descensos en sus tasas anuales son Cantabria (-34,9%), Comunidad de Madrid (-31,4%) y Comunitat Valenciana (-30,6%).
Las comunidades en las que se presta más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas son Comunidad de Madrid (853,3 millones de euros), Andalucía (788,9 millones) y Cataluña (694,6 millones). Las únicas comunidades con tasa de variación anual positiva en el capital prestado son Canarias (3,9%) y Región de Murcia (2,7%).
«Los datos de hipotecas sobre viviendas muestran una continuidad sobre la tendencia que llevamos observando en los meses anteriores. Por un lado, el volumen de formalizaciones sigue reduciéndose, con una caída superior al 20% respecto al año 2022; por otro, las nuevas hipotecas siguen encareciéndose, llegando a niveles que no veíamos desde 2016», destacan desde idealista. Añaden que las hipotecas fijas se mantienen por encima de las variables en la estadística, «aunque sabemos que la inmensa mayoría de las catalogadas como variables corresponden a hipotecas mixtas». Para los próximos meses, creen que «seguramente veamos una tónica similar, fuerte caída respecto al año pasado, que quizá se suavice algo a finales de año, y tipos altos en línea con los costes de financiación bancarios».
De su lado, en Fotocasa comentan que, «desde inicios de 2023, el mercado comenzó a dar señales de moderación, por lo que se confirma que la concesión de hipotecas ya encadena un semestre de tasas negativas. Esta cifra pone de manifiesto que la ralentización es una realidad y que, por lo tanto, se retorna a niveles de normalidad previos a la pandemia». También destacan que la traslación real al mercado «se ha producido de forma paulatina, ya que este es el séptimo descenso oficial causado por el cambio en la política monetaria que llega más de un año después de la primera subida de tipos de interés». Consideran que los datos de firmas «ya no son tan abultados como los de los dos ejercicios anteriores y se confirma que el boom de las hipotecas ha terminado. Por ello, lo justo en el análisis sería comparar las cifras de 2023 con las de 2019, el año antes del estallido de la Covid-19. Esta equiparación refleja que los datos de 2023 son muy similares a los de prepandemia. Por lo que las firmas demuestran la gran resiliencia del inmobiliario frente a la situación de alteración económica y de subida de tipos que se está atravesando».
Concluyen diciendo que «la estrategia de las entidades financieras de abaratar las hipotecas variables y endurecer las fijas ya está teniendo resultados y se espera que haya un cambio en la tendencia todavía más acusado en detrimento de las hipotecas fijas. Ya estamos viendo cómo afloran variedades como las hipotecas mixtas, que se están convirtiendo en el producto estrella de los bancos».
Desde pisos.com, el director de Estudios del portal, Font, indica que “el enfriamiento del mercado es cada vez más evidente”. “Los poco más de 28.00 créditos concedidos son la cifra más baja en un mes de agosto desde el pasado 2020. Como consecuencia, ya se acumulan 7 meses consecutivos con caídas interanuales, en este caso del -23%. Como no puede ser de otra manera, el capital prestado sigue la misma dinámica y se contrae un -26% respecto agosto de 2022. Donde aún no se está trasladando de una manera clara esta desaceleración es en el importe medio de la hipoteca, que se contrae poco más del -4%”. La desaceleración de las hipotecas es mayor que la de operaciones de venta ya que siguen aumentando las compras de viviendas sin necesidad de contratar una hipoteca. En agosto, las hipotecas concedidas significan un 58% respecto a las transacciones. Cabe tener en cuenta que, históricamente, esta cifra se ha situado entre el 70% y el 80%. De hecho, en algunos mercados, prácticamente la mitad de las compras de viviendas se hacen sin contratar una hipoteca” detalla el experto.
“El tipo de interés sigue al alza de la mano de la política de tipos del BCE. En la actualidad se sitúa en el 3,25%, lo que supone 1,30 puntos más respecto al año pasado. De todas formas, el ritmo de crecimiento va cayendo. A principios de año los tipos estaban al 2,65% y experimentaron un aumento muy marcado en pocos meses. No obstante, respecto al mes pasado sólo ha aumentado del 3,24% al 3,25%. Las hipotecas a tipo variable siguen ganando terreno. A principios del 2023 representaban el 32% del total, mientras que ahora suponen un 42%”. Territorialmente quienes lideran esta estadística son Andalucía, Cataluña y Madrid, con cerca de 6.000 hipotecas concedidas en el primer caso y de 4.000 en los otros dos. Como es habitual, La Rioja se sitúa en la parte más baja con 151 hipotecas concedidas. Todas las comunidades autónomas registran datos claramente inferiores a los del 2022 salvo Canarias y Murcia. De entre los principales mercados hay que destacar que Madrid, Cataluña y la Comunitat Valenciana caen cerca del -30%, mientras que Andalucía lo hace alrededor del -20%.
En este contexto Fiont sostiene que “el enfriamiento en el sector es una realidad inapelable. Una desaceleración más evidente en los créditos concedidos que en las operaciones de compra, pero que a día de hoy aún no se traslada a los precios de manera generalizada. Los próximos meses vendrán marcados principalmente por la política de tipos del BCE que tiene en los tipos de interés la principal herramienta de lucha contra la inflación. La implementación de la Ley de Vivienda, así como la situación geopolítica actual condicionarán claramente el corto plazo”.
