Entre enero y octubre de 2025 se autorizaron 115.279 nuevas viviendas, un 7,6% más que en el mismo periodo del año anterior. Sin embargo, ese impulso no se traduce en un aumento equivalente de la oferta disponible. Las certificaciones finales de obra, el indicador que refleja las viviendas efectivamente terminadas, retrocedieron un 10,6% interanual, hasta las 73.788 unidades. Este desfase prolonga uno de los principales desequilibrios estructurales del mercado residencial español y es que se inician más proyectos, pero la vivienda tarda en llegar, alimentando la presión sobre los precios en un contexto de demanda activa.
El encarecimiento de la vivienda se ha extendido a todo el territorio, pero en cada región lo hace con intensidades muy distintas. Las mayores alzas se concentraron en Murcia con un incremento del 18,7%, seguida de la Comunidad de Madrid (18,4%), Cantabria (17,7%) y Asturias (16,2%). Por encima del 10% también están Andalucía (15,2%), la Comunidad Valenciana (13,6%) y Canarias (11,9%). En el extremo opuesto, las regiones que se encarecieron menos han sido Extremadura (2,8%), Navarra (4,0%) y La Rioja (4,2%) mostraron avances mucho más moderados, aunque igualmente positivos.
En términos absolutos, Baleares se mantiene como la región más cara, con 3.371 euros por m2, seguida de Madrid (3.234 euros/m2) y Euskadi (2.691 euros/m2). Gesvlat señala que solo Extremadura conserva precios medios por debajo del umbral de los 1.000 euros por m2.
El análisis por capitales refuerza la idea de un mercado cada vez más polarizado. San Sebastián lidera el ranking nacional, con 4.861 euros por m2, seguida de Madrid (4.350 euros) y Barcelona (4.107 euros). Ciudades como Palma, Málaga, Bilbao, Cádiz, Valencia o Sevilla superan ya con holgura los 2.000 euros, ampliando la brecha entre grandes núcleos urbanos y zonas más asequibles.
El contexto de precios elevados convive, paradójicamente, con un fuerte crecimiento del crédito hipotecario. Entre enero y septiembre de 2025 se constituyeron 367.715 hipotecas, un 22% más que en el mismo periodo de 2024, una tasa muy superior al crecimiento de las compraventas. «El dato sugiere un mayor peso de la financiación bancaria en el acceso a la vivienda, así como un esfuerzo financiero creciente por parte de los hogares».
Al mismo tiempo, se detecta una moderación del comprador extranjero. Las operaciones realizadas por no residentes representaron el 16,8% del total, frente al 18,5% de un año antes, lo que se traduce en una caída interanual del 6,6%. Aunque sigue siendo determinante en mercados como Baleares, la Comunidad Valenciana o Canarias, el protagonismo vuelve a recaer en el comprador nacional.
